北京買房：理清思路，購房建議1792

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們夫妻是近兩年從外地調入北京的，工作一直在南四環，對北京其他地方都還不熟悉。目前老公單位要換到東三環，我們也想把在老家讀四年級的孩子轉到北京，小學不行的話初中也可以。因為政保并不合適，所以我們決定還是自己買房，要不然怕房價漲之后就買不起了。

預算是賣掉老家的一套集資房，加積蓄能有200萬左右首付，月供希望控制在1.5萬之內，最好1萬之內，再高的話收入承擔不了。也看了朝陽的一些地段和小區，但越來越懵，感覺中介介紹的哪所學校都好，跟網上信息結合的話實在無法分辨了。所以想請您看看以下的幾個房子，您認為哪個最優，哪個次優？

Ps：公積金為二套資格。兩居三居并沒有明確想法，希望是盡可能三居，但首先滿足孩子的學校資源。

A：

1、月供1.5萬一般對應300萬貸款，1萬是200萬左右，那總預算就是400來萬吧。

2、中介說哪所學校都好？按說不至于，網上的信息有的是，朝陽的名校也不太多，中介真要這么忽悠就太容易被揭穿了，沒必要。

您這幾套房源如果從學校來說，那肯定是北工大附為首選。中學屬于朝陽區第二梯隊，按成績略弱于幾所頭部校。但就因為不算頭部校，所以學區內的房子也就沒有溢價，相對算性價比高的吧。

所以如果您想兼顧學校的話，那其他的幾個就沒必要看了。因為從居住的性價比來說是一樣的，而北工大附的多出了學校的優勢。

3、不過這套**的房的戶型不算多好，我能理解您是想改四居，但這種老房不好改。就算改完了效果不錯，那將來出手時的買家也會以不喜歡來砍價，很難收回改造成本，還未必好賣。所以既然您本來的希望就是三居，那就還是以標準戶型為主吧。

僅供參考。

二

Q:

我想咨詢下，北京房子。目前在昌平北七家有一套自己的二居室，孩子6歲，2026上小學。會在奧森附近上中小學，北五環上高中。但我們不弄占坑，已經有別的方式能夠上這個學校。

在北七家住了10年了，越來越覺得太偏，帶孩子去趟城里太遠，感覺沒有過上真正的北京生活，這里挺世外桃源悠哉的。所以想去市里住住，加上孩子上學的原因，不到40歲的年紀，總在通勤上花太多時間，感覺非常不劃算。

不知道是再在北四五環買一套，還是再靠里買一套好？我這個房租金能有4000吧，去市里估計得最少七八千每月。北京單論居住方便，哪個區域好呢？

A：

1、今年不就2026年嗎？奧森附近上中小學沒問題，但怎么就能確定在北五環上高中呢？高中到目前為止還不是義務教育，是需要考的，誰也不能提前預測吧？

2、北七家當年才更偏呢，否則能買房送戶口嗎？算是京郊33個小城鎮之一，一直送到了2003年。

3、房子是用來住的，在哪里住的舒服就買哪里，或者說哪里能滿足更多的需求就買哪里唄。另外也看預算，預算高了選擇就多，即便是在東城區，也能買到學區溢價不高+各項兼顧的。朝陽區的四五環也有各項兼顧的，但價格都不太低，以朝外、嘉銘、陳分和人朝東等學區為主。

4、現在的房子租4000，那估計總價在300萬之內。市區如果能租8000的房子，是學區房的話總價在6/700萬左右，非學區房的話一般500來萬就差不多了。這看您的需求了，但不太好買到各項兼顧的，這總價區間的學區房的溢價都不太低。

5、單論居住方便，哪個區域好？這我不知道，這是個人感受的問題，沒標準，還是自己選吧。

6、我覺得您這是剛有個突然的想法吧？問題提的都不好回答，主觀的太多，實在不好聊。而且現在都2月了，過完春節就差不多月底了。而您家孩子今年上學，這會兒才考慮換房還來得及嗎？

僅供參考。

三

Q:

我是20年底買的東城東崇前學區的老破小，建面60平，有電梯次頂層。孩子已經三年級，再加上房價逐步走低，我們準備賣掉了。現在面臨兩個問題，一是我們當時是準備住到孩子高考的，所以裝修與家居花了近40萬，但因為比較個性，所以出售的話有可能折價比較大，心疼流淚。

二是如果我們賣掉就不想再貸款了，以400萬總價的話可以買在雙井一帶，但問題是看房之后感覺好點的小區也買不到太合適的，起不到長期改善的作用。可如果買的再遠的話，比如四環五環的又根本無法保證上學通勤，我們工作單位都在東三環。請問您有什么建議沒有？如果保留現有房子的話是不是不明智的選擇？

A：

1、也談不上是否明智，房子是用來住的，就看自己的居住感受了。溢價部分則看自己的判斷，一般建議是如果用不上學位了就沒必要留著，畢竟入學的低谷期要至少持續到2031年呢。這期間如果沒有政策支持，那溢價的比例至少不會增加，也就是有一定的保值風險。

2、其他的我就沒什么可說的了，都是個人的感受方面了。裝修要不就多等等，或許能等到很喜歡您家裝修風格的。預算+通勤的事兒更沒法建議，只能是看自家情況和感受。

3、不過我多說一句，大多數家庭在賣掉學區房之后，都選擇一步到位的更換成改善房。否則如果這次還換成剛需房，那弄不好過幾年又是一次置換的折騰，那裝修有可能再次受損，還得多掏一次稅費的錢。

所以考慮好吧，如果有能力就貸點兒款，控制在安全范圍內不就得了。

僅供參考。

四

Q:

請問2025年下半年拆遷的東城區民主北街5號樓居民是協議去大興團河還是到哪里了？假如5號樓自有50平，給53平房子，那3平方米每平需要支付多少錢（每平方米怎么算錢）？而原有的50平每平需要加多少錢呢？我們在22號院有一套近50平的兩居，已出租不在那邊住，聽說5號樓已然拆除，昨天問中介居然不知曉具體情況。

A：

1、民主北街22號院的5號樓拆遷？我沒聽說這件事，這最好還是咨詢懂拆遷的吧。

不過一般來說應該不會，要拆一塊兒拆，然后整塊土地才好規劃。否則單獨拆一棟樓從成本上不劃算的，土地沒法兒開發，還不如索性多給點兒補貼原址重建呢。

2、如果拆遷，大興美瀾灣應該是安置項目之一，這種小規模拆遷應該還有豐臺新宮+南海子的選擇，因為這兩個地段內都還有預留的安置房。這可以參考您家東邊蒲黃榆一里的拆遷，安置房就有新宮的，據說也有回遷的選項。

3、53平支付多少錢？我沒明白，您指的是原拆原建嗎？如果是，3平的話應該不會花錢，這屬于應該的面積補償。再有超出標準的話一般每平1萬出頭兒吧，所謂的成本價。

4、我認為您這里不會單獨一棟樓一棟樓的拆遷的，大概率是原址重建。22號院是不是二商局的宿舍區啊？應該是，那就等著各部門之間的協商吧，商量好出錢比例就有可能重建了。畢竟小區太老了，而且還是磚混的，未必能堅持太久。但也有可能是先維護，實在達到沒有維護價值的D級危樓標準了才重建呢。

僅供參考。

五

Q:

我和老公結婚時在北三環買了套老小區的一居，全款，不算利息的話到現在算沒賠，但也沒有任何收益。孩子27年上學，不知道是不是應該換到東城。

如果換的話想首付400萬之內，貸款200萬，但看了看和平里感覺還不如我們現在的房子呢，又擔心孩子少了學區房砸手里，很糾結，學區政策也不保險。

A：

1、總價600萬，買和平里的學區房。現在東城的平均學區溢價率25%左右，600萬就是得到450萬左右的居住體驗，而東城的基礎房價本來就高，那就很可能不如您現在的房子唄。

2、該不該換的外人無法建議，只能您家自己考慮，我只能是列出現狀供參考而已。

3、學區房砸手里倒不至于，但得看到時候的要價了，別太高就都不難出手。考慮好這150萬溢價的保值問題，如果到時候政策不配合，那有可能損失一部分。但也不至于都損失了，畢竟東城的學位是怎么都有價值的。政策誰也不敢預測，都是蒙著來。

僅供參考。

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