JLL張靜:“十五五”開局，商業(yè)地產(chǎn)以價值創(chuàng)造賦能高質(zhì)量發(fā)展

“十五五”的帷幕已經(jīng)拉開，中國經(jīng)濟的“規(guī)模紅利”逐步升級為“結(jié)構(gòu)紅利”，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費升級與城市更新的多重浪潮交織，市場參與者也迎來了重新定義自身價值、探索發(fā)展新路徑的全新階段。

近日，仲量聯(lián)行中國區(qū)首席執(zhí)行官張靜在接受中國新聞網(wǎng)專訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)作為見證中國經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，辦公樓內(nèi)集聚的科技企業(yè)、購物中心里迭代的新興業(yè)態(tài)，折射的已不僅是簡單的空間需求，更是新質(zhì)生產(chǎn)力的成長脈動、消費活力的深層轉(zhuǎn)向，乃至一座城市的發(fā)展雄心。

在“十五五”規(guī)劃推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端躍升的背景下，商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷從空間載體向產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新載體的功能演進。張靜指出，以量子科技、具身智能、銀發(fā)經(jīng)濟等新增長點為代表的新興領域，正在為人工智能、消費電子、生物醫(yī)藥、養(yǎng)老地產(chǎn)等領域開辟新空間，為商業(yè)地產(chǎn)與實體經(jīng)濟融合發(fā)展提供了歷史性機遇。

“新質(zhì)生產(chǎn)力的培育需要與之相匹配的產(chǎn)業(yè)空間生態(tài)，企業(yè)從研發(fā)、中試到商業(yè)化的各個階段，都會對空間在功能、生態(tài)與效率上提出高階需求?！?/p>

她認為，這一趨勢正在推動商業(yè)地產(chǎn)策略及運營管理的核心使命從“空間供給”轉(zhuǎn)向“價值創(chuàng)造”，需要以專業(yè)服務激活商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)生動力；通過提供覆蓋研發(fā)、總部到商業(yè)化落地的全周期空間解決方案，協(xié)同打造支撐技術(shù)突破與產(chǎn)業(yè)升級的創(chuàng)新環(huán)境。

張靜強調(diào)：

“中國在科技創(chuàng)新領域的持續(xù)突破、龐大而高效的供應鏈體系、城市有機更新的加速推進、服務消費潛力的逐步釋放，正在為各類企業(yè)在華發(fā)展創(chuàng)造結(jié)構(gòu)性機遇，這一轉(zhuǎn)型不僅實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的深度融合，更使其成為‘產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建者與創(chuàng)新過程的賦能者’?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)的需求變遷，始終與中國經(jīng)濟的新舊動能轉(zhuǎn)換同頻。張靜指出，2025年科技互聯(lián)網(wǎng)與新興消費的雙重發(fā)力，不僅釋放出積極的市場信號，更直接推動辦公樓與零售地產(chǎn)市場的需求回升。

在辦公樓市場，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成為需求復蘇的“核心引擎”，人工智能應用、移動游戲、消費電子等細分領域的表現(xiàn)尤為活躍。以深圳為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年科技類企業(yè)主導甲級辦公樓市場成交，租賃面積占比接近30%；2025年，上?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)成交多宗大面積租賃交易，需求占比升至17%，躍居上海甲級辦公樓第二大需求來源。

“企業(yè)對辦公空間的需求，正呈現(xiàn)出兩大明顯的新特點。”張靜解讀道，一是產(chǎn)業(yè)生態(tài)適配需求顯著升級，科技企業(yè)更傾向于集聚在產(chǎn)業(yè)鏈配套完善、人才資源豐富的區(qū)域，比如深圳的消費電子企業(yè)，正是依托本地的供應鏈優(yōu)勢，將出海需求轉(zhuǎn)化為辦公市場的新動力；二是質(zhì)價比仍是企業(yè)關注的核心，企業(yè)既注重成本效益，也重視辦公空間對品牌價值的提升，同時對電力冗余性、網(wǎng)絡荷載量等適配科技研發(fā)的基礎設施，提出了更高的要求。

這也意味著，未來的辦公樓將成為培育新質(zhì)生產(chǎn)力的戰(zhàn)略性資產(chǎn)，而房地產(chǎn)科技正以前所未有的深度滲透商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈，實現(xiàn)從“效率工具”向“價值引擎”的根本轉(zhuǎn)變且已呈現(xiàn)明確的加速態(tài)勢。“這一變革的核心，不僅在于技術(shù)工具的先進性，更在于用戶的思維轉(zhuǎn)變、組織流程的重構(gòu)以及人才能力的升級。”張靜表示，“人工智能、大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)正全面滲透投資、開發(fā)、招商、運營和資產(chǎn)管理各環(huán)節(jié)，既能精準優(yōu)化選址決策與資產(chǎn)組合、有效管控投資風險，也能實時優(yōu)化能耗、安防及設施協(xié)同，實現(xiàn)運營效率與ESG表現(xiàn)雙提升。仲量聯(lián)行也正以JLL GPT China、睿見數(shù)據(jù)、睿界智管等自主研發(fā)產(chǎn)品，讓商業(yè)地產(chǎn)通過專業(yè)化、科技化、生態(tài)化的發(fā)展路徑，更好地賦能新質(zhì)生產(chǎn)力培育?！?/p>

在零售地產(chǎn)市場，運動戶外、潮玩 IP、寵物服務等業(yè)態(tài)的快速擴張，同樣折射出中國消費心態(tài)與城市生活方式轉(zhuǎn)變帶來的機遇。2023-2025年兩年間，仲量聯(lián)行對上海近40家優(yōu)質(zhì)購物中心的追蹤數(shù)據(jù)顯示，運動服飾新租面積占服飾鞋包業(yè)態(tài)的比重從14.2%升至28.0%，潮玩 IP占生活方式業(yè)態(tài)比重從17%增至45%，寵物用品及服務類門店新開面積占比從0.7%躍升至6.6%。

“這一業(yè)態(tài)變化的背后，是中國消費邏輯的三大核心轉(zhuǎn)變。”張靜分析，首先是健康價值成為消費核心訴求，參與運動不再只是單純的鍛煉，更成為身份認同、社群歸屬和情緒表達的載體；其次是情緒價值主導消費選擇，“取悅自我、情緒愉悅”成為當下消費者的核心購物動機；最后是理性務實回歸決策底層，消費者更注重產(chǎn)品功能與價格的平衡，這也直接推動了平價優(yōu)質(zhì)品牌、國貨精品的快速崛起。而零售地產(chǎn)的業(yè)態(tài)進化，正是對這種消費與生活方式變遷的精準回應。

“十五五”規(guī)劃對“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的深化，為商業(yè)地產(chǎn)賦予了全球資源配置的新使命。張靜表示，商業(yè)地產(chǎn)已突破傳統(tǒng)空間載體邊界，成為鏈接全球資源與中國市場的核心紐帶，推動雙向資源的深度融合與高效落地。

張靜表示：

“在引進來方面，我們依托專業(yè)能力推動全球優(yōu)質(zhì)資源與中國市場精準對接，近年來先后助力雷諾斯大中華區(qū)總部落戶上海北外灘、推動中東主權(quán)財富基金在華設立首個辦公室，讓全球產(chǎn)業(yè)資源與中國的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢、市場活力深度結(jié)合。這也是仲量聯(lián)行持續(xù)夯實‘投資中國’長期價值，助力中國打造全球資源配置高地的實踐?！?/p>

談及走出去，張靜分析，當前中企出海已從“成本出?！边~向“技術(shù)+品牌出?！钡男码A段，企業(yè)更注重技術(shù)輸出、品牌升級與本地化運營的深度融合，軟實力的全球化更是中國品牌扎根全球市場的關鍵。

張靜表示：

“我們緊跟這一趨勢，在全球關鍵新興市場搭建專屬服務體系，為中企出海保駕護航，比如協(xié)助頭部珠寶品牌打造新加坡首店時，通過國內(nèi)深化設計+海外組裝調(diào)試的創(chuàng)新模式，僅用三個月就完成全周期落地，為中國品牌全球化探索出了標準化、高效化的落地路徑。專業(yè)房地產(chǎn)服務已不再局限于傳統(tǒng)選址咨詢或物業(yè)管理，而是深度融入客戶全球戰(zhàn)略與運營全周期，精準對接中國企業(yè)在品牌落地、文化適配等方面的需求，真正助力中國品牌從‘走出去’邁向‘走進去、走得遠’。”

站在“十五五”規(guī)劃的開局之年，各行各業(yè)正迎來全新的發(fā)展機遇。張靜表示，中國經(jīng)濟展現(xiàn)出的韌性、活力以及持續(xù)涌現(xiàn)的創(chuàng)新動能，是仲量聯(lián)行深耕中國市場的核心源泉?！爸哺袊⒇暙I專業(yè)、成就未來，這是我們不變的承諾?！睆堨o最后強調(diào)，仲量聯(lián)行將繼續(xù)以全球資源配置能力、本土化產(chǎn)業(yè)洞察，深度參與中國現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建、城市更新實踐和雙循環(huán)格局建設，讓商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)折射出中國高質(zhì)量發(fā)展的璀璨光芒。

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