北京新年土拍，沒(méi)有戰(zhàn)火

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

2月3日，農(nóng)歷乙巳年臘月十六。

北京迎來(lái)2026年的首場(chǎng)土拍——總共三宗地，石景山、通州、順義各一宗。

盡管結(jié)果需要在下午才能出爐，答案卻已明牌：

1、石景山新首鋼核心區(qū)1609-0012地塊，起拍價(jià)13.9億元，折合樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平。首鋼地產(chǎn)一家報(bào)名；

2、通州宋莊四村城改項(xiàng)目6002地塊，起拍價(jià)15.62億元，樓面價(jià)1.79萬(wàn)元/平。北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體一家報(bào)名；

3、順義新國(guó)展三期03、04、05等地塊，起拍價(jià)28.1億元，住宅樓面價(jià)約3萬(wàn)元/平。中國(guó)鐵工投資集團(tuán)（下稱鐵工投資）一家報(bào)名。

這意味著，北京今年的開(kāi)年土拍，在低調(diào)的托底中，收?qǐng)隽恕?/strong>

回溯2025年的首場(chǎng)土拍，各家開(kāi)發(fā)商，彼此間殺的是昏天黑地。

海淀朱房0029地塊，即臻澐，5家房企報(bào)名，經(jīng)過(guò)161輪舉牌，華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)91.52億元，溢價(jià)17.33%，樓面價(jià)8.92萬(wàn)元/平米。

0030地塊，即建發(fā)海晏，6家房企報(bào)名，經(jīng)過(guò)244輪舉牌后，建發(fā)以90.404億元摘得，溢價(jià)25.04%，樓面價(jià)9.5萬(wàn)元/平米。

當(dāng)然，今年的首場(chǎng)土拍雖沒(méi)有硝煙，很是平淡，但勝在了數(shù)量比去年多。

況且，被多家開(kāi)發(fā)商追捧的地塊，也只代表它前期的熱度，并不意味著今后業(yè)績(jī)的好壞。

在花姐眼里，此次成交的三宗地中，0012地塊和新國(guó)展組合地塊，擁有不錯(cuò)的基因。

至于未來(lái)能否出彩，則要看開(kāi)發(fā)商接下來(lái)的解題能力了。

一、首鋼園0012地塊：一塊璞玉

首鋼地產(chǎn)底價(jià)摘得0012地塊，相當(dāng)于撿漏。

它占地1.66公頃，地上建面約3.66萬(wàn)㎡，容積率2.2，限高35-45米。

小而美的它，非常適合打造低密度洋房+小高層項(xiàng)目。

地位上，0012地塊更是一個(gè)妥妥的地鐵盤(pán)，離地鐵11號(hào)線新首鋼站D出口，僅100米出頭。

拿下它后，首鋼地產(chǎn)將在大本營(yíng)，擁有兩個(gè)好房子項(xiàng)目，另一個(gè)是距離0012地塊東南3.5公里的璟悅長(zhǎng)安。

它一年前由首鋼地產(chǎn)，以28.01億元的低價(jià)摘得，樓面價(jià)3.69萬(wàn)元/平米。是石景山的首個(gè)好房子項(xiàng)目。

0012地塊的形狀，和璟悅長(zhǎng)安十分相似——都是南北窄、東西長(zhǎng)的長(zhǎng)方形。

土拍文件中，關(guān)于0012地塊的建筑風(fēng)格和其他關(guān)鍵信息，已經(jīng)給明：

1、北側(cè)退用地紅線，不小于8米；

2、與北邊首鋼工業(yè)遺存建筑距離，不小于40米，并在東西方向上盡量拉開(kāi)距離；

3、地塊北邊規(guī)劃一定開(kāi)放性和通透性的公共空間；

4、北排限高35米，其余區(qū)域限高45米。

將這些與0012地塊的形狀結(jié)合起來(lái)，再考慮當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，以及首鋼地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位，0012地塊最佳的規(guī)劃方案，其實(shí)已具雛形。

花姐認(rèn)為，首鋼地產(chǎn)完全有能力和理由，將0012地塊打造一個(gè)全剛需、低密度、三面寬的純洋房社區(qū)。

如果能夠?qū)崿F(xiàn)，在目前的京城樓市，0012地塊的項(xiàng)目定位，將成為唯一，沒(méi)有哪個(gè)新盤(pán)可與其對(duì)標(biāo)。

二、宋莊6002地塊：北投消化不良？

和0012地塊一樣，6002地塊也是2025年北京第九輪供地清單中，率先成交的。

它占地4.85公頃，地上建筑規(guī)模約8.74萬(wàn)，容積率1.8，限高36米(局部45米)。也是一個(gè)洋房規(guī)劃的胚子。

在本次成交的三宗地中，它的名氣最小。

位于通州北部、東六環(huán)外，屬于丁各莊等四村城改范圍。距離最近的地鐵，是6號(hào)線潞城站，將近5公里。

但好在，與周邊競(jìng)品比，它的地價(jià)便宜不少。

6002地塊北邊約3.5公里，是建投國(guó)貿(mào)瑨上，再往北邊不遠(yuǎn)，便是北京城建國(guó)譽(yù)頌和金地北京壹街區(qū)。

它的樓面價(jià)，比金地北京壹街區(qū)的樓面價(jià)，便宜了8500元/平；比建投國(guó)貿(mào)瑨上和國(guó)譽(yù)頌，分別便宜了4900元/平和2800元/平。

北投置業(yè)此次聯(lián)合北京建工和新航城，拿下6002地塊后，將在通州樓市布下3子。

只是，這家重倉(cāng)通州的開(kāi)發(fā)商，目前的處境，似乎不是很和諧：

調(diào)規(guī)后的北投棲澐灣，遲遲不能入市；已建成的北投晟景汀瀾，在預(yù)驗(yàn)房階段，遭遇了業(yè)主的集體維權(quán)。

后院的事情還沒(méi)捋順，現(xiàn)在又拿下了6002地塊。

北投置業(yè)未來(lái)操盤(pán)上，能忙得過(guò)來(lái)嗎？還是6002地塊的操盤(pán)權(quán)，將交給合作伙伴呢？

三、新國(guó)展地塊：包袱有點(diǎn)重

三宗地中，順義新國(guó)展組合地塊的綜合素質(zhì)，也很高。

這從它的上架方式，可見(jiàn)一斑。

2025年10月16日，它首次出現(xiàn)在北京第八輪供地清單中，當(dāng)時(shí)為02、03、04三個(gè)純住宅地塊。

但兩個(gè)多月后的12月26日，正式進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)的它，卻將02地塊下架，新增了05商業(yè)地塊。（詳見(jiàn)《北京供地計(jì)劃，太精確了》）

這種臨時(shí)增加包袱的現(xiàn)象背后，往往意味著區(qū)位不錯(cuò)——地處順義天竺板塊，這里幾乎再難找到一宗完整的宅地。

在新國(guó)展組合地塊之前，天竺板塊最近誕生的項(xiàng)目，是懋源驪橒臺(tái)，于去年8月26日，懋源地產(chǎn)以10.3億元的價(jià)格摘得，樓面價(jià)約2.8萬(wàn)元/平。

原本，懋源驪橒臺(tái)被視為天竺板塊的最后一塊宅地。而新國(guó)展地塊的出現(xiàn)，打破了原有認(rèn)知。

背后，皆因新國(guó)展03、04住宅地塊，全部從變性而來(lái)。

最初的規(guī)劃中，它們?nèi)繛樯虡I(yè)用地；在2025年6月，將02、03、04地塊的性質(zhì)，變成了住宅，總用地約5.97公頃，地上建面約11.94萬(wàn)平，容積率2.0。

與懋源驪橒臺(tái)比，新國(guó)展組合地塊在住宅樓面價(jià)上，貴了2000元/平米。

但它們之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，似乎不大。懋源驪橒臺(tái)走的純豪宅路線，最小面積150平起；而新國(guó)展組合地塊，大概率將定位剛改。

雖素質(zhì)不錯(cuò)，但新國(guó)展組合地塊的開(kāi)發(fā)門檻不低：

1、整體的建筑規(guī)模上，住宅占比64%，商業(yè)占比36%；

2、土拍文件中要求，商業(yè)地塊必須開(kāi)發(fā)商自持，年限為最高出讓年限。

這意味著，無(wú)論從投資規(guī)模，亦或后期的運(yùn)營(yíng)管理上，新國(guó)展組合地塊都極其考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的能力。

但，鐵工投資是誰(shuí)？

它成立于1986年，注冊(cè)資本50億元，法人張學(xué)軍，是上市公司中國(guó)中鐵旗下全資子公司。

其主業(yè)，聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程、生態(tài)治理等領(lǐng)域。主要以聯(lián)合體成員或政府類項(xiàng)目合作方身份，參與城市更新、片區(qū)開(kāi)發(fā)。

比如：曾參與雄安新區(qū)、京津冀生態(tài)廊道項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

在北京開(kāi)發(fā)純住宅，鐵工投資尚屬首次，是個(gè)純粹的新兵。

它會(huì)將新國(guó)展組合地塊，打造成啥樣水平，時(shí)間終會(huì)驗(yàn)證。