越秀236億“天價”拿下廣州"珠江新城最后一塊寶地"

節后，廣州土拍火爆開場，越秀地產以超236億元拿下備受矚目的馬場地塊，刷新廣州樓面價記錄。

2月25日，越秀地產以總價236.04億元競得廣州知名CBD珠江新城的馬場地塊，溢價率26.60%，地塊總價躋身廣州第二高，住宅部分樓面價近8.6萬元/平米，是廣州樓面價最高宅地。

該地塊位于珠江新城東區核心，集高端商業、住宅及優質教育資源于一體，是市中心少見的 “巨無霸”優質地塊，掛牌起拍總價就高達186.44億元。

據了解，該地塊吸引了包括保利、越秀、珠實、招商、華潤置地、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑8家開發商參拍，保利和越秀兩家競爭尤為激烈。最終，在持續競拍9個小時、鏖戰243輪后，越秀地產力壓保利發展，成功摘得馬場地塊。

根據58安居客研究院監測數據，2025年廣州共成交47宗涉宅地塊、收金約506億元，核心區域地塊溢價率普遍偏高，白云江高鎮地塊溢價率達37.83%，而馬場地塊作為天河區核心標桿，其競爭激烈程度更是會超過普通地塊，顯示出土拍熱度向核心城市、核心板塊高度集中的馬太效應。

地塊吸引保利、越秀等央企、頭部民企角逐，是2025年央企、民企拿地積極性回升趨勢的延續，2025年核心24城民企拿地占比提升6.7個百分點，杭州、昆明等城市民企拿地占比超40%，房企對核心資產的投資信心持續修復。

越秀深入參與前期一級整備

這宗地被稱為"珠江新城最后一塊寶地"。

從地段上看，馬場地塊地理位置十分優越，位于廣州市天河區珠江新城核心位置，地處“珠江新城-金融城-琶洲”黃金三角帶幾何中心，是串聯三大核心板塊功能與要素流通的關鍵樞紐，也是多年來廣州出讓的地段最為核心、體量最大、業態最為豐富的地塊。

據出讓公告，馬場1期地塊總用地面積約19.45萬平米（出讓宗地面積17.4萬平米），計容建面達到56.7萬平米，除二類居住用地之外，還包括商業用地、其他交通設施用地、服務設施用地、中小學用地等。

值得關注的是，該地塊出讓要求較為苛刻，有不少附帶的開發條件。競得人須在簽訂《出讓合同》之日起1個月內與天河區政府簽訂《珠江新城東區AT111321、AT111323地塊產業項目進駐協議書》，該項目要求總投資額為不低于60億元，其中固定資產投資規模為不低于50億元。

在產業導入方面，須結合片區產業發展規劃在AT111321地塊引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營后6年內，銷售貢獻累計不低于300億元。

不僅如此，還須在AT111323地塊建設一家計算容積率建筑面積不低于45000平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓，項目建成運營后的6年內，經營產值貢獻累計不低于20億元。

如若在項目達產年起2年內，競得企業不能全部履行產業導入上的條款，需以同時段同規劃單元物業租金的70%向天河區政府提供不少于項目計容總面積的10%的整層物業，供政府推薦的企業入駐。

除此之外，需配建AT111313與AT111314地塊的學校，AT111321、AT111323地塊要求競得人須自持全部物業，未經同意自持年限內不得分割處分，抵押、轉讓須與本項目全部自持物業整體一并辦理。

競得人還須在AT111338地塊建設石牌村權益物業計算容積率建筑面積91380平方米，須在簽訂《出讓合同》之日起1個月內與村集體簽訂《村集體權益物業建設協議》，建設費用按成本價由村集體購買。該地塊中7962平方米計算容積率建筑面積，由競得人負責建設后無償移交廣州市土地開發中心或其指定部門。

值得關注的是，在馬場所采取的“政府主導+國企做地+市場運作”模式中，越秀集團深度參與了前期土地一級整備，此前作為做地主體配合收回馬場地塊，并支付補償款，在該區域具備一定優勢，能夠確保后續開發能高效貼合城市規劃定位。

頂豪走出獨立行情

珠江新城區域一直是廣州“核心中的核心”。

房地產市場研究專家鄧浩志曾在接受采訪時表示，馬場地塊無論從區位價值還是市場期待來看，都注定要打造為豪宅項目。“珠江新城周邊已聚集眾多頂豪項目，加上SKP的加持，將對珠江新城區域的改善型購房需求形成強有力的吸納作用”。

實際上，廣州2025年的住宅成交表現并不突出。

根據統計局披露的1月商品住宅銷售價格變動情況，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，其中廣州下降幅度達到5.3%；一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，其中廣州下降幅度達到0.6%。可見，廣州新建商品住宅銷售并未明顯提振。

回顧2025年廣州樓市情況，合富研究院報告顯示，年內廣州土地成交規模有所下滑，經營性用地成交規模437萬平米，同比下滑24%；成交總金額為551億元，同比下滑35%。銷售方面，全年住宅整體成交（新房+存量）約1796萬平米，同比下滑5%，新房成交同比下滑9%。

但細分來看，頂豪項目卻走出獨立行情。普睿數智廣佛數據顯示，2025年廣州3000萬元以上豪宅成交達400套，較2024年的258套增長55%；5000萬元以上頂豪產品成交115套，首次突破百套，創歷史新高。

鄧浩志指出，豪宅市場持續放量并非偶然，而是結構性變化的體現。“自2020年以來，廣州千萬級以上豪宅成交量逐年攀升。2024年，廣州更成為全國億元級豪宅成交最多的城市。這一趨勢與國內經濟產業結構深度調整密切相關。”

跑馬場地塊所在的珠江新城東區，便是廣州傳統的豪宅聚集區，僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等知名項目均坐落于此。有分析指，馬場住宅項目單價有望突破15-20萬/平米。

值得一提的是，天河面粉廠地塊的保利·玥璽灣亦位于泛珠江新城板塊內。11月7日，保利·玥璽灣開盤創下全國單盤銷售紀錄，首日銷售額超百億，成為2025年全國首個“開盤即破百億”的豪宅項目，成交均價高達17萬元/平方米，最高成交單價超過30萬元/平方米。