天牛娃真的是生出來的，后天無論怎么培養(yǎng)都只不過是輔助而已……

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

我家情況是想賣掉中關(guān)村學(xué)區(qū)的房子，老破小用完學(xué)位了，想換套宜居的次新房，要不然感覺這些年住的太憋屈了。

具體情況是：小區(qū)大泥灣，戶型55平兩居，二層，裝修中等，中介預(yù)計價格550萬左右。這房是我們12年3萬多一平買的，當(dāng)時還算買貴了呢，但現(xiàn)在看來怎么賣都不虧。

我想換的是中鐵翰庭或逸成東苑，增加400-500萬預(yù)算。問題是：哪個小區(qū)的性價比高？哪個小區(qū)的學(xué)區(qū)溢價更低？您預(yù)計哪個的保值更好？

Ps：哈哈，您猜對了，我兒子就是學(xué)渣。頂著中關(guān)村的名頭，上的也是中關(guān)村中學(xué)，每年還至少20多萬補課，結(jié)果學(xué)了個稀里嘩啦的。但我們解脫了，都認命，不是那塊料也就不糾結(jié)了，反正無論成績還是房子都沒什么可后悔的就行了。

章哥：

1、性價比，如果單純的從居住角度來說，那應(yīng)該是逸成東苑的更高。畢竟是單價相對低，那在同等總價的情況下就能買到更大的面積，自然性價比高了。

但如果是同等的戶型，那就是中鐵漢庭的性價比高了。因為總價越高，學(xué)區(qū)溢價就越低，甚至有可能沒有溢價了。即便是計算租售比時看上去有溢價，那也是因為戶型大造成的，屬于樓市的正常現(xiàn)象，在哪兒都差不多。

2、要不別太糾結(jié)哪個校區(qū)的溢價低了，還是比較具體的房源吧。同等總價的情況下，哪套房的租售比越低，就說明溢價也低。租售比就是用總價除以預(yù)估租金，但必須是同等房源才合適比較，否則就得單算了。

3、短期五年上下應(yīng)該是中鐵翰庭，畢竟房齡新也熱度高，尤其是學(xué)院路這種不會再有土地供應(yīng)的板塊，次新房普宅是稀缺資源。但長期十年以上的話應(yīng)該差不多，因為到時候就都老了。就跟人的歲數(shù)似的，中青年時相差10歲就很明顯，年輕的受重視有發(fā)展。但如果都退休了，那差個10歲20歲的就無所謂了。

所以先考慮一下居住年限吧，過幾年還要換房就選中鐵翰庭，長期居住那就看自己的喜好吧，年頭兒越長的價格走勢越趨近。

僅供參考。

借這位海淀媽媽的話題聊兩句。她2012年買大泥灣是個很好的選擇。既然是3萬多一平，那大概率是2012年秋天之前買的，最晚不會超過11月。

因為從2012年下半年就在傳說要進行教改，學(xué)區(qū)房要成為主流入學(xué)方式的傳聞越來越多。可很多家長都擔(dān)心11月份的18大，怕有打壓房地產(chǎn)的政策，所以真正提前買房的不太多，房價也就沒怎么漲。

這個媽媽大概率就是大會結(jié)束前買的，所以3萬多還說當(dāng)時買貴了。而大會閉幕之后，家長們發(fā)現(xiàn)并沒有打壓房價的政策，再加上教改+入學(xué)的臨近，于是就開始了搶房，第一次學(xué)區(qū)房暴漲開始了。

到了2013年春天，北京樓市傳來爆炸性新聞，華清嘉園的小戶型單價破10萬，學(xué)區(qū)房從此確立了地位，五道口也就隨之被稱為了宇宙中心。

這媽媽除了時機選的很好，小區(qū)也算是買的很好。因為一墻之隔就是東南小區(qū)，那是對口中關(guān)村一小的，從2008年底就成為北京第一批學(xué)區(qū)房了（至于為什么，以后有機會再聊），溢價在30%以上。而大泥灣是對口知春路小學(xué)的，在當(dāng)時不算學(xué)區(qū)房，也就幾乎沒有溢價，房價比中南小區(qū)低了1萬左右呢。

可到了第二年，也就是2013年，不僅教改政策公布了，學(xué)區(qū)房也成為事實，引發(fā)了房價暴漲。而且，知春路小學(xué)還改名為人大附實驗小學(xué)了，甭管具體的師資是否提高，僅憑加入人大附集團就已經(jīng)是增加了價值。

所以，大泥灣與中南小區(qū)的溢價率就逐步縮小，再加上之后的多校派位，兩個小區(qū)的溢價逐步縮小到也就10%了。也就是說，在不考慮對口學(xué)校的情況下，當(dāng)年買大泥灣的房子，比其他學(xué)區(qū)房得到的收益更高。

我剛才和這媽媽聊了幾句，挺有意思的。他們當(dāng)年買房并沒有考慮什么時機，而是因為剛獲得了一筆公司分紅，又聽說了要教改，所以稀里糊涂的就買房了。之所以買大泥灣，也不是說預(yù)測到潛力了，而是就那么多錢，想買更好的買不起。

結(jié)果沒想到啊，他們當(dāng)時是主要為了孩子上學(xué)，但失敗了。沒考慮過的買房升值卻無心插柳了。兩口子都是高學(xué)歷，但正正得負了，目前對孩子的最高期望值是只要考上公立普高就行。

哎，這就是孔夫子說的：爹媽是學(xué)霸，孩子成學(xué)渣。高爾頓（達爾文的表弟）發(fā)現(xiàn)的“均值回歸”，是天底下最無奈的自然規(guī)律。天牛娃真的是生出來的，后天無論怎么培養(yǎng)都只不過是輔助而已……

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。