睿見(jiàn)丨REITs市場(chǎng)“撤回潮”涌動(dòng)：密集動(dòng)作背后的市場(chǎng)變局

近期，REITs市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)引人關(guān)注的撤回潮，這一現(xiàn)象背后隱藏著復(fù)雜的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與企業(yè)決策邏輯，對(duì)REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響。

自2026年1月以來(lái)，REITs市場(chǎng)撤回動(dòng)作頻繁。1月24日，建設(shè)銀行公告撤回建信住房REITs的申報(bào)；同日，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT也撤回了新購(gòu)入資產(chǎn)的審批。1月23日，深交所公募REITs信息平臺(tái)顯示，萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs和金風(fēng)新能源REITs狀態(tài)更新為終止（撤回）。更早的1月19日，電子城公告撤回其公募REITs的申報(bào)。如此密集的撤回動(dòng)作，在REITs市場(chǎng)掀起波瀾。

企業(yè)撤回REITs申報(bào)，首先源于自身的發(fā)展規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)需求。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保公告稱，經(jīng)與基金管理人充分溝通，因規(guī)劃調(diào)整，由基金管理人決議提交終止審核申請(qǐng)。金風(fēng)科技（金風(fēng)新能源REITs原始權(quán)益人的母公司）則表示，為進(jìn)一步整合項(xiàng)目資源，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理，于2026年1月16日決定終止本REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行工作。建信住房REITs同樣是因?yàn)椤盀檫M(jìn)一步整合項(xiàng)目資源，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理”而撤回申報(bào)。這些案例表明，企業(yè)在面對(duì)市場(chǎng)變化和自身發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整時(shí)，會(huì)靈活選擇撤回REITs申報(bào)，以更好地配置資源、提升運(yùn)營(yíng)效率。

從發(fā)行數(shù)據(jù)來(lái)看，REITs市場(chǎng)發(fā)行景氣度下降是促使企業(yè)撤回的重要因素之一。回顧過(guò)往，2021年新發(fā)行上市的公募REITs產(chǎn)品有11只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá)到364.13億元；2022年新發(fā)行13只，規(guī)模合計(jì)419.48億元；2023年新發(fā)行5只，規(guī)模達(dá)170.92億元；2024年新發(fā)行29只，規(guī)模合計(jì)655.17億元。然而，2025年只發(fā)行了20只REITs，發(fā)行規(guī)模僅407.81億元，較2024年明顯縮水。市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模的萎縮，反映出投資者對(duì)REITs產(chǎn)品的熱情有所降溫，企業(yè)在這種情況下選擇撤回申報(bào)，或許是出于對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的謹(jǐn)慎考量。

發(fā)行的景氣度是與REITs市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)密切相關(guān)的。據(jù)中證REITs全收益指數(shù)，2024年1月10日，指數(shù)從近幾年來(lái)的最低點(diǎn)795.88點(diǎn)，持續(xù)爬升到2025年6月20日1124.63點(diǎn)后，便開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)近半年之久的下滑，直至2025年年初才有所企穩(wěn)。

據(jù)wind數(shù)據(jù)，2024年全年，中證REITs全收益指數(shù)上漲了13.92%，而2025全年只有3.60%，這與當(dāng)年發(fā)行數(shù)量和金額的高低基本吻合。

2024年REITs市場(chǎng)的回暖，也是得益于降準(zhǔn)降息、A股市場(chǎng)萎靡等外部因素，以及REITs產(chǎn)品的穩(wěn)定分紅和價(jià)格處于洼地等內(nèi)部因素。

但2025年的降準(zhǔn)次數(shù)較2024年少一次，而且，在A股924行情過(guò)后，滬指從3000點(diǎn)下方起步，目前已漲至4000點(diǎn)出頭，在1月15日央行進(jìn)一步下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)后，滬指有望沖擊5000點(diǎn)。

滬指與中證REITs全收益指數(shù)呈現(xiàn)較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，當(dāng)A股較為景氣時(shí)，往往會(huì)虹吸REITs市場(chǎng)本就不多的流動(dòng)性，持續(xù)走高的滬指對(duì)2026年中證REITs全收益指數(shù)構(gòu)成了巨大壓力。

企業(yè)撤回行為不僅與自身因素有關(guān)，還與整個(gè)REITs市場(chǎng)的表現(xiàn)密切相關(guān)。當(dāng)市場(chǎng)整體走弱時(shí)，新發(fā)行的REITs產(chǎn)品估值面臨壓力，個(gè)別非熱門(mén)產(chǎn)品甚至?xí)谑状紊鲜泻蟛痪迷庥銎瓢l(fā)。如中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT，11月7日下跌1.64%，報(bào)收3.6元，跌破發(fā)行價(jià)。破發(fā)現(xiàn)象不僅降低了投資者對(duì)后續(xù)擴(kuò)募的信心，也影響了企業(yè)的融資計(jì)劃和市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步促使企業(yè)謹(jǐn)慎對(duì)待REITs申報(bào)。

2025年12月31日發(fā)布的《上海證券交易所公開(kāi)募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號(hào)——審核程序(試行)》和《深圳證券交易所公開(kāi)募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)指引第4號(hào)——審核程序(試行)》，其中提到，管理人主動(dòng)要求撤回申請(qǐng)的，交易所可以終止審核。另外，管理人主動(dòng)要求中止審核且理由正當(dāng)，交易所也可以中止審核，但中止審核的期限不超過(guò)3個(gè)月。

這一政策為申報(bào)公募REITs的企業(yè)提供了靈活選擇的空間。當(dāng)市場(chǎng)行情不佳時(shí)，為保護(hù)投資者利益，可主動(dòng)撤回申請(qǐng)；待市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)并穩(wěn)定，或者完成“進(jìn)一步整合項(xiàng)目資源，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理”等工作后，企業(yè)再次申報(bào)公募REITs。

天風(fēng)證券的研報(bào)也認(rèn)為，這種集中撤回的現(xiàn)象，與滬深交易所發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關(guān)。這一落地于去年12月31日的新規(guī)，首次明確了公募REITs審核可能“暫停”或“徹底終止”的具體情形，進(jìn)一步完善了項(xiàng)目從申報(bào)到上市的制度鏈條。

相關(guān)從業(yè)人士公開(kāi)表示，新規(guī)實(shí)施后，在申報(bào)前需要強(qiáng)化盡調(diào)，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有效性以及項(xiàng)目的合規(guī)性，這些都需要提前好好規(guī)劃，避免因材料問(wèn)題導(dǎo)致終止。此前部分項(xiàng)目存在“先申報(bào)再完善”的模式，新規(guī)明確審核底線后，申報(bào)材料質(zhì)量要求顯著提升。

從短期來(lái)看，集中撤回現(xiàn)象可能會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的陣痛。一方面，投資者可能會(huì)對(duì) REITs 市場(chǎng)的穩(wěn)定性產(chǎn)生擔(dān)憂，影響市場(chǎng)信心；另一方面，已申報(bào)項(xiàng)目的撤回可能會(huì)打亂企業(yè)的融資計(jì)劃，對(duì)企業(yè)的資金安排造成一定壓力。然而，從長(zhǎng)期來(lái)看，這一現(xiàn)象有利于保護(hù)原始權(quán)益人和二級(jí)市場(chǎng)投資者的利益，有助于公募 REITs 市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，給原始權(quán)益人調(diào)整的空間，也給二級(jí)市場(chǎng)投資者逐步適應(yīng)市場(chǎng)走向的變化。

從長(zhǎng)期來(lái)看，撤回潮不僅有利于整體市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)已上市REITs產(chǎn)品也會(huì)產(chǎn)生一定影響。在市場(chǎng)整體氛圍不佳的情況下，已上市REITs產(chǎn)品的價(jià)格可能會(huì)受到壓制，交易活躍度下降。投資者可能會(huì)更加謹(jǐn)慎地對(duì)待已上市REITs產(chǎn)品，導(dǎo)致其流動(dòng)性降低。然而，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和分紅能力仍然具有吸引力，長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)走弱可能會(huì)為投資者提供更好的買入機(jī)會(huì)。