香港豪門地產(chǎn)商，也要賣身了

文/十一弟
最近，香港鄭裕彤家族旗下的地產(chǎn)上市平臺(tái)——新世界發(fā)展，在二級(jí)市場(chǎng)收獲一波大幅上漲。
開(kāi)年一個(gè)多月，它的市值已經(jīng)上揚(yáng)了40%，站上了255億港元。
新世界發(fā)展由鄭裕彤創(chuàng)辦于1970年，迄今已有五十多年歷史，是香港最老牌的地產(chǎn)商之一。
它曾經(jīng)突破過(guò)千億市值，但現(xiàn)在早就丟掉了光環(huán)。
股價(jià)上漲，起因于一個(gè)市場(chǎng)傳聞——
據(jù)說(shuō)，為了擺脫岌岌可危的債務(wù)困境，鄭裕彤家族正在與美國(guó)黑石集團(tuán)談判，打算向其出售所持新世界發(fā)展的大部分股權(quán)。
若交易達(dá)成，黑石集團(tuán)將取代鄭裕彤家族，成為新世界發(fā)展的最大股東。
從此，這個(gè)香港豪門家族，將失去對(duì)名下地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦平臺(tái)的控制權(quán)。
受收購(gòu)傳聞?dòng)绊懀率澜绨l(fā)展的股價(jià)在二級(jí)市場(chǎng)大幅拉漲。
這是有人故意放風(fēng)。
上市公司也對(duì)外作了回應(yīng)——
“本公司已向控股股東周大福企業(yè)求證，確認(rèn)其正在與一些潛在投資者進(jìn)行接洽。”
“但有關(guān)投資的金額、性質(zhì)與形式，尚未達(dá)成任何協(xié)議，并不能保證交易事項(xiàng)是否推進(jìn)。”
現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，傳言即真相，發(fā)現(xiàn)即猛干，證實(shí)即跑路。
股價(jià)大幅攀升，能讓鄭裕彤家族置于更有利的談判地位，在交易中謀求更大的利益。
黑石集團(tuán)是全球最大的另類資產(chǎn)管理公司，目前管理的資產(chǎn)規(guī)模，高達(dá)1.27萬(wàn)億美元。
它的投資模式，是在市場(chǎng)周期底部抄底買入困境資產(chǎn)，通過(guò)重組運(yùn)營(yíng)以后，實(shí)現(xiàn)增值退出。
新世界發(fā)展遭遇的這輪債務(wù)危機(jī)中，黑石集團(tuán)一直是個(gè)很活躍的買家。
去年八月份，市場(chǎng)上就有傳言——
新世界發(fā)展當(dāng)時(shí)正在與黑石集團(tuán)、凱德置地等資本方接觸，有意向其出售名下部分資產(chǎn)，未來(lái)還可能推動(dòng)上市公司私有化。
黑石就像禿鷲一樣，不斷盤旋在鄭裕彤家族的頭頂，等待這個(gè)香港豪門開(kāi)出談判條件和收購(gòu)價(jià)碼。
在這一輪又一輪的市場(chǎng)傳聞中，新世界發(fā)展的股價(jià)，也跟著漲漲跌跌、起起落落。
這反映了鄭裕彤家族的心態(tài)，極其掙扎——
它想要拼力守住這個(gè)家族企業(yè)，但無(wú)奈債務(wù)深重，可以做的選擇又十分有限，只能來(lái)回拉扯、反復(fù)試探。
鄭裕彤家族是香港四大豪門之一，與郭得勝家族、李兆基家族、李嘉誠(chéng)家族并列齊名。
幾十年來(lái)，鄭裕彤構(gòu)建了一個(gè)龐大的商業(yè)帝國(guó)，橫跨珠寶、地產(chǎn)、基建、零售、礦業(yè)等多元業(yè)務(wù)。
在最新的香港富豪榜單上，鄭裕彤家族以195億的身家，排名第三。
它名下控制著幾家核心上市企業(yè)，這其中包括周大福、新創(chuàng)建集團(tuán)和新世界發(fā)展。
到現(xiàn)在，鄭裕彤家族持有港股上市的新世界發(fā)展的股權(quán)，超過(guò)45%。
從1970年鄭裕彤創(chuàng)辦新世界發(fā)展以來(lái)，這個(gè)香港豪門地產(chǎn)商已經(jīng)傳到了第三代接班人。
鄭裕彤之后，他的兒子鄭家純、孫子鄭志剛先后執(zhí)掌上市公司數(shù)年時(shí)間。
但毫無(wú)疑問(wèn)，富二代出身的鄭家純、鄭志剛，一代不如一代。
明明只有武大的實(shí)力，卻偏偏不自知，接下了武松的活兒。
他們的商業(yè)嗅覺(jué)與管理能力，遠(yuǎn)不及白手起家的鄭裕彤。
在香港，鄭裕彤有個(gè)綽號(hào)，叫鯊膽彤。
早年的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，讓他如鯊魚一樣敏銳，激進(jìn)，大膽，且敢于冒險(xiǎn)。
沒(méi)人比鄭裕彤更明白風(fēng)浪越大、魚越貴的道理，他曾多次在危機(jī)中逆勢(shì)投資。
比如，香港回歸前，他大舉收購(gòu)了會(huì)展中心地塊。
最讓人津津樂(lè)道的坊間故事，是在2008年金融危機(jī)時(shí)，鄭裕彤把許家印拉上了大D會(huì)的牌桌，讓上市失敗、險(xiǎn)要翻船的恒大，強(qiáng)行扶正了。
這場(chǎng)瘋狂的豪賭，恒大在破產(chǎn)邊緣被拉回重生，徹底激發(fā)了許家印的賭性。
后來(lái)，站上行業(yè)巔峰的許家印，對(duì)鄭裕彤投桃報(bào)李。
2015年，恒大收購(gòu)了新世界發(fā)展位于海口、武漢和惠州的4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，總代價(jià)135億，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)史上最大一筆收購(gòu)交易。
在鋤大地的牌桌上，鄭裕彤和追隨其身后的許家印，都賺得盆滿缽滿。
鯊膽彤激進(jìn)的個(gè)性與行事風(fēng)格，不僅傳給了他的子孫后代，也深深地烙印在了新世界發(fā)展。
過(guò)去十多年來(lái)，新世界發(fā)展靠舉債和高杠桿，來(lái)拉動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張。
盡管市值只有255億港元，但它身后卻背負(fù)了上千億債務(wù)。
十一弟查了下，連同永續(xù)債在內(nèi)，新世界發(fā)展的有息債務(wù)規(guī)模，超過(guò)1861億港元。
它手上的現(xiàn)金資源，只有258億港元。
按此計(jì)算，新世界發(fā)展的凈負(fù)債率，達(dá)到了93%。
盡管與香港其他三大豪門地產(chǎn)商齊名，但新世界發(fā)展的杠桿水平，遙遙領(lǐng)先。
其中，郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，凈負(fù)債率只有15%；李兆基家族的恒基地產(chǎn)，借貸比率為21%；而李嘉誠(chéng)家族的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，凈負(fù)債率低至5%。
2023年，新世界發(fā)展便已暴露了財(cái)務(wù)危機(jī)。
當(dāng)時(shí)，它通過(guò)一系列關(guān)聯(lián)交易，向母公司周大福企業(yè)出售了其所持一家上市企業(yè)股權(quán)以及一處商業(yè)物業(yè)部分權(quán)益，換取了233億港元現(xiàn)金，用于償還債務(wù)和彌補(bǔ)資金缺口。
但一番騰挪轉(zhuǎn)讓，沒(méi)能把新世界發(fā)展拖出債務(wù)泥潭。
結(jié)果，執(zhí)掌上市公司七年的鄭志剛，也就是鄭裕彤的孫子、鄭家純的長(zhǎng)子，灰頭土臉地被趕出了董事會(huì)。
他原本被認(rèn)為是鄭裕彤家族最有希望的第三代接班人。
鄭家純?cè)?017年中風(fēng)生病以后，逐漸淡出了上市公司的日常管理，交權(quán)給了鄭志剛。
老話早就說(shuō)過(guò)，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。
太子爺一發(fā)力，埋頭猛干了幾年，家族企業(yè)的命運(yùn)，突然就岌岌可危了。
這就是明明可以啃老、坐享其成，非要靠自己努力的典型。
如今，鄭志剛出局，香港豪門家族的接班劇情，變得撲朔迷離。
在上市公司層面，鄭家純重新起用了職業(yè)經(jīng)理人來(lái)挽救危局。
現(xiàn)在上任新世界發(fā)展一把手的，是曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)鄭家純私人助理的女性高管——
黃少媚。
過(guò)去幾年里，她一直跟隨鄭志剛，負(fù)責(zé)新世界發(fā)展在中國(guó)內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
去年初，剛上位的黃少媚，面對(duì)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，她喊出了七個(gè)減債計(jì)劃——
積極出售發(fā)展項(xiàng)目，積極出售非核心資產(chǎn)，釋放農(nóng)地價(jià)值，提高租務(wù)回報(bào)，精簡(jiǎn)成本，暫停派息，以及積極的財(cái)務(wù)管理。
不過(guò)，就算是職業(yè)經(jīng)理人，手上也沒(méi)有化腐朽為神奇的點(diǎn)金棒。
所謂的減債計(jì)劃，無(wú)非就是開(kāi)源節(jié)流。
新世界發(fā)展靠舉債來(lái)大肆擴(kuò)張，當(dāng)杠桿操作成功的時(shí)候，收益會(huì)成倍放大。
可當(dāng)樓市下行，必然會(huì)遭受最大沖擊，滿盤皆輸。
這兩年，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及投資物業(yè)的資產(chǎn)減值，新世界發(fā)展錄得了過(guò)去二十年以來(lái)罕見(jiàn)的巨額虧損。
2024財(cái)年，它虧損了171億港元；2025財(cái)年，它又虧損了164億港元。
照這樣虧下去，就算找財(cái)神爺來(lái)當(dāng)家，最后也得光著腚走。
低迷的樓市行情，短時(shí)間內(nèi)，想要削減債務(wù)規(guī)模、降低杠桿水平，一勞永逸地解決債務(wù)問(wèn)題，根本行不通。
在去年流動(dòng)性壓力最大時(shí)，新世界發(fā)展甚至選擇延期支付名下4筆永續(xù)債大約6億港元的利息。
不過(guò)，好在當(dāng)時(shí)它與幾十家銀行迅速完成了總規(guī)模882億港元的再融資，把債務(wù)期限拉長(zhǎng)到了三年以后。
這幾乎占到上市公司名下有息債務(wù)的一半左右，驚險(xiǎn)地將其從違約爆雷的邊緣拉了回來(lái)。
過(guò)去一段時(shí)間，新世界發(fā)展持有的位于香港尖沙咀的K11 Art Mall，位于香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)的旗艦購(gòu)物中心11 Skies，位于杭州、深圳、上海的K11項(xiàng)目等核心資產(chǎn)，都被擺上了貨架，對(duì)外兜售。
還有鄭裕彤家族旗下的瑰麗酒店集團(tuán)，也有傳言稱正在尋覓買家，換取流動(dòng)性。
都說(shuō)富不過(guò)三代，香港豪門家族，也要過(guò)坎渡劫了。
鄭裕彤為子孫后代攢下的萬(wàn)貫家財(cái)，供養(yǎng)幾代人的榮華富貴，綽綽有余，揮霍不盡。
創(chuàng)業(yè)不易，守業(yè)更難。
家大業(yè)大，沒(méi)了鯊膽彤的蔭庇，鄭氏子孫別說(shuō)做大，就算是要守住祖上的生意和財(cái)富，也變得很吃力了。
曾經(jīng)大D會(huì)的莊家大佬，力挽狂瀾、拯救許家印于水火之中的鄭裕彤，恐怕很難想象到——
在他離世十年后，自己一手創(chuàng)辦的新世界發(fā)展，竟然也淪落到委身于人、賣身自救的地步，搞得難以收?qǐng)觥?br/>崽賣爺田心不疼，一手好牌打得稀爛。
眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了——
香港豪門家族，這一把輸?shù)美镒雍兔孀佣紱](méi)了。