上海首只“寫字樓+商場”商業不動產REITs，到底值不值26.74億？

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · Coral

圖片來源 · 項目官方

2025年11月，商業不動產公募REITs試點新政的推出，為商業地產領域帶來了歷史性的變革機遇。在這一政策背景下，華安陸家嘴封閉式商業不動產證券投資基金于2026年1月30日正式發售，標志著我國 首只以“甲級寫字樓+商業”為復合底層資產的公募REITs產品正式問世。

晶耀前灘項目俯瞰圖，圖源：晶耀前灘

該基金將上海前灘國際商務區標志性項目——晶耀前灘項目納入資產組合，開創性地構建了寫字樓與商業的資產配置模式。通過這一創新架構，基金不僅實現了存量優質資產的證券化與價值重估，更探索了商業地產領域“穩定辦公現金流+彈性商業收益”相結合的新型投資模式。

數據來源：招募說明書

據《基金募集說明書》披露，其底層資產包括晶耀前灘T1辦公樓及相關車位、商場北區及西區項目、商場東區及南區項目，總估值26.74億元，預計募集規模28.10億元，2026年及2027年度預測現金分派率分別為4.63%和4.75%。這一開創性產品的推出，不僅為投資者提供了參與上海核心商辦資產發展的創新工具，更為中國商業地產金融化發展開辟了全新路徑。

01.

宏觀經濟環境：

上海擁有堅實的經濟基礎與活躍的商業市場

上海作為中國經濟發展的核心引擎，2025年經濟運行呈現穩中有進的良好態勢。全市地區生產總值達到56,708.71億元，按不變價格計算同比增長5.4%，為商業地產市場提供了堅實的經濟基礎。

居民收入水平的持續提升為消費市場注入了強勁動力，2025年上海市居民人均可支配收入首次突破9萬元大關，達到91,987元，位居全國第一。與此同時，居民消費意愿和消費能力同步增強，人均消費支出達到54,765元，在消費價格保持基本穩定的前提下，增速達到3.9%，相比2024年加快了3.5個百分點。

商業市場層面，上海展現出強大的韌性和創新活力。2025年上海“首發經濟”能級再創新高，全年高能級首店占比超過20%，其中全球及亞洲首店10家，全國及內地首店63家。餐飲、生活方式、時尚、3C與智能家居體驗店成為租賃需求的主要驅動力，國際品牌的持續擴張彰顯了對上海市場前景的充足信心。在經濟增長、收入提升和消費創新的共同支撐下，上海優質商業空間的需求依然旺盛，特別是核心商圈的商業價值進一步凸顯，預計未來整體租金將在結構性調整中保持平穩增長趨勢。

02.

區位優勢：

浦東前灘核心地段的綜合樞紐

晶耀前灘項目位于浦東前灘國際商務區的核心區域，這一區位具有重要的戰略意義。根據上海市總體規劃，前灘地區被納入“一主、一新、一軸、三廊、四圈”中的主城區范疇，與陸家嘴、世博共同構成上海建設全球城市核心功能的重要承載區。該區域定位為國際企業總部集聚區和國際文化交流中心，已吸引了普華永道、亞馬遜、拜耳等眾多跨國公司地區總部入駐，形成了高能級的產業集聚效應。

項目的交通條件優越，是真正的“三軌交匯”上蓋物業。緊鄰地鐵6號線、8號線、11號線換乘的東方體育中心站，可實現與城市各大核心區域的快速連接。未來隨著19號線前灘站的開通，交通網絡將進一步加密和完善。地面交通同樣便捷，周邊擁有中環路高架、南北高架等城市主干道，通過快速路網可在15分鐘內通達上海南站，30-45分鐘抵達虹橋樞紐和浦東國際機場。

晶耀前灘項目俯瞰圖

區域的高質量發展帶來了優質的人口和產業資源。目前區域內約七成為外資企業，入駐企業以大型跨國企業和國內知名企業為主，這些高附加值企業支撐了穩定的辦公租賃需求。隨著區域開發的持續推進，預計到2028年前灘總辦公人口將突破20萬，常住人口將增至3萬以上，3公里半徑輻射圈內人口規模接近100萬，為商業運營提供了持續穩定的消費客群基礎。

03.

資產組合優勢：

"寫字樓+商場"的黃金模式

晶耀前灘項目采用“寫字樓+商場”的綜合體模式，這一組合在商業不動產投資領域展現出獨特的競爭優勢。與純粹的商業項目相比，這種模式通過內部閉環的客流循環和長短結合的現金流結構，構建了更為穩健的資產價值基礎。寫字樓部分提供的穩定辦公人群為商業創造了天然的“內生客流”，這些高質量客群在工作日產生的餐飲、咖啡、商務接待等消費需求，構成了商場穩定經營的重要保障。

商場部分表現出色，截至2025年末各區域出租率均保持在較高水平。商場北區及西區出租率為93.22%，東區及南區更是達到94.66%，顯示出良好的運營狀態。業態分布均衡合理，餐飲業態約占37-39%，零售及生活配套業態占據主體地位，同時輔以高品質的兒童及體驗娛樂業態。CJ CGV影院、精品超市等主力店的入駐，進一步提升了商場的吸引力和聚客能力。

據贏商大數據顯示，2025年晶耀前灘全年日均客流，同比2024年有顯著提升。

辦公樓資產表現同樣亮眼，晶耀前灘T1辦公樓出租率保持在95.93%的高位。租戶結構優質，主要集中在咨詢、醫療/大健康、互聯網科技、貨物運輸等高附加值行業，其中咨詢與醫療/大健康行業的租賃面積合計占比超過50%。特別值得關注的是，艾昆緯企業管理咨詢、捷愛士國際貨物運輸代理、上海竹子互聯網信息服務、上海薄荷健康科技這四家企業作為核心租戶，每家提供的現金流均超過該資產同期現金流總額的10%，構成了穩定可靠的收入基礎。辦公樓58.79%的租約為5年及以上，整體租期結構具備較強的穩定性，為持續運營提供了保障。

報告期內，晶耀前灘項目核心經營指標持續向好，營業收入、毛利率及EBITDA均保持穩健增長，顯示出較強的盈利能力和良好的內生發展態勢。

04.

未來挑戰與發展潛力

晶耀前灘項目在展現諸多優勢的同時，也面臨著一定的市場挑戰。

區域內商業競爭日趨激烈，前灘太古里、陸悅匯、前灘公園巷等商業體的相繼開業，使得同質化競爭壓力逐漸顯現，可能對客群分流產生影響。

租約集中到期是另一個需要關注的方面。截至2025年末的數據顯示，2026-2027年間商場到期面積占比較高，北區及西區約49.12%，東區及南區更是高達62.37%，續租談判存在一定不確定性。

辦公樓市場同樣面臨供應壓力，前灘中心、前灘世貿中心等高品質項目已經形成競爭態勢，未來兩年還將有超過12萬平方米的甲級寫字樓陸續入市，市場競爭將進一步加劇。

盡管面臨挑戰，晶耀前灘項目依然具備顯著的發展潛力。區域人口紅利持續釋放，預計到2028年前灘總辦公人口將突破20萬，常住人口增至3萬以上，周邊三林濱江等區域的新增高凈值住戶將為商業運營提供源源不斷的消費動力。交通條件的持續改善將為項目帶來新的機遇，在建的19號線前灘站開通后，將進一步強化區域交通通達性，擴大商場的輻射半徑和影響力。

運營團隊已經制定了明確的應對策略和發展規劃。計劃在2026-2028年實施系統性調改，重點引入高性價比的戶外運動主力店、療愈系健康業態以及高品質親子品牌，通過與前灘太古里的錯位互補，鞏固項目作為區域“日常品質生活首選”的市場地位。文商旅深度融合將成為重要發展方向，依托鄰近的東方體育中心、前灘31演藝中心及濱江休閑公園，通過承接大型賽事與文化活動帶來的外溢流量，進一步提升項目的吸引力和商業價值。

辦公樓部分的發展前景同樣值得期待。前灘作為“全球城市核心功能”承載區的戰略定位，將持續吸引國際企業總部和高附加值產業入駐。項目本身通過“辦公+商業+生活”的深度融合，構建了獨具特色的商務生態環境，能夠持續吸引追求高品質工作生活平衡的企業和人才。隨著區域開發的日益成熟和配套設施的不斷完善，晶耀前灘T1辦公樓的資產價值和商場租金水平，有望獲得進一步提升空間。

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