60+新項目炸場，2026年上海商業大爆發！

贏商盤點-項目

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 賈斐

圖片來源 · 各項目官方

頭圖來源 · 視覺中國

編者按：

作為全國商業活力的風向標，華東地區在2026年再次成為全國增量市場主陣地，一大波商業項目將集中入市。贏商網聚焦上海、江蘇、浙江、安徽等地增量市場，策劃推出 《2026華東商業“上新”觀察》 系列報道，梳理不同省份籌開項目的整體特征與趨勢，解讀重點項目的定位策略與核心亮點。

作為中國商業地產的風向標，上海在商業項目開發上始終保持著高速度與高品質并進的態勢。根據贏商網不完全統計，2026年上海計劃開業的商業項目數量超60個，覆蓋浦東、閔行、徐匯、黃浦、靜安等主要城區。從區域分布、體量規模、運營主體及項目類型來看，2026年的上海商業市場呈現出“區域多核化、體量兩極化、存量更新常態化、運營主體多元化”的鮮明特征。

01.

區域分布：

浦東領跑，外圍城區加速崛起

回顧近幾年的籌開數量，2021年籌開項目29個，2022年22個，2023年23個，2024年躍升至47個，2025年40個，可見2026年將迎來新一輪供應高峰，上海商業也進入了加速擴容與持續升級的新周期。

從區域分布來看，浦東新區以17個待開業項目高居榜首，成為2026年上海商業供應最為集中的區域。其中不僅包括前灘太古里二期、前灘源等熱門板塊的續力之作，還有金融灣光耀之環（89萬㎡）、PRISMA新嘉中心（22萬㎡）等超大體量項目，顯示出浦東在商業能級上的持續提升與區域商業網絡的不斷完善。

閔行區緊隨其后，共有10個項目計劃開業，涵蓋大型產業配套與社區煥新項目，其中九星超級生活城100萬㎡的巨無霸體量頗為引人注目；而仲盛世界商城的煥新改造和TODTOWN MALL天薈廣場的開業，則將有效提升區域商業能級。徐匯區有7個項目入市、黃浦區和靜安區各4個項目，則延續了中心城區高品質、高定位的更新路徑。

值得注意的是，松江、青浦、寶山、嘉定等外圍區域也均有多個項目入市，顯示商業配套正隨著城市擴張和人口導入向外圍延伸，區域商業格局日趨均衡。

02.

體量兩極分化：

“巨無霸”與“小而美”并存

2026年上海待開業項目中，體量分布呈現顯著的兩極分化特征。

一方面，超過15萬㎡的大型項目有9個，占比接近15%，其中如徐家匯中心ITC Maison（27.9萬㎡）、PRISMA新嘉中心（22萬㎡），森蘭印象城（18萬㎡）等，這些項目多承擔區域乃至城市級商業中心功能，業態復合度高，強調體驗與目的地屬性。而一些總體量巨大的項目，商業占比有限，實際商業規模需要結合后續運營界定。

另一方面，今年3萬㎡以下的社區型、鄰里型商業同樣占據相當比例，如浦發時光里（3萬㎡）、國華金融中心（2.7萬㎡）、大寧時光里（2萬㎡）、港城中環匯（2.2萬㎡）等。這類項目更注重便利性、高頻消費與社區服務，反映社區商業的價值日益凸顯，商業開發正從“規模驅動”轉向“精準運營”。

此外，3-5萬方的商業項目依然占據了市場主流，共有23個，約占整體數量的近40%。

03.

存量煥新：

城市更新進入“內容重塑”階段

在2026年待開業項目中，存量改造與煥新項目占比顯著，顯示出上海商業進入“更新時代”，正從增量開發轉向存量運營的趨勢。典型案例包括：

• 太平洋百貨改造為“新六百YOUNG”；

• 綠地濱江1885轉型為“浙鄰薈”；

• 淞南悅活薈更迭為“云瑞云錦城”；

• 凱德七寶龍城轉型為“嘉寰廣場”；

• 豫城時尚升級為“幸匯城隍”。

這些項目大多位于成熟商圈，通過建筑改造、業態重組、品牌升級實現資產價值重塑，也反映出在土地資源日益稀缺的背景下，存量資產的運營提升成為企業拓展的重要路徑。

04.

運營主體：

多元共生態勢持續鞏固

從運營主體來看，2026年上海商業市場呈現多元競爭格局：

• 國企與本地企業如陸家嘴集團、臨港控股、百聯股份、徐家匯商城集團等持續發力，尤其在區域開發與存量煥新中扮演重要角色；

• 港資企業如新鴻基、太古、恒基兆業等繼續深耕核心地段，主打高端消費與長期持有運營；

• 專業商業運營商如華潤萬象生活、印力、招商商管等通過輕資產、合作開發等模式加快布局；

• 此外，產業資本與新興玩家如京東MALL、嵩霖商業管理等也為市場帶來業態與運營模式的創新，進一步豐富了商業生態。

與2025年相比，2026年上海商業供應呈現數量更多、分布更廣、類型更豐富的特點，不僅核心區持續升級，外圍區域也迎來商業配套的集中落地。此外，2026年項目中文旅融合、TOD開發、產業聯動等特征更為突出，如幻云東方商文旅綜合體、TODTOWN天薈廣場、漕河涇M+（北楊人工智能小鎮）等，反映出商業與城市功能更深度的結合。

在社區商業興起趨勢下，機遇在于高頻消費、服務延伸與社群運營，但同時也面臨同質化競爭與租金壓力。存量改造進入深水區，雖可提升資產價值與文化融合，卻需應對改造成本高與定位難度大的挑戰。超大型綜合體在業態復合與目的地打造上具有優勢，但招商協同、能源管理與人流組織等方面仍考驗運營能力。部分區域供應集中雖可形成集群效應，卻也加劇競爭，差異化定位與精細化運營將成為關鍵。

2026年的上海商業市場，將在“規模”與“內容”雙重驅動下持續演進。無論是核心區的有機更新，還是新興區域的配套完善，均指向一個更均衡、更融合、更貼近消費本質的商業未來。在這場量與質并重的進程中，唯有深刻理解城市發展邏輯、精準把握消費趨勢并具備持續創新能力的參與者，才能贏得長遠發展。

以下為部分項目介紹（排名不分先后）：

PRISMA新嘉中心

PRISMA新嘉中心坐落于浦東新區張楊北路，總體量約43萬㎡，是一座集購物中心、超甲級寫字樓及高品質住宅于一體的TOD城市綜合體。其中商業部分體量達36萬㎡，建成后將成為浦東規模最大、全上海第二大的購物中心，有力重塑上海東北區域的商業格局。

項目無縫銜接軌交6號線、12號線及在建的21、22號線巨峰路站，依托“站城一體”的交通優勢，打造面向未來的超級生活樞紐。商業規劃引入近500個品牌，覆蓋高端零售、美妝香氛、潮流運動、環球美食等多元業態，并已確認Olé精品超市、MUJI無印良品、寰映影城IMAX等八大主力店入駐。

新嘉中心強調“空間規模化+體驗沉浸化”，規劃有400米濱水步道和屋頂“棱鏡花園”等特色場景，結合全明星滑冰俱樂部、巖時攀巖等體驗型業態，致力于為消費者提供從基礎購物到生活體驗、從個體消費到社區共生的“全域生活”解決方案。

泗涇招商花園城

泗涇招商花園城是松江區首個大型TOD商業綜合體，位于軌交9號線泗涇站上蓋，通過空中連廊實現與地鐵的“無縫銜接”。項目總建筑面積近20萬平方米，預計于2026年第四季度開業。

項目亮點突出，定位“松江TOD潮流生活中心”。其商業內容扎實，已提前鎖定超過55%的招商率，引入了大量區域首店。主力店包括區域體量最大的盒馬鮮生、擁有松江首個StarX巨幕廳的星軼影城以及星聚會KTV旗艦店。

在設計上，項目創新采用“MALL+街區”的雙核形態與“水岸聚落”的設計語言，并規劃親水而生的泗水Park、屋頂星空露臺、立體潮巷，將商業空間與生態、文化自然融合，致力于打造一個“會呼吸的城市客廳”。

森蘭印象城

森蘭印象城坐落于上海浦東森蘭板塊張楊北路東靖路交匯處，由外高橋集團開發，印力上海與森蘭商運負責商業管理與運營。項目總體量約18萬平方米，與軌道交通6號線、21號線（在建）無縫銜接。

項目以“森蘭山谷”為設計靈感，建筑形態外如山、內成谷，通過層層退臺、聯橋與步道，打造出充滿自然能量與光影變化的特色空間。其最大創新在于采用了“購物中心+體育中心+社區中心”三中心融合形態，除商業功能外，還規劃了約9000平方米的社區服務中心、9000平方米的市民體育中心以及約1.5萬平方米的室外體育公園。

森蘭印象城旨在超越傳統購物體驗，將生態、運動、社交與社區服務深度融合，構建一個促進社群聯結、探索生活藝術的廣闊社交場域，成為推動區域活力提升的新型生活樞紐。

首位中心

首位中心是聯美集團打造的“會展+樞紐+商業”超融合地標，雄踞虹橋國際中央商務區核心，緊鄰國家會展中心，無縫銜接地鐵2、13、17號線，坐擁會展與樞紐的千萬級客流。項目總體量超140萬方，規劃43萬方商業、40萬方寫字樓及劇院、酒店等全自持業態，以“虹橋首位，世界秀場”為核心理念，聚焦首店、首展、首秀等“首發經濟”，構建多元融合平臺。

空間上由國際團隊以“組團式”布局打造四大主題商圈：A區藝廊、B區嘉年華、D區競技場、E區奢品劇場，并通過“街區+MALL”模式串聯。項目創新打造“首位大道”、地鐵廣場、屋頂公園三大城市景點，旨在重塑商業生態，為上海西片帶來一座探索式的世界級消費目的地。

上海A.F.A

上海A.F.A位于上海市長寧區淮海西路570號，總建筑體量約23萬平方米。項目以“Art for life, Art for all”為核心理念，依托具有歷史工業印記的文保建筑與大型城市生態公園的獨特資源，致力于打造一座融合購物、辦公、藝文與綠地的“藝享之城”。

項目規劃由四大功能部分組成：ROJO藝文空間、A.F.A購物中心、A.F.A辦公樓及THE PARK藝術生活公園，旨在通過空間聯動，形成多元復合的綜合社區，為市民提供豐富的文化與生活服務。

其中，A.F.A購物中心建筑面積約5萬平方米，定位為高品質的“藝術生活”體驗場，計劃引入以山系生活、極限戶外為代表的愛好型（Hobbies）零售，并集合精致雜貨、特色餐飲、咖啡酒吧等多元業態，營造精致有趣、愜意松弛的生活方式氛圍。

仲盛世界商城

仲盛世界商城是仲盛集團在中國打造的首個大型購物中心，位于上海閔行區都市路5001號，坐擁莘莊城市副中心核心區位。項目依托一號線與五號線雙軌交匯的交通優勢，毗鄰莘莊立交樞紐，輻射上海西南片區乃至長三角消費市場。

商城于2010年9月正式開業，建筑面積約30萬平方米，涵蓋地上五層與地下三層，配備約1500個停車位。場內匯聚近300家商戶，涵蓋時尚零售、餐飲美食、休閑娛樂、兒童親子及生活配套等多元業態，為消費者提供一站式家庭時尚體驗。近年來持續引入國際美妝、新能源汽車及人氣餐飲等中高端品牌，持續提升商業競爭力。

2025年6月，商城啟動全面升級改造，以“都市綠洲，立體公園”為理念，推動從傳統封閉式商業向生態、休閑、社交融合的開放式現代化綜合體轉型，進一步鞏固其作為上海西南地標商業的地位。

上海FV佛羅倫薩小鎮三期

上海FV佛羅倫薩小鎮名品奧特萊斯是一座以純正意大利風格建造的國際化商業綜合體，于2013年簽約落戶浦東祝橋，分兩期在2015年及2021年建成運營。

項目傳承意式美學基因，以奧特萊斯業態為核心，匯集近300家品牌，常年提供低至2折的購物優惠，并配有“即買即退”的便捷離境退稅服務。2024年，其年客流量已達510萬人次，離境退稅單量約1.17萬單，市場影響力突出。

目前，小鎮正推進三期建設。三期將延續意大利經典設計，引入復式商鋪概念，建筑面積約5.9萬平方米，并新增近1800個停車位。屆時，項目總規模將突破10萬平方米，品牌陣容將進一步升級。

未來，上海FV佛羅倫薩小鎮將持續以創新姿態，演繹意式生活美學，致力為長三角消費者打造高品質的國際購物與休閑體驗。

晶耀虹橋

晶耀虹橋是由國際開發商鐵獅門打造的“晶耀”系列力作，位于上海長寧虹橋開發區核心，坐擁雙軌交TOD優勢，無縫連接地鐵2號線及15號線，高效串聯虹橋與浦東兩大機場及多個城市核心商務區。

項目總開發面積約25萬平方米，涵蓋約16萬平方米甲級辦公與約4萬平方米精品商業。建筑由NBBJ設計，以“黃金十字轉角”塑造鉆石級曲面地標形象，并通過“云上花園”、空中連橋及多首層設計，打破傳統辦公邊界，構建互聯互通的活力社區。項目擁有約1.3萬平方米中心花園綠地，并全面踐行ESG理念，以LEED金級與綠建二星標準打造健康、智能的綠色樓宇。

其商業部分以“自然人文生活場”為定位，聚焦格調美食、休閑社交、興趣零售與品質生活服務，旨在為周邊高密度客群及國際社群提供一個充滿活力與靈感的公園式商業體驗。晶耀虹橋不僅是一個商務綜合體，更是一個引領工作方式革新、促進多元社交的城市新界面。

新丸中心

上海新世界大丸百貨正式啟動升級改造，于2026年1月1日起更名為“新世界新丸中心”。本次改造以“空間重構、業態煥新、體驗升維”為核心，推動商場向年輕化、場景化、國際化的城市商業空間轉型，圍繞“摩登玩味，樂享生活”主題，打造集消費、社交、文化與體驗于一體的多維場景。

改造將分階段實施高區、沿街、低區三大提質規劃。高區打造“外灘之眼”復合空間，融合觀景、策展與夜經濟；沿街南京路側通過立面打開與品牌煥新促進客流融合，天津路側構建“日咖夜酒”主題休閑街區；低區B1層已引入“賽博朋克”主題，集聚潮流服飾、IP店等多元業態。

作為黃浦區重點商業煥新項目，新丸中心旨在形成與周邊商業體的差異化競爭力，進一步鞏固其商業標桿地位，為上海國際消費中心城市建設提供創新樣本。

聚夢天地DREAM LIVE

聚夢天地DREAM LIVE位于徐匯區漕河涇板塊，是一個總體量達60萬平方米的大型城市綜合體，以“全時段多元生態城市超空間”為核心定位。項目深度融合24萬平方米科研辦公、10萬平方米全景商業及9萬平方米租賃住宅，構建“工作-生活-娛樂”無縫銜接的復合場景，延續了漕河涇的產業基因。

項目交通優勢顯著：擁有4個出入口直連地鐵9、15號線桂林路站，鄰近12號線，五條城市高架環伺，10分鐘可達上海南站，30分鐘銜接虹橋樞紐，形成高效輻射網絡。其商業部分以“城市漫游智趣場”為理念，通過街區、盒子與地下空間的多元形態，融合科技、潮流與創新業態，致力于打造一個連接都市與社區、當下與未來的情感體驗新地標。

上海日月光中心二期

上海日月光中心二期是黃浦區打浦橋商圈的關鍵性城市更新項目。項目總建筑面積約15.5萬平方米，其中商業面積約5萬平方米。作為地鐵9號線打浦橋站的上蓋綜合體，它坐擁核心地段，并與著名的田子坊文化旅游區緊密毗鄰。

二期項目通過B2層與一期商業空間實現無縫聯通。兩者合體后，總體商業體量接近19萬平方米，成為黃浦區規模領先的大型購物中心。在業態規劃上，二期旨在對原有商業進行補充與升級，重點引入影院、國際零售、潮玩體驗及品質輕餐等夜經濟品牌，致力于打造一個吸引年輕消費群體的時尚活力根據地。

閔行日月光中心

閔行日月光中心坐落于莘莊核心樞紐區（莘福路288號），總體量8萬平方米，以“打造專屬生活加油站”為定位，聚焦家庭客群與周邊品質消費需求，致力于構建一個溫暖、高效、多元的社區生活能量場。

項目創新提出“Home2”（家庭平方）空間概念，圍繞親子互動、生活服務、休閑社交等核心場景，打造深度融合的復合型商業空間。這里不僅是家庭日常消費的目的地，更是情感連接與社區交往的活力平臺，旨在以有溫度的空間設計與人性化服務，提升社區生活品質。

在品牌組合策略上，項目甄選與區域生活圈層高度契合的品質品牌，覆蓋高端家電、智能數碼、精品文創、輕運動裝備等可持續的日常消費生態。同時餐飲業態秉承“煙火聚場，時光入味”的理念，引入明廚亮灶、匠心現制的高品質餐飲，打造一處融合品質餐飲與情感交流的當代家庭聚會理想地。

徐行佳紛廣場

徐行佳紛廣場位于上海嘉定區徐行鎮核心區域，項目商業體量3萬方，以“社區美好生活發生地”為定位，圍繞社區消費打造一小時生活圈。通過濱河公園、空中連廊和屋頂花園等獨特景觀，構建寵物友好、綠色生態的活力空間，并配合極致的業態、多元的活動，成為鏈接人與人、人與寵物的歡樂社交新領地。

上海樂都·旭輝里

上海樂都·旭輝里地處上海松江老城區的核心居住區域，項目體量4.2萬方，涵蓋酒店及辦公樓，配建地下停車位約500個。預計2026年8月開業。

項目聚焦周邊客群的高品質生活所需，以“區域樂活家庭鄰里中心”為定位，引入兩大聚客能力最強的社交餐飲與娛樂休閑業態，打造區域休閑娛樂社交平臺。

徐行天地

徐行天地購物中心位于上海嘉定區徐行鎮核心區域，由雍信嘉合商業管理有限公司運營。項目占地面積約1.3萬平方米，建筑面積約3.8萬平方米，共設5層商業空間。地理位置優越，臨近嘉閔線新城路站，可快速接駁11號線南翔站，30分鐘直達徐家匯。

項目周邊聚集多個高密度住宅區及多所中小學、幼兒園，以家庭客群、白領及城市探索者為主要目標客群。項目以“社區煙火氣”與“生活美學”為定位，打造融合潮流生活、兒童教娛、休閑餐飲、影院及主題文化于一體的多元業態空間，致力于成為徐行鎮全新的社交體驗地標。