年報觀察 | 美的置業(yè)“輕舟”效應(yīng)顯現(xiàn)

觀點網(wǎng) 2025年對美的置業(yè)而言，是真正意義上“從零起跑”的一年。

2024年10月，美的置業(yè)完成實物分派及出售，將傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正式剝離。此后，該公司保留了開發(fā)服務(wù)、物管服務(wù)、資產(chǎn)運營及房地產(chǎn)科技四大板塊，轉(zhuǎn)身輕資產(chǎn)運營模式。

2026年3月31日，美的置業(yè)公布2025年全年業(yè)績，這也是重組完成后第一次公布完整一年的表現(xiàn)。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日止年度，美的置業(yè)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)營業(yè)收入為人民幣41.49億元，較2024年37.26億元增長11.4%。

與此同時，公司擁有人應(yīng)占持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)核心凈利潤為人民幣6.01億元，較2024年的5.04億元增長19.3%。

利潤跑贏收入

收入增長11.4%，核心凈利潤增長19.3%，這組數(shù)字的分化，主要來自費用端與財務(wù)成本兩個方向的同步收窄。

報告期內(nèi)，美的置業(yè)銷售及營銷開支為人民幣1.24億元，同比下降9.8%；行政開支為人民幣3.40億元，同比下降2.2%。據(jù)年報披露，美的置業(yè)將上述變化歸因于實施嚴格成本控制及提升人均效能。

與此同時，財務(wù)成本端的變化同樣不可忽視。數(shù)據(jù)顯示，2024年美的置業(yè)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)財務(wù)成本凈額為人民幣9203萬元。到了2025年，該項數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)為財務(wù)收益凈額人民幣2004萬元，同比變動幅度達121.8%。

報告期內(nèi)，美的置業(yè)總借款成本僅為人民幣1062萬元，較2024年同期人民幣1.38億元大幅減少。

截至2025年12月31日，美的置業(yè)總借款規(guī)模降至人民幣5.92億元，且全部確認為流動負債，非流動銀行及其他借款一項已歸零。

企業(yè)資金面則保持了相對寬裕的狀態(tài)，期末總現(xiàn)金及銀行存款為人民幣16.46億元，現(xiàn)金規(guī)模已完全覆蓋有息負債，構(gòu)成了重組后較為清晰的資產(chǎn)負債底盤。

財務(wù)成本的大幅下探推高了最終利潤，而企業(yè)整體毛利率走向也反映了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的客觀變化。報告期內(nèi)，美的置業(yè)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利為人民幣13.65億元，較2024年的13.32億元微增2.5%。

另一方面，毛利率從2024年的35.7%下滑至32.9%，同比收窄2.8個百分點。數(shù)據(jù)顯示，2025年集團銷售成本為人民幣27.84億元，較2024年的人民幣23.94億元上升16.3%，高于收入端11.4%的增速。

在成本明細中，年內(nèi)雇員福利開支達人民幣13.77億元，較2024年11.22億元增加了約2.55億元，成為推高銷售成本的主因。據(jù)年報指出，成本上升主要由于物管面積增長及新增開發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)的直接成本入賬。

在資產(chǎn)質(zhì)量與回款端，貿(mào)易應(yīng)收款項的規(guī)模與賬齡結(jié)構(gòu)則反映了輕資產(chǎn)模式下的實際效益。于2025年12月31日，美的置業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款項凈值為人民幣10.81億元，較2024年的人民幣13.46億元下降19.7%。在總額人民幣12.68億元的貿(mào)易應(yīng)收款中，關(guān)聯(lián)方占比約39.3%，第三方占比約60.7%。

針對這部分應(yīng)收款項，美的置業(yè)應(yīng)用簡化方法對預(yù)期信用虧損作出撥備。年報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)就貿(mào)易應(yīng)收款項總額撥備人民幣5694萬元，較2024年同期1.34億元大幅收窄，減值計提壓力有所緩解。

分紅派息方面，董事會建議派發(fā)末期股息每股0.19港元，連同已派發(fā)的中期股息每股0.15港元，全年股息合計每股0.34港元，較2024年全年股息每股0.27港元提升25.9%。

年報明確披露，上述股息派付來源均為公司的股份溢價賬。

四個業(yè)務(wù)板塊

拆解四個業(yè)務(wù)板塊，開發(fā)服務(wù)與物管服務(wù)錄得增長，資產(chǎn)運營與房地產(chǎn)科技則處于收縮調(diào)整期，走向并不一致。

開發(fā)服務(wù)是拉動整體營收增長的核心變量。報告期內(nèi)，開發(fā)服務(wù)收入為人民幣9.58億元，較2024年的人民幣2.93億元上升227.1%。

其中，經(jīng)營利潤達人民幣3.01億元。年報解釋稱，該業(yè)務(wù)為重組后首個全年確認收入，2024年僅有約兩個半月的數(shù)據(jù)入賬。

而在具體業(yè)務(wù)拓展上，該板塊承接了控股股東既有房地產(chǎn)開發(fā)項目的全周期服務(wù)，并于年內(nèi)簽訂4個第三方外拓項目。

資料顯示，其中的無錫東望府項目首開去化率超90%，價格及去化表現(xiàn)均超出委托方預(yù)期，為輕資產(chǎn)外拓提供了市場化驗證。

作為營收占比最大的基本盤，物管服務(wù)板塊亦呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。

報告期內(nèi)收入為人民幣19.04億元，較2024年18.39億元上升3.5%，經(jīng)營利潤為人民幣3.24億元，是四個分部中盈利最高的板塊。

截至報告期末，合約面積達9964萬平方米，在管面積為8632萬平方米。在業(yè)態(tài)分布上，該板塊在住宅基礎(chǔ)之外持續(xù)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)及醫(yī)療康養(yǎng)延伸，期內(nèi)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)82個，服務(wù)醫(yī)療康養(yǎng)機構(gòu)4家。

至于資產(chǎn)運營與房地產(chǎn)科技板塊，則面臨收入規(guī)模的雙雙收縮。

年報顯示，資產(chǎn)運營收入為人民幣8.35億元，較2024年9.87億元下降15.4%，年報將其歸因于商業(yè)物業(yè)銷售部分報告期內(nèi)交付減少。盡管收入下滑，該板塊仍錄得經(jīng)營利潤人民幣3.12億元。

具體資產(chǎn)方面，集團擁有自持商業(yè)體5座，上華產(chǎn)業(yè)園出租率達98%，佛山睿創(chuàng)中心、中國塑料世界處于銷售交付階段，年內(nèi)銷售金額達人民幣5.1億元，同期新增8個輕資產(chǎn)運營項目。

房地產(chǎn)科技板塊的降幅在四個分部中最為突出。報告期內(nèi)收入為人民幣4.52億元，較2024年6.06億元下降25.4%，年報歸因于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行導(dǎo)致建設(shè)項目減少。

從利潤維度看，房地產(chǎn)科技板塊受外部周期的沖擊最為直接。該板塊年內(nèi)錄得經(jīng)營虧損人民幣1.1億元，成為四大主營業(yè)務(wù)中唯一錄得虧損的分部。

作為重組后首個完整會計年度，美的置業(yè)的重組效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。

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