也只有中建系這家公司，有這個脾氣丨公司觀察

01

每年一到年底，大家最關(guān)心的大事是什么？

肯定是北京樓市的房企銷售排行榜，這絕對是行業(yè)內(nèi)關(guān)注的重頭大戲。

央企有排名，國企分高低，系統(tǒng)內(nèi)也有座次表。

因為這背后的暗喻有點多，是江湖地位的象征，是操盤實力的勛章，也是品牌號召力的體現(xiàn)。

說了這么多，大家只需要明白，這是衡量房企綜合實力相當重要的一個指標。

而2025年北京房企排行榜里，最讓人驚喜的，應(yīng)該是

中建玖合

不僅僅是因為他們獨立操盤的運河玖院，在2025年超級大爆。

更重要的是，從公司層面，中建玖合2025年的權(quán)益銷售額居然擠進了前10，位列

第9

甚至，這個排名已經(jīng)在2026年1月份，攀升至

top5

要知道2024年的時候，中建玖合在北京的銷售金額排名，還排在第23。

更早之前的2020年，你甚至很難在那時的榜單上找到中建玖合的名字。

從寂寂無名到異軍突起，中建玖合只用了五年，恰好是一整個十四五規(guī)劃的周期。

表姐相信中建玖合的崛起，會讓很多人都感到意外。

原因是，在下行市場里，保持不退步已經(jīng)很難，更何況還要進步，甚至難于上青天。

所以，排行榜的進步，可能就隱藏著當下市場里的秘密。

但當我們拉長時間維度去對中建玖合進行復(fù)盤時，就會發(fā)現(xiàn)，這個秘密居然是一件水到渠成、順理成章的事情。

整個過程有點像《士兵突擊》中，連長高城描繪下的兵王許三多：

他每做一件事情的時候，都像都像救命稻草一樣抓著。

有一天我一看，嚯！好家伙！他抱著的，已經(jīng)是讓我仰望的參天大樹了。

果真是這樣嗎？

事實其實并不是我們表面看到的那般簡單。多少不簡單？我們接下往下看……

02

時間回到2020年10月，那時候的中建玖合，剛剛在北京成立分公司。

當時他們手里的項目，環(huán)京占比幾乎占到70%，北京項目只占大約30%。

大家都知道，環(huán)京樓市在2017年就跌得不成樣子了，之后也一直沒緩過來。

所以，中建玖合最開始在北京的牌面，說實話并不算好，甚至還有點差。如果想要繼續(xù)發(fā)展，擺在他們面前的就只有一條路，那就是：

調(diào)頭轉(zhuǎn)向，重倉北京。

當然，事后來看都是目光如炬，中建玖合的這步棋調(diào)整的非常正確。

在過去的幾年里，他們也確實完成了從環(huán)京到北京的倉位轉(zhuǎn)換。

但在當時，擺在他們面前的第一個坎，卻是

拿地。

很多人可能不知道，在整個中建體系內(nèi)，為了避免兄弟公司在拿地時互相抬價影響市場，有一個不成文的潛規(guī)則：

要在母公司的協(xié)調(diào)下，嚴格按照公司順位拿地舉牌。

但是，好地塊誰不想拿呢？

中建玖合就是在這樣的條框限制下，一直不放棄尋找拿地的機會。

直到2022年6月1日，一個好運加持的日子，他們終于拿下了太陽宮地塊，也就是后來的神級紅盤玖合府。

表姐到現(xiàn)在也忘不了，那場土拍成交的戲劇性，好像冥冥之中，這個機會就是注定要屬于中建玖合。

后來的事情大家都知道了。即便是像太陽宮這樣的神級地塊，玖合府也做了細膩的產(chǎn)品打磨。

他們以「生命之樹」為立意，通過圍合式布局、中央景觀串聯(lián)多組團花園的設(shè)計質(zhì)感，在產(chǎn)品立面與園林，都打出了相當超前的風格。

并且，伴隨著項目的首開日光，他們還在11天內(nèi)就實現(xiàn)了約68.3億的網(wǎng)簽銷售額。

這些都如強心針劑一般，給了團隊巨大的信心和鼓舞，也讓中建玖合這個品牌，開始在北京嶄露頭角。

03

如果說能拿到玖合府是運氣，為何運氣會挑到中建玖合？

或者說，市場不會給到浪費機會的公司。

所以，表姐后來看到了表相背后的一幕——

從玖合府后，在外界看不到的地方，很多事情逐漸變得跟之前不一樣了。

2023年，中建玖合在北京啟動架構(gòu)調(diào)整，2月份，原北京區(qū)域與北方區(qū)域合并，成立了新的北京區(qū)域。

新的北京區(qū)域以北京為核心，同時輻射唐山、廊坊、天津等京津冀城市。

看起來，北京區(qū)域管轄的范圍和權(quán)力更大了，但實際上，加在他們身上的責任和擔子也更重了。

要知道當時整個中建系，中建一、三、五、八局，包括中建方程，都在重倉布局北京市場。

中建玖合北京區(qū)域的首要任務(wù)，當然就是要：

盡快出業(yè)績。

這個重擔，自然就落在了中建玖合北京區(qū)域公司以總經(jīng)理江海洋為核心的管理班子肩上。

那時中建玖合的投拓部門，幾乎是全北京最忙的部門，整個團隊要么在看地，要么在看地的路上。

但這次，命運似乎想跟中建玖合開個小玩笑。

他們接連參加了四季青、亦莊X47地塊的競拍，但都沒有搖號成功。

有信源告訴表姐，那段時間真是壓力山大，有領(lǐng)導(dǎo)覺都睡不好，長期失眠。

直到2023年7月，也就是北京區(qū)域公司重組5個月后，中建玖合頂著壓力拿到了西紅門地塊，也就是后來的玖玥府。

代價是54.05億的地價，以及2.6萬㎡的現(xiàn)房銷售面積。

雖然現(xiàn)在來看，西紅門板塊依舊是南城扛把子，但當時玖玥府面臨的局面，要比玖合府時期復(fù)雜得多。

尤其是中建玖合的貼身競品們，實力都不弱，像老牌央企華潤，已經(jīng)在西紅門板塊開發(fā)了橡樹灣一期、二期。

并且在玖玥府拿地之前的兩個月，華潤也在區(qū)域內(nèi)拿到了他們的第三個項目，橡樹灣文園地塊。

當時的情況，基本就是中建玖合要在競品的團團包圍下，正面硬剛。

狹路相逢，智勇者勝。

項目地塊一到手，江海洋就帶領(lǐng)整個客研和設(shè)計團隊行動起來，他們做的第一件事就是調(diào)研，大范圍地競品調(diào)研。

多輪市場研判后，他們敏銳地捕捉到了西紅門板塊的短板：

戶型缺乏創(chuàng)新，并且產(chǎn)品表現(xiàn)同質(zhì)化嚴重。

而這，正是玖玥府當時為數(shù)的機會，甚至可以說是唯一突破的機會點。

中建玖合北京區(qū)域，能抓住這個既是突破口，更是挑戰(zhàn)的唯一機會嗎？

很多人都在焦慮中圍觀和期待，當然也有人搖頭嘆氣。

04

如果非要說太陽宮地塊是運氣，那么西紅門地塊就是硬碰硬的實力對決。

當玖玥府正式亮相時，市場發(fā)現(xiàn)他們與西紅門所有的競品，都不一樣，甚至是完全不同，甚至很多都是整個板塊內(nèi)獨有的創(chuàng)新。

表姐當時的評價是，降維式打擊。

比如，98㎡和108㎡戶型邊廳戶型的超級轉(zhuǎn)角窗和獨立的集成式島臺。

以及所有戶型集體配備的超級收納體系，等等無數(shù)細節(jié)創(chuàng)新。

很多創(chuàng)新，甚至在現(xiàn)在的很多明星項目上，都能看到熟悉的同款。

再比如，面積約1500㎡，配備健身房、游泳館，以及深夜食堂的社區(qū)會所，直接引發(fā)了后續(xù)板塊內(nèi)的會所內(nèi)卷。

要知道，2023年的時候，北京樓市做會所的項目，幾乎可以說是屈指可數(shù)。

但中建玖合就是堅決去做了。

后來市場驗證，中建玖玥府開盤即走紅，在2024年一舉拿下北京套數(shù)第二，以及大興區(qū)年度網(wǎng)簽三冠王。

我們看到，中建玖合這次憑借硬核實力，不僅為玖玥府屢次拿下板塊三冠王，以及始終超越板塊競品的保值率做出了巨大貢獻。

甚至，為市場變化后的突出重圍，也提供了異常堅實的基礎(chǔ)。

很多人對此很意外，表姐也有點吃驚，但中建玖合團隊卻心情平靜，表情坦然。在很多次的復(fù)盤交流中，表姐記住了一個關(guān)鍵詞：

敬畏市場

☉中建玖玥府會所實景

什么叫敬畏？

他們頂著巨大壓力，拉通施工、設(shè)計、成本、招采等全部門條線，將玖玥府的建設(shè)排期推倒重來。

表面上是共創(chuàng)，其實深意是供應(yīng)鏈的一次重構(gòu) ——

為的就是提前向市場展示社區(qū)大門和會所的實景，以及實樓樣板間。

☉中建玖玥府會所園林實景

就是這份敬畏心，讓玖玥府在下行的市場，贏得了更多客戶的認可，也保證了玖玥府的出貨流速和整體貨值。

回看玖玥府的網(wǎng)簽速率表，表姐發(fā)現(xiàn)，玖玥府70%的貨量，都在2024年完成。

這讓他們幸運的避開了2025年的板塊瘋狂內(nèi)卷陷阱。

以當下的眼光復(fù)盤，有人說是幸運。

表姐卻一直覺得，玖玥府當時表現(xiàn)出來的，完全就是超越區(qū)域的、全方位的、系統(tǒng)性的前瞻力和決策力。

而這份前瞻力和決策力，同樣延續(xù)到了當下爆紅的運河玖院。

當一家公司老是成功時，你很難老是說中建玖合幸運，這里面就包括即將登場的運河玖院。

05

與玖合府以及玖玥府競價拿地不同，運河玖院地塊的成交方式，是底價成交。

2025年，6月4日，中建玖合74.91億，底價摘得副中心運河地塊。

當時業(yè)界普遍的聲音是，并非不看好運河地塊的地段，而是對中建玖合能否駕馭地塊的超大體量的產(chǎn)品力，有所質(zhì)疑。

還有來自市場銷售的壓力。

運河地塊整體建筑體量超25萬㎡，如果做小戶型的話，大概是1900套的體量。

大家知道這意味著什么嗎？

當時副中心賣得最好的項目，月均流速差不多在80-90套之間。

按照這個節(jié)奏，最理想的情況，也要賣將近2年才能賣完。

沒人敢拿70多億去賭。

尤其又是在2025年北京樓市整體下行，走向極度不確定的情況下。

但這次，中建玖合舉全集團之力，把一個全北京都少有同行敢拿的地塊，干成了開盤128天網(wǎng)簽1000套的北京第一紅盤。

而他們在復(fù)盤時，提說最多的一個詞，依然是

敬畏市場。

實際上，在拿下運河玖院地塊之前，中建玖合就已經(jīng)做了近10個月的地塊調(diào)研，過程當中，更是溝通了無數(shù)版的項目方案。

最終在中建玖合集團層面的支持下，他們決定將運河玖院的戶型做大，主力產(chǎn)品面積定在了110㎡到160㎡之間。

沿河一排的觀景戶型，甚至全部都做到200㎡以上。

大家知道么，當時整個通州的供應(yīng)定位，大都集中在120㎡以下，極少項目會做超過150㎡的產(chǎn)品。

當時跟中建玖合對接的相關(guān)部門，都旁敲側(cè)擊的提醒他們，是不是做得有點大了？

但中建玖合高層，以及集團客研層面，卻篤定地給予了全方位的支持。

因為市場空白往往意味著機會，關(guān)鍵還要有足夠的敬畏，足夠的準備，未必不能有打勝仗的機會。

06

敬畏不僅是個名詞，還是動詞。

有一位小伙伴說，這輩子能有機會參與到運河玖院項目，職業(yè)生涯就沒有遺憾了。

所以他們又一次拉通設(shè)計、客研、成本、招采等全部門條線，又做了一次又一次產(chǎn)品頭腦風暴，要的就是產(chǎn)品力極致。

極致到什么程度？

這次他們利用好房子政策的便利條件，把平時北京市場只聽過，但卻沒見過的「第四代住宅」真正落地了。

你看，這是錯落靈動的超大陽臺：

配合大面積落地玻璃和金屬線條的勾勒，以及點綴傳統(tǒng)中國色陶磚元素外立面。

運河玖院第一眼，就是大運河畔讓人驚艷的存在。

這是沿河的一排樓棟，全部設(shè)置架空層，目前來看，依舊是北京的最大尺度。

這樣的架空層高，能讓臨河的一排建筑懸浮在植被之上，讓景觀內(nèi)外連成一片。

而這，是中建玖合結(jié)合大運河在地文化打造的立體街區(qū)：

對于運河玖院而言，他們從頭到尾，都不只是在做景觀、園林、建筑、戶型或者配套，他們輸出的是：

一體化的高級生活體系。

一個去物理邊界感，但是生活包裹感很強的大運河立體花園綜合體。

做這件事的魄力在于，在北京不只是沒有成功案例，而是沒有類似案例可以參考。

相比之下，放到其他項目肯定會被大書特書的3000㎡的主會所，都被襯得不那么亮眼了。

07

實際上，當一個極致稀缺的地段，遇到一個極致創(chuàng)新的產(chǎn)品，再加上足夠敬畏市場的操盤團隊，結(jié)果自然是

極致驚艷。

運河玖院，就是這樣的王的一個存在。

可以預(yù)測，在很長一段時間內(nèi)，運河玖院創(chuàng)下的火爆業(yè)績，都會被當成反復(fù)傳頌的案例。

當然，也有來自體系內(nèi)部的最高肯定。

在剛剛舉行的中建玖合2026年工作大會上，運河玖院營銷團隊被授予「董事長特別嘉獎團隊」。

☉右一：中建玖合董事長王藝超；左一：中建玖合北京區(qū)域總經(jīng)理江海洋

團隊的核心人物，中建玖合北京區(qū)域公司總經(jīng)理江海洋，則被授予中建玖合「十四五」功勛員工稱號。

從玖合府、到玖玥府，再到運河玖院，這樣的榮譽，可以說是對過去五年，中建玖合做一成一的極致隆重的肯定。

即將過去的五年，也是中建玖合的十四五，時間不算長，卻仿佛包含了數(shù)不盡的跌宕起伏。

在核心領(lǐng)導(dǎo)團隊的帶領(lǐng)下，中建玖合北京區(qū)域公司，完成了從「做一成一、一次成優(yōu)」，到「做多成多、多次成優(yōu)」的奮進。

而接下來的十五五，下一個五年，表姐也相信，在中建玖合集團的帶領(lǐng)下，中建玖合北京區(qū)域公司，能夠沖擊更高的高峰。

因為，就在剛剛過去的新年1月，運河玖院又摘下了多個銷冠。

這里面可能隱藏著他們「做多成多」的終極秘密，依然是——

敬畏客戶，敬畏市場。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設(shè)計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準。

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