好房子系列報告 | 2025北京「好房子」發(fā)展實踐（市場&政策篇）

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當前，中國住房市場已告別總量短缺階段，行業(yè)核心議題已轉(zhuǎn)向居住品質(zhì)的全面提升，“好房子”時代已經(jīng)到來。2025年，“好房子”首次寫入政府工作報告，明確推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，這一要求也成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵抓手。后續(xù)中央一系列政策密集出臺、持續(xù)發(fā)力，為行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展指明了清晰方向。

從市場端來看，“房子難賣”與“好房子難求”現(xiàn)象并存。這背后，是行業(yè)邏輯的根本性轉(zhuǎn)變，住房價值正從過去的看重面積、區(qū)位等基礎(chǔ)維度，逐步轉(zhuǎn)向由長期居住體驗和綜合品質(zhì)來定義。面對這一趨勢，重點房企積極順應(yīng)政策導(dǎo)向與市場需求，從產(chǎn)品標準制定、前沿技術(shù)應(yīng)用到服務(wù)模式創(chuàng)新，全方位推進“好房子”體系的搭建與落地。

作為長期深耕房地產(chǎn)行業(yè)的研究者與見證者，中指研究院近年來一直聚焦“好房子”相關(guān)研究。2024年，我們結(jié)合行業(yè)實踐與市場需求，系統(tǒng)提煉出“好房子”應(yīng)具備安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧科技、全齡友好、協(xié)調(diào)美觀六大特征。2025年，我們進一步組織業(yè)內(nèi)專家開展項目評審，助力典型案例推廣與優(yōu)秀經(jīng)驗交流。

北京的市場實踐向來具有行業(yè)風向標意義。其強勁的購買力、多元的改善性需求以及對品質(zhì)與創(chuàng)新的高標準，使其成為檢驗與引領(lǐng)“好房子”落地的前沿陣地，并已涌現(xiàn)出一批具備代表性的標桿項目。

基于此，本報告旨在系統(tǒng)梳理北京“好房子”建設(shè)的最新進展，從市場特征、政策支持、企業(yè)實踐與項目案例等多維視角進行分析總結(jié)。因報告內(nèi)容篇幅較長，本報告將摘取部分內(nèi)容，分上、中、下三篇進行推送，以期為行業(yè)呈現(xiàn)一份立足北京、可供行業(yè)參考的實踐總結(jié)。

市場特征

1、高端市場韌性：北京購買力穩(wěn)居全國前列，總價千萬以上新房成交增長

北京千萬級以上新房銷量穩(wěn)居全國第二，高端市場韌性凸顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年全國重點城市中，千萬級新房銷售套數(shù)超100套的城市共25個。從整體表現(xiàn)來看，25城新建住宅成交套數(shù)同比下降22%，而千萬級高端產(chǎn)品僅微降2%，表現(xiàn)顯著優(yōu)于整體市場。其中，北上廣深杭五大核心城市千萬級新房成交量占25城總量八成左右，北京以7102套的成交規(guī)模位居全國第二，千萬以上新房成交套數(shù)同比增幅達16%，高端改善需求釋放撐新房市場。

政策優(yōu)化為改善性需求釋放提供了重要支撐。隨著“70/90”及限價政策逐步退出，核心城市高端改善產(chǎn)品供應(yīng)明顯增加。與此同時，近年來限購、限貸持續(xù)松綁，有效激活了前期積壓的改善性需求，為高端市場注入了流動性。其中，上海作為長三角核心，憑借強大的區(qū)域輻射力，持續(xù)吸引江浙皖地區(qū)高凈值人群流入，構(gòu)成豪宅市場需求的重要來源。而北京作為全國上市公司數(shù)量第一的城市，金融、科技、總部經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)所集聚的高收入群體，也對高端住宅市場形成支撐。

2、市場總量與結(jié)構(gòu)特征：交易總量保持平穩(wěn)，二手房占比超八成

市場總量：近三年，北京新房+二手房成交量保持在22萬套左右，“十四五”時期年均為22.7萬套，與“十三五”持平，每年購房總量整體保持穩(wěn)定。對比2183萬常住人口，每年住房交易量約占人口總量的1%左右。2025年，北京新建住宅+二手住宅合計成交21.5萬套/ 2094萬平，同比下降5.0%/ 3.8%。其中，全年二手住宅成交17.4萬套/ 1592萬平，同比微降0.8%/增長0.5%，而新建住宅成交4.0萬套/ 502萬平方米，同比下降19.7% / 15.1%。二手房成交量占比達81%。

新房市場：2025年，北京新建住宅各月成交量多介于3000-4000套（月均3366套），3月小陽春成交4968套/59.3萬平，為年內(nèi)單月最高，5-6月在供應(yīng)增加帶動下，成交均接近4000套，帶動二季度同比正增長。8月新政后，9月北京新房成交量同比轉(zhuǎn)增，但四季度市場再次轉(zhuǎn)弱。各季度北京新建住宅成交套數(shù)同比增速分別為-15%/ +10%/ -24%/ -40%。截至年末，北京新建住宅可售面積為890萬平米，同比下降7.9%；受下半年銷售放緩影響，年末出清周期延長至21.3個月，較上年末延長1.7個月，短期庫存去化仍有壓力。

二手房市場：2025年，北京二手房市場延續(xù)“以價換量”態(tài)勢。根據(jù)中指百城價格指數(shù)，2025年北京二手住宅價格下跌7.5%，并在四季度出現(xiàn)“補跌”行情。全年各月二手住宅成交多介于1.2-1.6萬套之間（月均14522套），3月在教育需求集中釋放帶動下，單月成交超1.9萬套，9月成交超1.5萬套，市場活躍度提升，12月“翹尾”成交1.7萬套。各季度同比增速分別為+32%/ +8%/ -3%/ -24%，受高基數(shù)影響，2025年四季度同比降幅較大。12月，北京頭部中介二手房掛牌量為13.7萬套，年末持續(xù)回落，業(yè)主預(yù)期略有修復(fù)。房源平均成交周期降至90天，存量房源去化有所加快。

3、產(chǎn)品分化趨勢：一二手房總價差擴大，客群出現(xiàn)明顯差異

北京新房與二手房在產(chǎn)品面積、總價段上形成明顯差異，“賣舊買新“的改善路徑面臨更高資金門檻。新房產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)升級，套均總價走高，主要面向改善型客群；而二手房則呈現(xiàn)出總價下沉趨勢。這種分化使得改善客戶“以小換大、以舊換新”的升級鏈條需要跨越更大的資金缺口，成為影響市場流動性的關(guān)鍵因素。

面積差異：2025年北京新建住宅（不含保障房，下同）成交套均面積為125平米，其中 90-120平米戶型最高，達36%。二手住宅套均成交面積為91平米，其中60平米以下占比23%，60-90平米房源占比為40%，剛需特征顯著。

總價分化：2025年北京新建住宅套均總價為750萬元，同比上漲4%。總價1000萬以上成交7102套，同比增長16%。二手住宅在套均面積保持穩(wěn)定背景下，因價格下降導(dǎo)致套總價回落至416萬元，同比下降7%。2025年一二手住宅套均總價價差達到333萬元，同比擴大62萬。總價300萬以下的二手房源成交6.3萬套，同比增長13%。

4、典型項目表現(xiàn)：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受追捧

2025年，北京新建商品住宅銷售金額TOP10項目銷售金額合計589.5億元，占全市份額23%。和樾望雲(yún)、建發(fā)·海晏、中建·運河玖院銷售額位居前三位。銷售額前十項目集中于海淀、朝陽、豐臺等區(qū)域。8個項目為總價千萬以上的豪宅項目，6個項目單價超10萬元/平米。TOP10項目精準滿足改善性客戶需求，大面積、高舒適度的戶型成為標配。

優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)表現(xiàn)驗證長期市場價值。2025年北京總價1000萬元以上的二手房成交量TOP20小區(qū)中，80%集中于朝陽與海淀。朝陽區(qū)以明星改善社區(qū)為主，項目多位于CBD輻射片區(qū)及公園景觀資源帶，兼具完善配套與居住圈層屬性。海淀區(qū)則憑借優(yōu)質(zhì)教育資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，成為家庭改善客群的置業(yè)首選。此類已建成10-20年、配套完善的品質(zhì)社區(qū)，體現(xiàn)出高端二手房市場的核心邏輯：核心城區(qū)置業(yè)需求與優(yōu)質(zhì)資源深度綁定，而明星社區(qū)的共識效應(yīng)與圈層屬性進一步強化了其流通優(yōu)勢。

政策引領(lǐng)

當前，我國住房市場的主要矛盾已從總量不足轉(zhuǎn)向?qū)Ω镁幼∑焚|(zhì)的追求。2023年1月，住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議就提出“努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子”。2024年，中央將“好房子”建設(shè)納入房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心任務(wù)。2025年，“好房子”首次寫入政府工作報告，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，體現(xiàn)出行業(yè)核心任務(wù)從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升的根本轉(zhuǎn)變。

1、中央部署：確立方向與底線要求

表：2025年中央重要會議中涉及“好房子”政策的內(nèi)容

戰(zhàn)略定位明確：2025年“好房子”首次寫入《政府工作報告》，成為促進需求釋放，推動市場止跌回穩(wěn)的重要抓手，后續(xù)多次高層會議均予以強調(diào)，形成了統(tǒng)一連貫的政策信號。

技術(shù)標準落地：3月，住建部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，將“安全、舒適、綠色、智慧”的要求，具體化為層高、隔聲、電梯配置等可執(zhí)行、可驗收的硬性指標，為全國住宅質(zhì)量劃定了基準線。

系統(tǒng)協(xié)同推進：8月《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》發(fā)布，明確將“好房子”與完整社區(qū)、城市更新等統(tǒng)籌考慮。這表明政策導(dǎo)向不僅是建造好單體住宅，更是營造配套完善、服務(wù)便捷的居住環(huán)境。

長遠路徑清晰：12月，住建部發(fā)布《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，設(shè)定了面向2030年的發(fā)展目標與重點任務(wù)，與國家標準共同形成了“國家保基本、地方促提升”的推進體系，為市場提供了穩(wěn)定的長期預(yù)期。

2、地方響應(yīng)：因地制宜，制定更高、更適配的屬地標準

表：重點城市部分住宅設(shè)計指標對比

近兩年，全國多地陸續(xù)出臺針對性的高品質(zhì)住宅設(shè)計規(guī)劃或?qū)t，通過細化標準、因地制宜優(yōu)化設(shè)計、規(guī)范建設(shè)規(guī)則等舉措，推動住宅品質(zhì)迭代升級。地方標準主要呈現(xiàn)出兩大特點：

一是關(guān)鍵指標標準升級。多個城市在層高、臥室面積、電梯配置等核心指標上提出了高于國家標準的要求。例如，廣州、杭州對配備中央空調(diào)的住宅提出了更高的層高指引，上海要求低層住宅預(yù)留電梯井道等。這些舉措直接提升了住宅的舒適度與便利性。

二是深度結(jié)合地方實際，因地制宜。地方標準充分考慮了本地氣候、文化與安全需求。例如，廣州的標準著重應(yīng)對濕熱多雨氣候，強調(diào)防潮排水與室外連廊設(shè)計；成都則針對地震設(shè)防要求，細化了外墻保溫系統(tǒng)的安全錨固件規(guī)定。

此外，此前多地通過優(yōu)化計容規(guī)則來提高購房者獲得感，近期逐步加強對房屋附屬空間的管控。近兩年，廣州、成都等核心城市對建筑設(shè)計規(guī)劃要求、計容規(guī)則等進行調(diào)整優(yōu)化，為開發(fā)企業(yè)提供了更大的發(fā)揮空間，有利于打造更為優(yōu)質(zhì)、實用性更強的高品質(zhì)住宅項目。同時，為維護市場平穩(wěn)，部分城市出臺文件對建筑設(shè)計規(guī)劃、計容規(guī)則等進行了規(guī)范，如成都明確陽臺、飄窗以及入戶花園等附屬空間的水平投影面積不大于該項目住宅計容建筑面積的30%，同時將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統(tǒng)計的空間納入計算范疇。明確計容規(guī)則，可以讓附屬空間的管控更嚴謹，避免市場通過提升得房率的方式無序競爭，降低對在售項目的干擾，平穩(wěn)提升整體住房品質(zhì)。

3、北京實踐：以規(guī)則創(chuàng)新，引導(dǎo)品質(zhì)提升

2024年11月，?北京市規(guī)劃自然資源委?印發(fā)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，《導(dǎo)則》包括總則、住區(qū)規(guī)劃、建筑品質(zhì)、運營維護四部分，為北京商品住宅設(shè)計樹立了總體原則和方向，其核心思想是“以人為本”和“品質(zhì)提升”，主要內(nèi)容概括為四個方面：

繼《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》發(fā)布之后，2025年2月，北京市規(guī)劃自然資源委印發(fā)《北京市平原多點地區(qū)"好房子"規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》，前者側(cè)重住宅設(shè)計的技術(shù)指引，后者聚焦規(guī)劃管理的操作細則，二者相互銜接、互為補充，共同構(gòu)成北京市推動“好房子”建設(shè)的完整政策體系。

《技術(shù)要點》適用于平原多點地區(qū)（順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)及亦莊新城），城市副中心（通州區(qū)）可參照執(zhí)行。平原多點地區(qū)是因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的新動力源，是全市高質(zhì)量發(fā)展的新增長極，目前土地供應(yīng)量約占全市的60%，空間資源和政策資源比較充足，具備率先開展試點示范的基礎(chǔ)條件，其建設(shè)經(jīng)驗后續(xù)可逐步推廣至其他區(qū)域。

《技術(shù)要點》圍繞計容規(guī)則優(yōu)化、公共服務(wù)補強、空間布局提升等重點環(huán)節(jié)，系統(tǒng)提出8項舉措，旨在引導(dǎo)建設(shè)更符合民生期待、更契合區(qū)域發(fā)展需求的高品質(zhì)住宅，為“好房子”建設(shè)落地提供清晰、可操作的實施路徑。主要內(nèi)容概括為以下幾點：

計容規(guī)則優(yōu)化：針對住宅陽臺、架空層、風雨連廊及居住空間設(shè)計等環(huán)節(jié)，明確了具體實施細則，并優(yōu)化相關(guān)容積率計算方式，有效提升實際使用面積。尤其在陽臺設(shè)計上，政策允許按需設(shè)置封閉或開敞陽臺，突破北方地區(qū)慣常的全封閉做法，促進室內(nèi)外空間交互融合。

公共服務(wù)補強：鼓勵結(jié)合小區(qū)入口、入戶大堂，或依托沿街、街角首層空間配建鄰里共享公共空間，補充社區(qū)基礎(chǔ)公共服務(wù)功能。同時明確鄰里共享公共空間配建標準為700平方米/千戶，且該部分建筑面積不計入容積率。

空間布局提升：提出對居住用地建筑高度實施局部彈性上浮管控，支持開發(fā)商結(jié)合地塊條件與景觀資源靈活布局。例如在核心景觀區(qū)域可適度提高建筑高度以提升觀景視野，周邊則布置較低樓棟以保障采光通風，從而形成錯落有致、層次豐富的空間形態(tài)，優(yōu)化城市整體風貌。

表：《北京市平原多點地區(qū)"好房子"規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》

整體來看，《設(shè)計導(dǎo)則》與《技術(shù)要點》的出臺，體現(xiàn)了北京城市規(guī)劃管理從“一刀切”向“差異化”、從“剛性約束”向“彈性引導(dǎo)”轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新思路。兩份文件相輔相成、協(xié)同發(fā)力，既回應(yīng)了居民對高品質(zhì)居住環(huán)境的迫切期待，也為開發(fā)企業(yè)打造“好房子”提供了更具針對性和可操作性的實施指引。

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