北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1789

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

家中情況：2021年為孩子上學(xué)買的西城廣外占坑房，目前虧損100余萬(wàn)，賣掉后預(yù)計(jì)套現(xiàn)不到200萬(wàn)。另有一套通州潞苑珠江國(guó)際城的三居室，之前是自住的婚房，這幾年帶孩子在西城上學(xué)就出租了。目前有些后悔，裝修確實(shí)全毀了，家具也丟了，租金去年還降了1000多，得不償失。

目前是這樣，我們想賣掉廣外的這套房，因?yàn)樽〉膶?shí)在太憋屈了，還不如賣了租房。但是畢竟賠錢，我們差一個(gè)說(shuō)服自己下決心的理由。

關(guān)于通州的房子兩個(gè)想法，一是索性就這么租著了，反正也不用再裝修，等孩子上大學(xué)后我們?cè)傺b修自住。因?yàn)槁涸返牡罔F正在建，通車后應(yīng)該能升值。第二個(gè)想法是索性也賣掉，在豐臺(tái)或石景山買一套不帶溢價(jià)的普通住宅，不租房了。

A：

1、如果裝修已經(jīng)毀了就甭琢磨了，這屬于沉沒(méi)成本，后悔也沒(méi)用，只當(dāng)是當(dāng)時(shí)沒(méi)裝修就得了。

2、差一個(gè)說(shuō)服自己的理由？那能說(shuō)服自己的只有自己，外人說(shuō)什么理由都沒(méi)多大用。我估計(jì)您看了不少理由了，既然還沒(méi)被說(shuō)服，那只能說(shuō)明不想賣唄。要不就先留著吧，不差在這一時(shí)半會(huì)兒。

3、潞苑的地鐵是在建，但考慮好，一般來(lái)說(shuō)既然地鐵的規(guī)劃已經(jīng)實(shí)施，那就不是秘密了，其價(jià)值就已經(jīng)體現(xiàn)在現(xiàn)有價(jià)格之中。通車之后，多數(shù)情況是只利好離的很近的幾棟樓，其他的很難再有拉動(dòng)房?jī)r(jià)的情況。甚至還有可能出現(xiàn)利好出盡是利空呢，某些離的遠(yuǎn)的樓棟反而會(huì)在通車后降價(jià)，就因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中感受到了并不方便。

4、所以看您家珠江這套房的實(shí)際情況吧，如果離地鐵站很近的話可以留著，不太近的話就意義不大了，還不如早點(diǎn)兒置換呢。房子是用來(lái)住的，早換早享受。至于廣外的學(xué)區(qū)房就看您自己的判斷吧，外人說(shuō)什么都沒(méi)用。

僅供參考。

二

Q:

我們最早住南三環(huán)洋橋，是2021年換到大興棗園的，平級(jí)置換沒(méi)有添錢，但就是因?yàn)樵瓉?lái)的面積小，所以也只能換一個(gè)小兩居，住的并不算寬敞，搬家之后我們就感覺(jué)到?jīng)]達(dá)到改善了。

現(xiàn)在因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，我們棗園這套房已經(jīng)從300多萬(wàn)降到200多萬(wàn)了，但了解到埝壇的羅奇營(yíng)聯(lián)港嘉園降的更多，所以有想法換成這里的三居，130平左右的。當(dāng)然這還只是個(gè)想法，我老婆因?yàn)椴幌朐僬垓v搬家裝修所以沒(méi)同意，想聽(tīng)聽(tīng)您的建議。

Ps：孩子已經(jīng)上大學(xué)了，在外地。我老婆已經(jīng)退休，我是4050還有幾年。

A：

1、我好像給不了什么建議。房子是用來(lái)住的，如果從居住角度講那該換就換，要不然這就相當(dāng)于湊合，什么時(shí)候是個(gè)頭兒啊？人都是這樣，如果沒(méi)達(dá)到期望值，那就像一根刺似的，總是別扭，不如早點(diǎn)兒解決了。

2、但您和家人的態(tài)度就是家務(wù)事兒了，這外人不好說(shuō)什么。

3、我從經(jīng)濟(jì)角度說(shuō)兩句吧。假定您家現(xiàn)在的房子價(jià)值280萬(wàn)，如果換到聯(lián)港嘉園同等總價(jià)的，那從居住的性價(jià)比來(lái)說(shuō)，大概率是會(huì)略有下降的。

當(dāng)然這性價(jià)比是指的數(shù)字方面，和切身感受不一樣。數(shù)字就是用總價(jià)除以預(yù)估租金，得出的是租售比。哪個(gè)低就說(shuō)明租金回報(bào)率高，也就說(shuō)明這套房的性價(jià)比相對(duì)高。

以280來(lái)說(shuō)，在洋橋的話租售比應(yīng)該在500左右，在棗園估計(jì)就要600左右了，而到南六環(huán)離地鐵遠(yuǎn)的板塊，而且還是大戶型，那估計(jì)至少要到700以上，甚至800。

也就是說(shuō)，按我估計(jì)，三套同等價(jià)值的房子，埝壇的性價(jià)比要比棗園低10-20%，比洋橋低20-30%甚至更多。其背后的邏輯就是，人們之所以舍近求遠(yuǎn)的租房，那圖的就是自身得到的性價(jià)比更高，那作為房東的性價(jià)比（收益）就要做出讓步了。

4、另外我提個(gè)建議吧，如果只是為了改善，那其實(shí)換租就能解決問(wèn)題。假定總價(jià)都是280萬(wàn)，您棗園這套估計(jì)能租4000多，而到聯(lián)港租同樣280萬(wàn)總價(jià)的房，大概率是租金不到4000的，相當(dāng)于您占了房東與地段兒的便宜。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)新發(fā)地的風(fēng)格與林苑算別墅嗎？疊拼？性價(jià)比如何？我們想買帶露臺(tái)或帶院子的，有室外空間能種點(diǎn)兒東西的。當(dāng)然也考慮保值因素，如果不合適的話有沒(méi)有其他推薦？

A：

1、風(fēng)格與林當(dāng)然可以算別墅，就是面積小了點(diǎn)兒，但可以算疊拼，要不然這種四層小板樓也不好歸類。

而且這里的容積率應(yīng)該也不高，略超別墅上限的1.0吧。因?yàn)檫@里在當(dāng)年開(kāi)發(fā)時(shí)，曾經(jīng)因?yàn)槿莘e率太低而被點(diǎn)過(guò)名。但當(dāng)時(shí)這里沒(méi)有按別墅宣傳，弄了個(gè)“健康住宅”的概念，目的是迎合2003年非典時(shí)期人們注重安全的情緒。再加上當(dāng)時(shí)的定價(jià)不高，5000來(lái)塊錢，所以賣的不錯(cuò)。

2、性價(jià)比，從居住角度講應(yīng)該是偏高的，所有別墅類或復(fù)式類戶型都偏高，至少是不低。

3、保值角度分跟誰(shuí)比了。如果是跟別墅類的相比，那保值算很不錯(cuò)的，遠(yuǎn)超平均值。但如果跟普宅相比算中等，就因?yàn)閼魞?nèi)帶樓梯的都不算太強(qiáng)，以后看是否再度受追捧吧。

4、推薦還是找中介吧，如果是這種城市Townhouse的話可以看看西邊的加來(lái)小鎮(zhèn)，也叫棉花城，各項(xiàng)相對(duì)更強(qiáng)一些。

僅供參考。

四

Q:

兒子給買的炫特40平，住著亂，想賣了換，但老破小不合適，還賠了40萬(wàn)，國(guó)美的要添70萬(wàn)，兩居，怎么辦？Ps：國(guó)美的保值好不好？

A：

1、怎么辦？這問(wèn)的我都發(fā)蒙，您的意思是缺錢是吧？那要不就找親戚朋友借錢，要不就讓兒子貸款唄，否則還能怎么辦？

2、不過(guò)既然您說(shuō)賠了40萬(wàn)，那肯定是心里不舒服是吧？而且換房還得添錢，錢又不太夠，那要不就別換了唄。把炫特的這套房租出去，換租到國(guó)美第一城，這樣就花不了多少錢了。

以70萬(wàn)的差價(jià)來(lái)說(shuō)，每個(gè)月估計(jì)也就增加1000多塊錢的租金，跟70萬(wàn)相比小意思，相當(dāng)于存銀行的利息。

3、另外看您的意思是年紀(jì)挺大了，怎么也得60往上吧？那如果換租的話最好先定下想租的房子，要不然有可能不好租到。房東們都不愛(ài)把房租給老人，怕惹麻煩。

4、國(guó)美的保值中等吧，小區(qū)開(kāi)發(fā)的很普通，物業(yè)是國(guó)美自管的也不算強(qiáng)。優(yōu)勢(shì)是地段兒挺好，年輕人多，其中的剛需也多，所以這種小區(qū)在這種地段兒不吃虧，基本就是跟隨北京大盤(pán)。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。