產(chǎn)品專題 | 住房租賃行業(yè)“新卷法”，產(chǎn)品力看這六大維度！

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2025年，長租公寓企業(yè)聚焦戶型配比、房間配置、公區(qū)打造、園林景觀等空間維度持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品力，同時通過運營模式升級與服務場景延伸，破解同質化困局、提升資產(chǎn)效益與用戶粘性，展現(xiàn)行業(yè)從“滿足居住”到“賦能生活”的進階路徑。

戶型配比優(yōu)化

開間仍處主導低位，家庭型需求和改善型需求釋放，多房產(chǎn)品占比提升約5個百分點；套房設計和戶型拆分策略最大化資產(chǎn)收益并提升抗風險能力

從近一年典型新開項目戶型看，開間戶型為主，占比76%，該戶型主力面積集中在31-40平米；一房占比13%左右，主力面積集中在41-70㎡；兩房占比約8%，主力面積為61-80㎡；三房及以上產(chǎn)品占比約3%；兩房及以上多房戶型占比超11%，同比提升約5個百分點。

在租客結構多元化的背景下，租賃企業(yè)通過迭代升級自身產(chǎn)品提升市場適配性；為應對市場波動并最大化資產(chǎn)收益，部分項目在多房產(chǎn)品設計之初，便考慮到采用“大戶型拆分”策略來提升抗風險的能力。對運營方而言，它有效破解了大戶型產(chǎn)品坪效偏低的難題，實現(xiàn)了“一房變多房”，租金總收入通常能超越整租模式，從而顯著提升項目的整體出租率與現(xiàn)金流表現(xiàn)。

房間配置定制

打造主題房，著力于戶型模塊優(yōu)化和室內軟裝配置，強化居住體驗，有效提升入住率和溢價能力；根據(jù)客戶特征，提供專屬化配置、配套，細分對位，跳出同質競爭

如有巢公寓北京豆各莊店，項目定位白領公寓。在產(chǎn)品設計之前，對周邊目標客群進行深入的研究。目標客群主要為25-35歲青年人，客戶特征及共性明顯。項目利用大開間端戶，優(yōu)化功能模塊設計，設置主題房，配備單獨的學習辦公區(qū)或單獨的更衣化妝區(qū)。項目開業(yè)僅兩天，便入住簽約了約70套房源，日均流速達到35套。其中主題房占比超5成。對比項目主題房與周邊長租產(chǎn)品，主題房租金坪效溢價明顯。

企業(yè)根據(jù)清晰深度的前期客研，瞄準目標客群，提供差異化細分維度的需求對位。瞄準女性友好，配備美妝空間。如招商壹間檳榔園，在項目改造之前，深入調研客戶需求，發(fā)現(xiàn)周邊主力客戶女性占比較高，且對生活品質有追求。于是瞄準女性友好，在空間功能上利用衛(wèi)生間鏡柜進行“三七分割”，內/側面區(qū)域預留美妝冰箱點位，幫助女性用戶更好地收納日常護膚產(chǎn)品。項目一經(jīng)入市，獲得非常好的口碑，年平均出租率達94.3%，最高時點出租率達到97%且客戶滿意度達95.7分。

瞄準寵物主，配置貓爬架，提供寵物代養(yǎng)服務。如聯(lián)發(fā)爾寓觀音山店，項目洞察到當代青年的寵物需求旺盛，瞄準寵物友好，在項目單獨劃分“養(yǎng)貓搭子樓層”，房內配備專屬貓爬架的同時還為客戶提供寵物代養(yǎng)服務，此舉不僅做到細分客群的深入吸納，且實現(xiàn)了多經(jīng)收入的提升。

針對陪讀家庭，打造多功能子母房等。以窩趣長沙尖山湖公寓項目為例，其將57㎡兩房戶型優(yōu)化為多功能子母房并增強廚房功能，服務于育兒家庭在特定生命周期居住需求。

公區(qū)運營轉型

注重需求導向和資源整合，開始自營咖啡/超市品牌，實現(xiàn)成本中心向利潤引擎轉型

在公區(qū)規(guī)劃上，結合自身資源，“減量增質”成為主導思想。新建項目雖有條件配置更大公區(qū)，但企業(yè)不再盲目追求“大而全”，而是更有選擇地傾斜資源；對于大量改建類項目，則受限于先天條件，普遍采取“小而精”的務實策略。兩者共同驅動公區(qū)配置聚焦于健身房、書吧/自習室、咖啡吧等租戶日常使用頻率最高的剛需業(yè)態(tài)，舍棄使用率低的冗余功能，確保每一平方米面積都能產(chǎn)生實際價值，從而提升租住體驗與空間使用效率。

1.聚焦客戶需求偏好，側重植入高頻高效功能空間

公區(qū)配置正從“大而全”轉向“小而精” ，更聚焦真實客戶需求與使用頻率。比如貝殼海鹽公寓，通過客戶調研，選取了使用頻次更高且青年客戶更偏好的健身房、共享廚房、書吧、游戲室等，而長租公寓多數(shù)配置的臺球室卻不在其列。

2.周邊配套聯(lián)動+自有資源整合，降本提質，縮短爬坡期

充分整合集團資源，保證客戶享受各類優(yōu)質配套，同時降低公區(qū)打造成本。如華寓橫琴華發(fā)廣場店，出門即是區(qū)域最大商業(yè)—橫琴華發(fā)商都，項目公區(qū)僅打造接待大堂，通過華發(fā)集團會員聯(lián)動方式，解決客戶配套需求，在租金高于區(qū)域15%的基礎上，入市4個月出租率便95%。

3.對位客戶需求自營咖啡/超市等，提升多經(jīng)收入

公區(qū)自主運營，實現(xiàn)從“空間租賃”到“流量變現(xiàn)”租客成為具有清晰畫像和消費能力私域流量。如北京樂乎公寓清河店，項目配備的咖啡廳、水吧、會議室等全部為自運營，并建立樂乎最新自有品牌—“啡常樂乎”咖啡。

園林景觀升級

品質對標高端住宅，空間功能趨社區(qū)化，更增設網(wǎng)紅地標等強化項目個性與記憶點

大型租賃社區(qū)園林景觀對標商品房，通過架空、組團式構建主題化、場景化園林體系，從基礎綠化向復合型生活場域轉型，這一趨勢已成為行業(yè)領先者構建產(chǎn)品力的核心抓手。早期的租賃社區(qū)景觀多以滿足規(guī)劃指標為目的，功能單一、設計同質化，僅僅是社區(qū)的背景與成本項。而今，前沿項目則將其全面對標高端商品房，致力于打造主題化、場景化的園林體系，使其躍升為吸引客群、創(chuàng)造價值的戰(zhàn)略主角。

1.中庭景觀園林媲高端住宅，“好房子”指引落地

租賃住房納入“好房子”建設體系，社區(qū)主題中庭景觀園林品質已實現(xiàn)跨越式提升。如港城領寓項目，創(chuàng)新運用立體花園理念，融合休閑、社交、運動等，通過架空層、連廊，將不同樓棟串聯(lián)，打造景觀及活動空間。

2.園林社區(qū)化趨勢下，從高綠化向模塊復合化設計演進

通過綠化、鋪裝與活動空間的功能整合，提升社區(qū)景觀價值，最終轉化為可期的續(xù)租意愿與長效價值。如天投桐堂南湖店內部以景觀中軸串聯(lián)整個園區(qū)空間——通過植被、休閑步道與活動場景的結合，提供兼具互動性及體驗感的居住場景。

3.增設視覺符號/網(wǎng)紅地標，塑造品牌與文化標簽

建立專屬視覺符號，建立客群運營高效情感連接，打造城市網(wǎng)紅地標，提升知名度和客戶歸屬感。青核INNNG國際人才社區(qū)利用公區(qū)打造“SUPER GROUND+”社區(qū)活力能量場。布置裝置藝術，打造網(wǎng)紅打卡場地，吸引人流，形成項目廣泛傳播。

運營模式創(chuàng)新

運營升級聚焦新媒體獲客降本、靈活長短租結合提效、體系化智能升級優(yōu)化體驗

在當前的長租市場，核心獲客渠道正經(jīng)歷結構性轉變，小紅書、抖音等內容平臺已成為影響租客決策的關鍵渠道；而在運營進化上，利用長短租結合的運營方式，把握住旅游人群所帶來的短期租賃高峰，也將成為長租公寓在運營過程中的重點；同時智能體系化升級構建從安防到日常運維、居住體驗升級的多功能智能體系。顯著提升了租戶的居住體驗與安全感，也為運營方實現(xiàn)了降本增效和精細化管理的目標。

1.核心獲客渠道變化，單房獲客成本下降

小紅書、抖音等新媒體平臺成為關鍵渠道，帶來約500元的單客獲取成本下降。如聆空星寓·錢新項目，大量客戶來源于小紅書、咸魚、抖音等線上平臺。主流獲客成本從去年1000-1500元下降到500-1000元。

2.特殊時點采用長短租結合，提升出租率3-5個點

把空閑的長租房轉化成高溢價的短租，利用長短租結合，把握游客帶來的短期租賃高峰。如包頭華寓華發(fā)新城店，在7-8月內蒙古旅游的黃金時間段采取長短租結合，據(jù)項目統(tǒng)計，出差旅游客群在年度占比達16%，為項目帶來了可觀的收入。

3.體系化智能升級與全流程服務中樞APP同步賦能

較之去年單點智能安防利用，今年轉變?yōu)橹悄荏w系化升級。如華潤有巢公寓通過智能門禁（刷臉/密碼雙驗證）+公共區(qū)域實時監(jiān)控+智能水電表+智能送餐機器人，實現(xiàn)多功能智能體系。APP從營銷簽約功能發(fā)展到服務生態(tài)中樞，有巢APP覆蓋簽約、報修、繳費等15項服務，實現(xiàn)降本增效。

服務體驗進階

聚焦晨晚專項提升/智能化/辦公支持/個性化需求等維度，全方位提升服務，升級租住體驗

長租公寓市場在經(jīng)過長時間的高速發(fā)展后，在裝修、配套、家具家電配置等硬件方面越來越趨于同質化、標準化。僅靠位置和價格已經(jīng)難以形成絕對的優(yōu)勢。于是在服務上多維度提升，精準切入租客一天中最敏感、最需要協(xié)助的晨間與夜間兩個時段，智能化應用落地，優(yōu)化高峰通勤效率、保障穩(wěn)定的遠程辦公環(huán)境等，滿足辦公需求的同時針對性提供個性化入戶增值服務。

1.聚焦晨晚黃金體驗窗口，提升專項服務

晨間效率賦能：聚焦上班高峰，通過智能派梯、專享調度縮短等待時間；提供便捷、多元的早餐服務。夜間關懷與保障：提供深夜食堂解決晚歸就餐需求；通過晚歸亮燈、快速噪音響應等服務，保障歸家安全與休息質量。

2.非人經(jīng)營多樣化，機器人服務廣泛化

機器人服務正從概念邁向體系化落地，成為服務生態(tài)關鍵環(huán)節(jié)。如上海國際郵輪港壹棠服務公寓已實現(xiàn)機器人送餐、送物等服務的常態(tài)化運營。

3.辦公支持力度顯著提升

將辦公支持提升至戰(zhàn)略層面，通過梯控、通勤與網(wǎng)絡等配套，將社區(qū)從居住空間升級為居住-工作協(xié)同平臺。如沁賢里柚米社區(qū)，推出出行天氣與路況推送，提供共享辦公區(qū)域的同時提供高速網(wǎng)絡。

4.多元化特征凸顯，匹配個性化需求

破解硬件同質化困局，瞄準高收入客群付費買時間與注重健康的訴求。發(fā)力個性化入戶服務。涵蓋寵物喂養(yǎng)、空調清洗、洗衣機油煙機清洗及入戶保潔等。

小結

2025年長租公寓市場，通過產(chǎn)品線細分、空間優(yōu)化、公區(qū)配套及景觀打造，構筑產(chǎn)品力基本盤；通過精致軟裝、定制化家具和高標準用材，助力產(chǎn)品力進階。

未來，長租公寓的產(chǎn)品設計將徹底超越基礎居住功能，轉向對細分客群生活方式的全方位響應。競爭焦點也將在以坪效與功能為前提下，升級為對用戶情感價值與社區(qū)歸屬感的深度挖掘。

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