上海大宗市場25年成交額487億元 核心資產與多元品類共促市場回暖

2025年，上海大宗交易市場略有回落，累計達成89宗交易，成交額錄得約487億元，同比下降15%。盡管總額有所回落，但多宗大體量核心資產的成功交易增強了商辦市場的預期。

從交易規模分析，2025年單體項目平均成交金額為5.5億元，較2024年均值5.6億元略有下降。本年度共錄得15宗成交金額高于10億的成交記錄，而成交金額小于5億的交易占市場成交宗數的63%。

從需求結構看，投資性需求占比達82%，較2024年進一步上升，伴隨著滬外國營、民營企業持續在上海布局，反映投資者對上海大宗資產長期增值仍具信心。從成交區位而言，內環內貢獻了42%成交金額和41%成交宗數，投資熱度持續回歸核心區域。

就投資者類型而言，企業和高凈值人士最為活躍，交易宗數合計超76%；險資配置以28%的交易額位居第二，凸顯其對大體量資產的偏好。此外，外資在沉寂半年后再度入場，雖交易宗數占比降至4%且聚焦辦公，但擇機布局顯示其對核心城市資產信心正逐步修復。

優質辦公仍受資本青睞，

多元資產加速崛起

2025年，辦公資產以52%的成交金額占比和42%的成交宗數占比，仍為投資者配置重點，穩固市場基本盤。盡管整體市場保持謹慎，但地標性建筑的順利交易反映出投資者對核心位置與回報率穩定的優質資產具有較強接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制約。

在政策支持與退出機制不斷完善的背景下，長租公寓（15%）、零售（13%）及酒店（8%）資產的交易活躍度顯著提升，2025年成交額合計占大宗交易總額的36%，較2024年上升5個百分點。同時，得益于人工智能等新興技術帶來的算力需求增長，數據中心作為新型資產類別，也開始在大宗交易市場嶄露頭角。

政策蓄勢突破，市場回暖可期

經過2025年的價格波動，各資產類別的在售項目價格錨定愈發清晰。隨著市場信心的恢復，2026年資產價格的調整空間有限，預計將有更多項目入市并陸續成交。

內資買家對于上海核心地段優質商辦物業以及酒店的配置需求依舊旺盛。在城市更新政策推動下，低效商辦項目有望煥發新生，進一步促進2026年核心地段的交易活躍度。

零售資產包在2025年繼續受到險資的大規模增持，尤其是擁有品牌效應和穩定現金流的大型購物中心。在交易模式上，保險資金與商業運營方分工明確，預計在2026年零售資產交易的趨勢還會延續。與此同時，長租公寓憑借其穩定的現金流，也將持續吸引保險資金及外資機構的關注。

2025年年底，公募REITs市場迎來里程碑式的政策調整，底層資產范圍增擴至辦公與酒店項目，為商業地產市場注入發展動力。仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示：“隨著REITs試點范圍進一步擴大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發成熟，預計將迎來更多優質資產的交易機會。展望未來，在政策環境趨于寬松、流動性逐步釋放的背景下，預計市場將迎來穩步回升。”