東二環(huán)，拆遷安置房小區(qū)，調(diào)價(jià)7次，帶看30多組客戶成交

清晨六點(diǎn)，樓下就響起了哀樂(lè)和鞭炮聲，在13樓都被吵醒了。

這已經(jīng)不是第一次遇到了，特別是在冬天，多的時(shí)候，一個(gè)月要遇到兩三次。在安置房小區(qū)生活時(shí)間久了，也就見(jiàn)怪不怪，以前覺(jué)得這種事情很晦氣，現(xiàn)在看來(lái)是一件再普通不過(guò)的事情。

福州的安置房小區(qū)都有一個(gè)通病，初一十五，或者是清明、中元節(jié)，都會(huì)看到當(dāng)?shù)乩细Ｖ菰跓堝X(qián)，每戶人家都有一個(gè)小鐵盆，放在樓道樓的角落里，燒完紙錢(qián)把樓梯口頂上熏得黑乎乎的。

尊重當(dāng)?shù)亓?xí)俗，但在買(mǎi)房的時(shí)候，可以有自己的選擇，把選擇權(quán)留在自己的手上。

作為安置房小區(qū)，多數(shù)生活的都是本地人，特別是老年人居多，譬如鶴林新城，后坂新城，鳳湖新城，黃山新城，橫嶼新苑等小區(qū)，這些小區(qū)里還有很大一部分租戶，總體上是老年人+青年人居多，反倒是中年人相對(duì)較少。

當(dāng)然，安置房因?yàn)閱?wèn)題多，它的價(jià)格也就相對(duì)更加便宜，它與周邊商品房之間對(duì)比，價(jià)格可以是成倍數(shù)式的落差，就像鶴林新城當(dāng)下的均價(jià)1萬(wàn)左右，而附近的商品房，單價(jià)則要2萬(wàn)多，更貴一點(diǎn)的要3萬(wàn)多。

今天看到東二環(huán)，岳峰新城二區(qū)，緊挨著保利香檳國(guó)際，靠近竹嶼地鐵口的位置。這個(gè)小區(qū)是2017年左右交付，第一批買(mǎi)入的均價(jià)在2.7萬(wàn)左右，現(xiàn)在的價(jià)格，比原值還更低。

成交小區(qū)：岳峰新城二區(qū)；

成交時(shí)間：2026年1月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)60.27平米，2房1廳，高樓層，簡(jiǎn)單裝修，西南朝向，79.5萬(wàn)，成交單價(jià)13191元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌112天時(shí)間，帶看客戶超30余組，業(yè)主在這期間，價(jià)格調(diào)整7次，中介對(duì)該房源的關(guān)注度高，線上流量也很不錯(cuò)，其核心是單價(jià)較低，同比附近的安置房鶴林新城，岳峰新城小區(qū)更新一些，小區(qū)體量也會(huì)小一點(diǎn)，價(jià)格相對(duì)高一點(diǎn)。

2、岳峰新城二區(qū)，2016年交付使用，小區(qū)內(nèi)共有12棟樓，1938戶，屬于體量較大的小區(qū)，主要戶型結(jié)構(gòu)45/60/75/90/105平米，小區(qū)的總體環(huán)境略比鶴林新城好一些，內(nèi)部落地一樓部分單元，被用于小賣(mài)部，菜鳥(niǎo)快遞驛站，麻將室等，剛剛交付的時(shí)候很漂亮，現(xiàn)在也比較雜亂。

3、目前，小區(qū)在售房源36套，掛牌出租51套，小區(qū)業(yè)主掛牌均價(jià)16980元/平米，出售房源量比較少，對(duì)于一個(gè)2000戶的小區(qū)來(lái)說(shuō)，掛牌個(gè)六七十套都比較正常。近幾個(gè)月，小區(qū)里有多套成交案例，75平米的戶型，成交單價(jià)14000元左右，精裝房，不論你是買(mǎi)，還是賣(mài)，14000可以做個(gè)參考價(jià)格，樓層高低會(huì)相差一些。

4、對(duì)于這套房子的戶型，不能說(shuō)好，我見(jiàn)過(guò)很多安置房，比較好的應(yīng)該是丞相坊小區(qū)，大家有機(jī)會(huì)可以對(duì)比一下。安置房的戶型結(jié)構(gòu)，主要以面積分?jǐn)偅惑w多戶，把空間利用到極致的感覺(jué)。很難把小戶型的結(jié)構(gòu)做到大開(kāi)間朝南，全明結(jié)構(gòu)的戶型。

購(gòu)房建議：

岳峰新城二區(qū)的優(yōu)勢(shì)比較明顯，特別是在商業(yè)和配套方面，緊鄰東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，周邊有三大公園、學(xué)校和超市，生活便利。靠近地鐵4號(hào)線池邊站（不到300米），未來(lái)出行方便。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，總價(jià)70多萬(wàn)在東二環(huán)地段很有競(jìng)爭(zhēng)力，適合預(yù)算有限的剛需，東二環(huán)附近大多數(shù)地塊被用于商品房開(kāi)發(fā)，單價(jià)都比較高，隔壁的保利香檳國(guó)際也沒(méi)有這種低總價(jià)戶型，繼而在價(jià)格上具有一定的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的降幅和漲幅不會(huì)太明顯。

對(duì)于拆遷安置房的痛點(diǎn)，我就不用說(shuō)太多了，想必大家都很清楚。

我給出的建議只有一條：如果你的預(yù)算已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)買(mǎi)房，那么就不要碰安置房，一定要選擇商品房，哪怕是小區(qū)舊一些，生活環(huán)境也會(huì)更好。

如果你的預(yù)算只有在100萬(wàn)左右，且要地段，要電梯，不想老破舊，唯一選擇就是拆遷安置房，它的性價(jià)比才會(huì)凸顯出來(lái)。

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