睿見丨PAG逆周期布局再發(fā)力：從萬達商管到恒大物業(yè)的資產(chǎn)版圖擴張

自2025年9月中國恒大清盤人宣布擬出售所持恒大物業(yè)股權(quán)以來，歷經(jīng)四個多月的推進，這一備受行業(yè)關(guān)注的股權(quán)交易逐步取得進展。

2026年2月2日，據(jù)財新報道，太盟投資集團（PAG）與廣東省旅游控股集團有限公司均對恒大物業(yè)相關(guān)股權(quán)表達了收購意向，兩個潛在接盤方已與清盤人接洽。

對于擅長逆周期抄底的PAG而言，此次出手既是對物業(yè)資產(chǎn)的精準布局，也是其在深度布局萬達商管之后，深耕中國不動產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的又一重要動作。

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PAG接盤恒大物業(yè)：估值博弈中的戰(zhàn)略布局

恒大物業(yè)的股權(quán)出售，本質(zhì)是恒大集團清盤進程中的核心資產(chǎn)處置動作，而其估值縮水幅度與行業(yè)定位，成為吸引投資方的關(guān)鍵前提。截至2月3日，恒大物業(yè)收報1.14港元/股，總市值約123.24億港元，較巔峰時期接近2065億港元暴跌94%，估值已處于歷史低位。

從盈利基本面看，2024年及2025年上半年，恒大物業(yè)分別實現(xiàn)營收127.57億元、66.47億元，歸母凈利潤分別為10.21億元、4.72億元，依然具備一定的造血能力。截至2025年6月底，該公司總在管面積約5.96億平方米 ，較2024年同期增加約4100萬平方米。

根據(jù)財新報道及行業(yè)分析師觀點，在當前行業(yè)環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)收購PE均值介乎6倍至8倍，是相對合理的區(qū)間。恒大物業(yè)目前的靜態(tài)市盈率為11.35倍，意味著恒大物業(yè)現(xiàn)有估值仍存在下調(diào)空間，這也成為雙方博弈的核心要點之一。

作為潛在接盤方，PAG的出手貼合其逆周期投資邏輯。相較于其他行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期能力較強的特點，即便恒大物業(yè)受母公司債務(wù)危機波及，仍擁有廣泛的項目布局和成熟的運營體系，核心資產(chǎn)價值并未大幅受損。

此外，根據(jù)中指院發(fā)布的《2025年物業(yè)行業(yè)收并購研究報告》顯示，2025年，行業(yè)延續(xù)上一年“內(nèi)部資源整合為主，重點補全企業(yè)能力短板”的特點，發(fā)生收并購事件18起，共有13家物業(yè)企業(yè)披露收并購動態(tài)，披露交易總金額20.33億元。其中，和泓服務(wù)和東原仁知服務(wù)將之前已經(jīng)收購大半股權(quán)的標的轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆毓桑蝗f物云則斥資2.27億元并購中洲物業(yè)100%股權(quán)，進一步深化“蝶城”戰(zhàn)略。物業(yè)行業(yè)收并購市場的回暖態(tài)勢，也為PAG的布局提供了行業(yè)支撐。

不過，目前PAG正與恒大物業(yè)清盤人完成初步接洽，具體收購比例、交易對價仍在協(xié)商中，最終交易是否落定也是未知數(shù)。廣東省旅游控股集團的參與，則讓這場股權(quán)爭奪戰(zhàn)增添了更多變數(shù)。

若PAG成功收購恒大物業(yè)，憑借其專業(yè)的運營能力和資源整合能力，有望進一步提升恒大物業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，同時也將為PAG在不動產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的布局增添重要砝碼，進一步鞏固其在行業(yè)內(nèi)的地位。此外，這一收購也可能引發(fā)行業(yè)格局的變化，促使其他企業(yè)加快戰(zhàn)略調(diào)整步伐。

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PAG投資版圖：從萬達商管到多元布局

PAG擁有逾27年的歷史，如今已成為亞太地區(qū)領(lǐng)先的投資管理集團，為全球近300家機構(gòu)管理超過500億美元資產(chǎn)，業(yè)務(wù)覆蓋信貸及市場、私市股權(quán)、不動產(chǎn)三大領(lǐng)域，因投資策略酷似黑石集團，被業(yè)內(nèi)稱為“亞洲小黑石”，其核心打法便是逆周期抄底受壓資產(chǎn)，通過專業(yè)投后賦能提升資產(chǎn)價值后實現(xiàn)退出。

此次擬接盤恒大物業(yè)，并非PAG首次在不動產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的重磅布局。實際上，PAG在國內(nèi)對萬達商管的多輪投資，已被市場認定為其經(jīng)典投資案例之一。

2021年，珠海萬達商管謀求港股上市時，PAG作為領(lǐng)投方之一參與Pre-IPO投資，聯(lián)合21家投資方合計投入約468億港元，并簽訂上市對賭協(xié)議。隨著珠海萬達商管四度IPO折戟，PAG主動調(diào)整投資策略，于2023年底與萬達簽訂新投資協(xié)議，調(diào)整后PAG對珠海萬達商管的持股比例降至40%，成為第一大股東并取消對賭條款。

2024年，PAG聯(lián)合中信資本、阿布扎比投資局等多家機構(gòu)，再度投資600億元成立大連新達盟，作為全新的持股平臺承接對萬達商管的控制權(quán)。

進入2025年，PAG再度聯(lián)合騰訊、京東等投資方，拿下萬達商管旗下48座萬達廣場100%股權(quán)，交易額預(yù)估500億元。這筆交易的資本結(jié)構(gòu)極具代表性，PAG計劃注資50億元認購基金次級份額，承擔(dān)主要風(fēng)險并獲取超額收益。同時，聯(lián)合國有大行銀團獲得300億元貸款授信，剩余150億元通過夾層融資募集，吸引險資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與，形成“劣后 + 優(yōu)先 + 夾層”的風(fēng)險分散模式。

而PAG收購的48座萬達廣場遍布一線至三四線城市，交易后仍由萬達商管負責(zé)日常運營，形成“資本持有 + 專業(yè)運營”的輕資產(chǎn)模式，既幫助萬達商管回籠資金緩解1375.61億元有息負債的償付壓力，也讓PAG以較低成本獲得了一批優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)。據(jù)行業(yè)分析，這批商業(yè)項目年客流量超60億人次，租金回報率可穩(wěn)定在5%-6%。

除了在不動產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)布局，PAG在其他領(lǐng)域的投資也同樣精彩。其中，2019年以38.28億元收購博銳生物58%股權(quán)，成為當年中國生物科技行業(yè)最大規(guī)模的私募股權(quán)投資，也是浙江臺州單筆引進的最大外資項目。截至2026年初，博銳生物籌備港股上市前，PAG持股比例約44.62%，累計投資超41億元，預(yù)計上市前總回報超30億元。

1月29日，PAG宣布完成所持盈德氣體相關(guān)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓事宜。據(jù)了解，PAG通過控股型投資完成對盈德氣體的退出，交易對價約68億美元，成為中國私募股權(quán)市場有史以來規(guī)模最大的控股型退出案例之一。

從萬達商管到恒大物業(yè)，PAG在不動產(chǎn)領(lǐng)域的逆周期布局步步為營、招招精準，不斷拓展其資產(chǎn)版圖，盡顯“亞洲小黑石”的敏銳眼光與果敢魄力。在復(fù)雜多變的商業(yè)浪潮中，PAG憑借獨特的投資策略與強大的資源整合能力，持續(xù)深耕中國市場，未來其在不動產(chǎn)及相關(guān)多元領(lǐng)域還將書寫怎樣的精彩篇章，值得拭目以待。