873套！上海首個爛尾辦公樓改保租房來了

快訊背景：2025年12月，上海嘉定新城核心區(qū)迎來標志性資產(chǎn)盤活事件—信達地產(chǎn)與嘉定新城發(fā)展有限公司達成合作，正式啟動中旭大廈項目重啟及轉(zhuǎn)型工作。作為停滯十年的爛尾辦公樓，中旭大廈曾是嘉定新城城市界面提升的“攔路虎”，此次由四大AMC機構(gòu)之一中國信達旗下信達地產(chǎn)牽頭盤活，將轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房，成為AMC機構(gòu)借助Pre-REITs基金模式試水爛尾樓改造保租房的首個典型案例。

此次交易與同期鼎暉收購base蘇河項目、國壽資本入股領(lǐng)盛公寓形成鮮明差異，并非收購成熟運營資產(chǎn)，而是聚焦不良資產(chǎn)的修復與價值重塑。項目總建筑面積6.17萬平方米，計劃打造集居住、消費、休閑于一體的綜合性活力社區(qū)，預計2028年全面建成并投入使用，可提供873套保租房，為嘉定新城職住平衡注入新動能。

URI認為，此次交易是AMC機構(gòu)轉(zhuǎn)型城市更新、探索不良資產(chǎn)證券化路徑的重要突破。2025年以來，國家持續(xù)鼓勵金融機構(gòu)參與存量資產(chǎn)盤活，尤其是支持AMC機構(gòu)發(fā)揮不良資產(chǎn)處置優(yōu)勢，對接保租房建設(shè)與REITs市場，為這類“問題資產(chǎn)”的修復提供了政策窗口。

大宗交易詳情

項目名稱：中旭大廈（轉(zhuǎn)型后為嘉定新城品質(zhì)活力社區(qū)·保租房項目）

成交價：預計低于三次流拍價1.71億元，折合樓面價低于3800元/平方米

項目地址：上海嘉定新城核心區(qū)，東至永盛路、西至依瑪路、北至高臺路、南至白銀路，距保利大劇院僅1.2公里，區(qū)位優(yōu)勢顯著

地塊性質(zhì)：原規(guī)劃為商業(yè)、辦公用地，現(xiàn)按城市更新政策調(diào)整為兼容保障性租賃住房用途，適配保租房運營要求

建筑面積：總建筑面積6.17萬平方米（地上建筑面積4.5萬平方米，占地面積約2.2萬平方米）

房源構(gòu)成：包含三幢主體建筑，1號樓為保租房主體，規(guī)劃建設(shè)873套房源，涵蓋30-68平方米一室戶、兩室戶兩種戶型，全裝全配拎包入住標準；2號樓規(guī)劃導入餐飲消費，3號樓布局零售商業(yè)，配套建設(shè)多種運動場所

租客畫像：核心客群為嘉定新城周邊學生、單身白領(lǐng)及家庭上班族，適配區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口居住需求，依托保租房屬性保障租客穩(wěn)定性

原租金標準：無歷史租金參考（項目停滯十年未投入運營），轉(zhuǎn)型后按嘉定區(qū)保租房定價機制執(zhí)行，預計為同區(qū)域市場化房源租金的9折及以下，支持公積金提取支付房租

現(xiàn)運營數(shù)據(jù)：2025年12月正式啟動重啟工作，目前處于工程修復與改造階段，建設(shè)周期約兩年，計劃2028年建成投用；項目砌體工程僅完成約20%，后續(xù)需投入大量資金推進裝修、招商及運營

項目特色：AMC機構(gòu)借助Pre-REITs基金盤活爛尾樓的首個保租房案例；嘉定新城重點城市更新項目，破解十年爛尾難題；集保租房、餐飲、零售于一體的綜合性社區(qū)，助力區(qū)域職住平衡

Chronicle

項目時間軸

2011年，廣西中旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以0.91億元競得該地塊，樓板價為2066元/平方米，溢價率為3.0%；2015年，中旭大廈的結(jié)構(gòu)順利封頂，但是因中旭房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，項目自此長期停滯；2025年3月，中旭開發(fā)商等25家關(guān)聯(lián)企業(yè)向法院申請合并預重整；2025年4月-7月，京東資產(chǎn)交易平臺拍賣中旭大廈項目100%股權(quán)及應(yīng)收債權(quán)，歷經(jīng)三次拍賣均流拍，三拍拍賣價為1.71億元，折合樓面價約3800元/平米；2025年8月，新城公司領(lǐng)導一行實地調(diào)研中旭大廈項目盤活情況；2025年12月，信達地產(chǎn)與新城公司達成合作，正式啟動項目。

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然而這非信達首次抄底上海爛尾樓，早在2025年8月，信達以8.86億元底價拍賣成功爛尾近十年的上海浦西佳程廣場，拿下后同樣計劃轉(zhuǎn)型為長租公寓或康養(yǎng)綜合體。這是信達AMC機構(gòu)首次借助Pre-REITs基金模式盤活不良資產(chǎn)的一次試水，此前多以債權(quán)收購介入，未來信達通過“收購-修復-提升-證券化”深度培育Pre-REITs資產(chǎn)的路徑已經(jīng)非常清晰。

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收購方式與交易結(jié)構(gòu)

本次交易采用“AMC主導+基金賦能+專業(yè)運營”的結(jié)構(gòu)化運作模式，形成閉環(huán)式資產(chǎn)盤活路徑。資金層面，依托中國信達2025年3月發(fā)起的550億元不動產(chǎn)盤活投資平臺，其中250億元專項用于Pre-REITs業(yè)務(wù)，中旭大廈項目資金主要來源于子基金信達坤澤（規(guī)模50.01億元），信達地產(chǎn)旗下信達悅生活認繳2.5億元作為有限合伙人，負責項目商業(yè)板塊運營，實現(xiàn)資金與運營的綁定。

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執(zhí)行層面，構(gòu)建“三方分工”體系：信達地產(chǎn)承擔項目代建職責，負責工程修復、改造施工及建設(shè)管理，解決爛尾樓工程遺留問題；信悅資管（信達地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺）提供全流程資產(chǎn)管理服務(wù)，涵蓋前期定位、規(guī)劃設(shè)計、招商運營及后期租賃管理；嘉定新城發(fā)展有限公司負責政策對接、政企協(xié)調(diào)及技術(shù)支持，為項目落地提供保障。

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退出層面，預留Pre-REITs至公募REITs的通道。待項目2028年建成并實現(xiàn)穩(wěn)定運營后，計劃納入信達Pre-REITs基金培育，通過3-5年運營提升資產(chǎn)價值與現(xiàn)金流穩(wěn)定性，最終推動資產(chǎn)注入公募REITs完成退出，實現(xiàn)“不良資產(chǎn)-優(yōu)質(zhì)保租房-證券化資產(chǎn)”的價值躍遷。

URI深度解讀

信達牽頭盤活中旭大廈并轉(zhuǎn)型保租房，在上海存量資產(chǎn)盤活與保租房供給擴容的雙重背景下，具有突破性行業(yè)意義。URI觀察到，當前上海核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)競爭激烈，而郊區(qū)及不良資產(chǎn)賽道成為資本新的發(fā)力點，尤其是AMC機構(gòu)憑借資金與處置優(yōu)勢，逐步成為爛尾樓等問題資產(chǎn)盤活的核心力量。在此背景下，中旭大廈借助政策東風與基金工具實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，為同類資產(chǎn)提供了盤活范本。

一、交易雙方的戰(zhàn)略邏輯

（一）操盤方信達：AMC轉(zhuǎn)型與基金化布局的雙重突破合作方嘉定新城發(fā)展有限公司：城市更新與民生保障的雙贏

信達此次運作精準契合其“不良資產(chǎn)處置+城市更新+資本退出”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。作為四大AMC之一，中國信達依托資金優(yōu)勢與處置經(jīng)驗，通過Pre-REITs基金模式將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，突破傳統(tǒng)債權(quán)收購的盈利瓶頸，開辟“資產(chǎn)培育+證券化退出”的新盈利路徑。同時，借助中旭大廈及此前浦西佳程廣場等爛尾樓項目的操盤，信達逐步構(gòu)建“收購-修復-提升-證券化”的全鏈條能力，強化在城市更新領(lǐng)域的競爭力，為550億元不動產(chǎn)盤活平臺提供優(yōu)質(zhì)項目儲備。

同時，URI認為項目仍面臨多重挑戰(zhàn)：一是工程與債權(quán)風險，項目僅完成20%砌體工程，修復過程中可能出現(xiàn)隱性工程問題，且原開發(fā)商25家關(guān)聯(lián)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系復雜，需耗費大量精力梳理；二是成本超支風險，爛尾樓改造不確定性較強，后續(xù)裝修、招商及運營投入可能超出預期；三是運營培育壓力，嘉定新城租賃市場需求不及核心城區(qū)，需通過精細化運營提升入住率，且商業(yè)配套招商難度較大，直接影響項目整體收益。

（二）原始權(quán)益人（廣西中旭開發(fā)商等25家關(guān)聯(lián)企業(yè)）：資本閉環(huán)與戰(zhàn)略聚焦的主動選擇

對嘉定新城而言，此次合作是破解城市爛尾難題、提升區(qū)域價值與民生保障能力的主動選擇。中旭大廈作為停滯十年的項目，嚴重影響城市界面與新城形象，通過信達介入盤活，既能消除城市“傷疤”，又能新增873套保租房，有效緩解區(qū)域職住失衡問題，適配新城產(chǎn)業(yè)人口的居住需求。同時，借助信達的專業(yè)能力與資金支持，無需政府大量資金投入即可完成資產(chǎn)盤活，實現(xiàn)“城市更新+保租房供給”的雙重目標，為后續(xù)同類問題資產(chǎn)處置提供政企合作范本。

二、政策支撐：REITs擴募機制的規(guī)范化賦能

此次交易的落地，核心依托于多重政策的協(xié)同支撐。一方面，國家層面鼓勵AMC機構(gòu)參與存量資產(chǎn)盤活，明確支持AMC通過基金化、證券化方式處置不良不動產(chǎn)，為信達Pre-REITs模式介入提供合規(guī)基礎(chǔ)；另一方面，上海持續(xù)推進保租房供給擴容與城市更新，2025年相關(guān)政策明確允許商業(yè)辦公用地調(diào)整為保租房用途，且對爛尾樓改造項目提供政策對接、流程優(yōu)化等支持，降低項目轉(zhuǎn)型與審批成本。

政策紅利從三方面破解項目痛點：

其一，解決用途合規(guī)問題，通過用地性質(zhì)兼容調(diào)整，讓爛尾辦公樓具備保租房運營資質(zhì)；

其二，降低資金成本，保租房相關(guān)稅收減免、民用水電氣政策直接提升資產(chǎn)收益空間，增強對Pre-REITs基金的吸引力；

其三，拓寬退出通道，保租房REITs常態(tài)化發(fā)行機制為項目最終證券化退出提供保障，打通“盤活-培育-退出”的政策閉環(huán)。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復核:木兮

運營編輯:樹懶