還得是中建智地丨板塊

01

當下北京樓市有多艱難，相信大家有目共睹。

但無論多艱難的市場，也總是會有一些看似幸運的項目，在不經意間突出重圍，拿下不俗的業績。

或許，有人會習慣性地認為，有些項目是有得天獨厚的條件，有些項目是有天時地利的契機。

但當我們沿著某些線索去洞察去尋找，去刨根問底的時候；

到最后，總是能看到人的力量。

一股不屈服的力量，一股在迷茫中帶來希望，在逆勢創造奇跡帶來改變的力量。

比如，中建智地+未來科學城，就是一個擁有這種力量的房企組合。

大家應該還有印象，2023年他們一頭扎進未來科學城板塊的一片凈地。

聯手在那里開發了一個叫北京國賢府的項目。

剛剛拿地的時候，表姐去現場看過，除了南側的定泗路和西側的東北路；

在那片土地內部，就再也找不到一條完整鋪設的市政道路了。

但短短兩年多時間，整個板塊不光房子蓋起來了，唐風十字街區修起來了，定泗路拓寬了，東北路也拓寬了。

就連全北京最大的山姆，也在這里開業了。

說實話，表姐沒想到，他們能在一片凈地上，蓋出一座城；

表姐也沒想到，他們能把北京國賢府干成2025年昌平第一，北京第二的熱銷紅盤。

當然，表姐更沒想到，2026年新年重磅的營城大戲，居然又是來自：

中建智地+未來科學城。

02

新年的第一個月末，歇甲A組團項目公示，中建智地+未來科學城，又成了歇甲板塊第一個吃螃蟹的人。

這次，他們依然帶著營城的任務和使命：

要在歇甲板塊打造一個具備國際水準和視野的國際生活灣區——「歇甲灣」。

與北京國賢府時期相比，歇甲灣的潛在開發體量更大，用地性質更為多元，開發標準也更高。

所以，實施難度顯然也要更大。

不過，與挑戰并存的是：

整個歇甲灣的地段能級和規劃等級，也都更高。

過去這片一直是昌平區壓箱底式的存在，一直藏到去年才舍得拿出來掛牌開發。

所以你會發現，過去10年，整個昌平掛地轟轟烈烈，但臨近新北苑的歇甲灣，卻一直沒有動靜，直到現在。

甚至，在表姐看來，歇甲板塊算得上是目前京北極其值得期待的燈塔板塊。

大家來看，整個歇甲板塊的位置，幾乎是在昌平區最靠近朝陽的灣流腹地。

這給板塊帶來了兩個先天優勢：

第一，地鐵產業能級非常強勢，就算是在全北京也排得上號；

第二，貼近北京少有的灣流地帶，坐擁北京兩大頂級水系，清河與溫榆河，以及溫榆河公園，宜居屬性拉滿。

通常來說，地鐵產業能級高的板塊，都很難擁有高級別的自然環境，而自然環境好的板塊，通常又少有地鐵。

像歇甲板塊這樣魚與熊掌兼得的，可以說是屈指可數。

更別說，歇甲板塊所占有的資源能級，其實比我們目前看到的，還要高得多。

表姐也是翻閱相關資料時才發現，歇甲板塊是非常少有的，地鐵直達產業覆蓋率極高的板塊。

什么意思呢？

之前我們在講地鐵的時候，普遍只講了第一層概念，就是項目到地鐵的直線距離。

但對于這條地鐵直達哪些商圈，覆蓋哪些產業，卻很少有人研究得特別透徹。

而這卻能直接決定地鐵的買入價值。

為什么一定要強調直達？是因為直達背后代表的是最直接的效率。

對于北京地鐵換乘的麻煩程度，大家肯定都有體會，所以地鐵直達產業覆蓋率高的地線路，含金量也就更高。

同樣是南北貫穿的大動脈，8號線總是pk不過4號線，就是這個道理。

03

明確這個思路之后，咱們再來看歇甲板塊的地鐵覆蓋情況。

截至地鐵三期規劃：

歇甲板塊擁有的，是已經開通的地鐵17號線，地鐵18號線，以及按部就班推進當中的17號線支線，也就是規劃中的R6線一期。

未來三條地鐵線將在天通苑東站實現集中換乘。

仔細看下面這張圖片，只要是黃色標注的，都是歇甲板塊當下即可直達的產業圈。

望京、國貿CBD、軟件園、未來科學城；

無論是朝陽還是海淀，以及亦莊等等，北京幾大公認的產業圈，都在歇甲板塊的地鐵直達范圍之內。

甚至R6線預留的遠期規劃廊道，還能帶領歇甲板塊觸達麗澤。

而這背后，除了是對歇甲板塊職住平衡的提前布局，還為整個板塊，鑄就了足夠厚實的價值安全墊。

就舉個最簡單的例子：

天通苑板塊跟龍澤板塊，從地理位置上看，幾乎是在同一水平維度上。

就是因為龍澤板塊有多線地鐵的加持，所以它的房價，在過去的很多年里，都始終要比天通苑高出一截。

即便在樓市深度調整之后，龍澤板塊的二手房均價，還是要比天通苑高出30%。

甚至好一點的次新，依然維持在6.5萬/㎡左右。

這就是地鐵直達產業覆蓋率高的底氣。

但歇甲板塊比龍澤，甚至其他高地鐵能級板塊的額外加成，是歇甲占據了幾乎北京最好的灣流腹地。

我們來看下面這張圖片，這是歇甲板塊的河流與公園占有情況。

你會發現，發源于北京三山五園，文脈悠長的清河，流過了海淀，流過了朝陽，流過了昌平后匯入溫榆河。

沿著清河也誕生了諸如臻澐、海晏、潤澤御府這樣的豪宅。

但最終只在歇甲板塊，留下了最好的灣區地帶。

并且是有著溫榆河，以及北京面積最大的公園，溫榆河公園，雙頂級水系公園加持的灣區地帶。

現在，歇甲灣直通溫榆河公園的路橋已經修好，周末的時候，有很多附近的居民會在這里散步。

但未來，你擁有的比這些，還要更多。

這是剛剛發布官方消息：

2026年，清河很有可能對標亮馬河，打造跨越海淀、朝陽、昌平、順義四區的標桿濱水封面，濱水灣區，很可能超出你的想象。

04

實際上，有過國際視野的朋友們，應該知道，灣區意味著什么。

放眼全世界，比如舊金山灣，紐約灣，東京灣，跟灣區連在一起的，總是經濟和科技最為繁華的地區。

很多年里，灣區既是宜居和生態的同義詞，也是格調與財富的代名詞。

顯然，這在北京市的區域規劃中，也同樣適用。

所以，我們會看到，在官方發布的組團規劃中，對歇甲灣的規劃是這樣的：

表姐打聽到，歇甲灣會分為A、B、C三個組團輪動開發，總開發體量約64萬㎡左右。

整個歇甲灣內部規劃了超10萬㎡的水域景觀，并且會結合水域，打造水岸花園、濱河大道、慢行景觀路以及林蔭大道。

根據官方發布的用地規劃圖來看：

除了低密住宅，歇甲灣板塊內還集合了教育、醫療、文化、體育、商業、餐飲、公園等多元業態。

目標就是打造集工作、生活、娛樂、休閑于一體的湖島生活灣區。

說實話，這種量級的城市灣區規劃，在當下的北京樓市都是極其少見的。

甚至對比當年的壹號別墅區，孫河板塊都要遠遠超出一大截。

大家知道么，為了對標世界級的生活灣區，確保規劃的國際水準，歇甲灣還引入了世界一流的國際規劃設計機構AECOM參與設計。

這家機構曾執筆過世界最高建筑迪拜哈利法塔的結構設計，并參與過北京亮馬河項目的濱水生態修復。

并且，整個歇甲灣板塊的土地，已經完成了前期整理，是十分平整的一片凈地。

每個組團都是住宅+配套的組合。

只是A組團側重容積率2.0左右的改善，B組團側重容積率更低的豪宅。

一般來說，凈地意味著板塊內不會牽扯到最難搞的拆遷糾紛，一旦啟動上馬，就能很快進入實質性的集中建設期。

A、B組團的不同定位，則意味著歇甲灣未來不光居住品質會越來越高，房價也在打一個低開高走的盤算。

而中建智地+未來科學城這次拿到的，正是位于歇甲灣A組團的，10萬㎡的地塊。

當然也是A組團中，既靠近學校，又臨近體育場地的最佳地塊。

畢竟作為第一個入駐歇甲灣的項目，首發優勢還是要占足了。

這次，除了住宅，中建智地+未來科學城一如既往地會承擔先期配套的建設任務。

包括一所幼兒園；

一座規劃了圖書館、咖啡廳等功能的文化中心；

一座規劃有籃球、網球、羽毛球、體測中心等功能的體育館；

還有占地約3800㎡的社區會客廳；

表姐得到可靠消息，這些配套，都會隨著住宅部分的交付，先于或者同期落地。

05

當很多房企還停留在設想，或者只關注紅線內的事情的時候；

中建智地已經在從營宅到營城的路上，走出很遠了。

更難想象的是，在短短的數年間，他們已經從引入單一配套階段，迅速進階到了體系化參與板塊建設的全維營城階段。

他們也慶幸自己，沒有做城市發展的旁觀者，而是讓自己成為時代最推波助瀾的一部份。

伴隨著城市的深耕，中建智地總是愿意和一個區域共同開發一同成長。

為居民多做一些實實在在的事情，好像一開始就寫進了這家房企的基因里。

并不只是在昌平區，也不只是在歇甲板塊。

而是，在每個他們進駐的區域，甚至每個他們進駐的城市。

大家應該還有印象：

當年中建智地在順義做宸廬項目的時候，因為項目周邊缺乏商業。

他們硬是在項目旁邊，蓋了一座商業綜合體：鯤熙匯。

甚至在中建宸廬交付之前，這座鯤熙匯就已經提前開業了。

建設房山中建國賢府時，因為房山本身教育資源比較弱，他們就多方聯合，協助教育資源的引進。

再比如朝陽前葦溝，在中建智地的進駐下，市政路修好了；

占地1.8萬㎡的丘谷花園，部分景觀也已經提前對業主開放。

☉2025年6月，璞園park丘谷花園已經開始組織業主活動

商業建筑立面逐步呈現的同時，就已經著手引進騎意、PAGEONE等高端品牌。

曾經冷門選手前葦溝，如今也逐步蛻變成火遍小紅書的打卡圣地。

所以，對于歇甲灣，表姐從不懷疑中建智地的初心，也絕對相信中建智地+未來科學城的執行能力。

表姐聽說，在聯合體內部，總經理級別的層面，已經在提前推進板塊內市政路的建設工作。

并且，對于歇甲灣的教育和商業引進，中建智地和未來科學城也一直在努力推動。

所以說，在逆勢之中，什么樣的產品能夠沖出來？

一定是一個足夠好的城市板塊，遇到一家愿意與板塊一起成長的足夠好的開發商。

2026年這個年份，這一次出現的組合是歇甲灣；

是中建智地+未來科學城。

是那個即將在1月30號閃耀全北京的案名。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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