北京買房：理清思路，購房建議1796

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是這種情況，都是外地人，但我有社保，16年買房在豐臺青塔板塊，大成路長安新城105平的兩居室，住到20年的時候我們回的老家，此房一直出租，目前是交給鏈家打理，租金到手不到5000，感覺有些低了，但也搞不清為什么，鏈家就是說不好租。

我們現在有想法是索性賣掉這套房，換一套租金高+保值好的，可以添100-150萬資金。另外如果有可能盡量選擇學區好的，但別有學區溢價，我們想給兒子在北京生活做個保底的準備，未必用的上。您能不能給我們一些意見？

A：

1、長安新城105平的，均價4萬一平也得400來萬，或者400萬左右吧。租金不能按您到手的5000計算，而是要以人家租戶掏了多少租金為準，中間商的差價也是收益，只不過被分走了而已。

我估計是5500左右吧，那相對于400萬總價，租售比是700多，確實租金收益不太高，刨去物業取暖費什么的就更低了。

2、但這也沒什么太好的辦法，因為105平的兩居室戶型偏大，卻又處在長安新城這種自住為主的保障房小區，所以不好租出改善小區的租金。鏈家說不好租是有可能的，但更準確的是不好找到愿意出高價的租客。

3、添150萬之內，那總價就是500多萬。換到朝陽唄，相對來說是北京各個行政區里租金最高的，因為租房的年輕人多，而且也大多都沒有學區溢價。可以買那種只有中學對口牛校的，這種就基本沒有學區溢價了。將來如果是上學的話看政策，用的上學位就用，用不上也不吃虧。

4、這種房不難找，全朝陽區有的是，以四環外朝青或四惠倆地方為主吧。中檔的商品房小區的緊湊型兩居最合適，各項都至少不吃虧。先看看再說吧，甭著急。

僅供參考。

二

Q:

我的情況比較復雜，屬于多次置業，但沒買到合適的。我來北京很早，2001年畢業就落戶了，當時單位有團購的經適房，回龍觀天通苑和西五環的都可以選，我當時錢少就和同學合伙買了，用我的資格，后來2008年有政策就轉給他了。

但后來是房價暴漲，而且還限購了，我成了二套資格，所以2013年就買了個海淀老破小，但又沒拿住，第二年房價暴跌就給賣了，稍微賠了點。

之后是16年買的豐臺南沙窩的，目前也略有虧損。另一套是公寓，投入不大但虧損嚴重，目前出租中。

目前是這樣考慮，孩子已經在海淀上高中，學區我們肯定是用不上了。手中有現金100萬，想賣掉公寓換一套宜居兼保值的。我的工作現在稅后40萬，但民企不是太穩定，老婆工作穩定但收入只有15萬左右。所以您看以我們這種情況應該如何安排為好？

A：

1、我沒看出有多復雜似的。因為您之前買的兩套房既然都賣了，那就沒必要再琢磨，無論賠賺都已經是沉沒成本了。既墜釜甑，反顧無益。

2、簡單說您現在手里是一套南沙窩的普宅+一套公寓是吧？那總價值多少+賣掉后能套現多少？再買房的首付多少+貸款多少=總價預算多少？

我感覺應該是在5/600萬總價吧，或者說有可能是能有400左右首付，然后穩妥點兒就只貸款200萬左右，月供在1萬左右。是大概這意思嗎？

3、如果差不多，那就先賣掉這兩套房吧。可以先賣公寓，這種產權的成交周期長，而且既然總價不高也不會影響什么，快成交了再賣南沙窩的。

南沙窩的是因為住的不宜居才賣的嗎？是京鐵家園的塔樓嗎？要不就往西看石景山的，典型的古城首鋼園，次新房和新房都有，我認為是次新房的性價比更高，保值也在北京排前列。但現在價格不低，基本都6萬多起步，所以您還是先做預算吧。

4、其他沒什么建議，您這所謂復雜是沒說在重點上，最好列清預算+需求+大致的方向板塊。

僅供參考。

三

Q:

本人河北戶口，北京工作，燕郊有房，目前虧損中，應如何處理？如果賣掉能湊120萬首付，北京買哪里？現在燕郊的是95平兩居，南北通透，人車分流帶停車位，物業費每平1.8元。

A：

1、如何處理？房子是用來住的，能自住就留著住，實在住不上就出租，出租覺得不劃算就賣掉唄，否則就沒什么意義了。

2、120首付，買通州唄，怎么都比燕郊近的多。但您這是首付，月供準備多少啊？也就是總價預算多少？還是先做個預算吧，要不然不好聊。

3、聊燕郊的是什么意思？在北京要買這標準的房嗎？那如果在通州的至少300多萬，朝陽四環的得5/600萬。120萬首付都有可能買到，看您是否能支撐貸款了。

不過這小區在北京很難做到1.8的物業費，老小區一般都得2塊多，次新房4塊多是常規價。看樣子您這燕郊的也是挺老的小區了吧？估計房齡得15年起步了。

4、總之還是先做預算吧，預算高就選擇多，各項都更容易兼顧。

僅供參考。

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