“三條紅線”松綁，雖遲但到

我是大蘇。據財聯社報道：多家房企證實，監管部門不再要求每月上報“三條紅線”指標了。

對于在“紅橙黃綠”四檔分級中掙扎的房企來說，這可真是“過年”了。

回顧一下“三條紅線”

Part.1

曾讓無數房企夜不能寐的“三條紅線”，是什么？

它是在2020年8月，由央行和住建部牽頭制定的一套房地產企業融資監管指標體系。

核心目的就一個：控制房企瘋狂加杠桿。

這三條線其實挺簡單的：

第一，你欠的錢不能太多。具體說就是“剔除預收款后的資產負債率”不能超過70%。啥意思？就是去掉客戶預付的房款后，你的負債不能超過資產的七成。

第二，你的凈債務不能超過家底。“凈負債率”不能超過100%。你有100塊家當，欠別人的有息債務減去你手頭的現金，不能超過100塊。

第三，手頭的現金要夠還短期債。“現金短債比”不能低于1倍。馬上要還的錢，你手頭必須有足夠的現金覆蓋。

這三條線一劃，房企就被分成了“紅橙黃綠”四個等級。紅檔最慘——三條線全踩，借新錢的路基本堵死了；綠檔最好——三條線都達標，但也只能以15%的速度慢慢增加債務。

三條紅線“殺傷力”如何？

Part.2

我只能說，效果是立竿見影的！

高周轉、高杠桿玩法徹底失靈。房企們拼命“降檔求生”：賣資產、搶銷售、引戰投，行業負債增速應聲而降。

但“副作用”也是慘烈的。體質弱的房企“應聲而倒”，債務違約、項目停工。行業付出了巨大的代價，無數老百姓也為此買單。

是松綁，不是取消

Part.3

我的理解是：監管方式變了。

以前全班同學每天都要交作業，老師每份都要批改；現在，成績好的，自主學習。成績差的，老師重點輔導。

財務相對穩健的房企，可以更靈活地安排資金，把更多精力放在“保交樓”、做好產品上。

已經出險的房企，要向地方專班定期匯報。像重癥病人在ICU，有專門的醫療小組盯著，一對一搶救。

大蘇怎么看？

Part.4

我只能說，“雖遲但到”。

“雖遲”。從2020年8月至今，五年半時間，對此，我們付出了太大代價。倒下的房企太多、失業者太多，行業已岌岌可危。

“但到”。該暴露的風險已經暴露，該出清的部分正在出清。還活著的，大多數財務上已經相對安全。像以前那樣“一刀切”，確實沒必要了。

但有一點我必須說清楚：這絕對不是鼓勵房企重新加杠桿的信號！

使命完成，教訓還在

Part.5

三條紅線已完成階段歷史使命，但鮮紅的教訓還歷歷在目。

活下來的房企，牢記以下謹告：

第一，老老實實做產品。房子能不能賣出去，最終還得看產品本身。地段、戶型、質量、配套，這些基本功越來越重要。

第二，踏踏實實做運營。不要做一錘子買賣，要想著怎么長期服務業主，怎么通過運營創造持續價值。

第三，謹慎謹慎再謹慎。現金流就是生命線。拿地要更精準，投資要更謹慎，擴張要更穩健。

最后，我是大蘇，一個還在觀察、記錄、思考的地產人。以上是我的個人觀點，歡迎大家留言交流。