樓市快報||2025年重慶房地產市場分析

來源：市場資訊

（來源：國策評估）

一、重慶房地產政策回顧

2025年1月22日重慶市人民政府辦公廳印發《重慶市推動經濟持續向上向好若干政策舉措》的通知，明確表示將完善重慶市個人住房房產稅試點政策。通知提出:推動構建房地產新模式。完善我市個人住房房產稅試點政策，不再將市外人員購買普通住宅納入征稅范圍。

2月8日起，取消重慶中心城區原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理，有助于增強房地產市場的流通性。

2月28日，市住房城鄉建委等部門印發《重慶市房地產經紀管理實施細則（試行）》，加強對房地產經紀機構及人員的監督管理。

4月15日，重慶發布通知，首套房貸款利率降至3.25%（LPR - 50BP），二套房利率下調至3.75%。主城九區首付比例首次降至15%，非限購區最低可達10%。

5月19日，重慶市規劃和自然資源局全面深化改革委員會印發《關于支持實施高品質住宅的若干規劃措施》（渝規資改委發〔2025〕5號），圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”建設目標，提出13項具體措施，推動房地產行業向高品質、多樣化方向轉型升級。

5月30日，重慶市住房和城鄉建設委員會、重慶市財政局、中國人民銀行重慶市分行發布《關于更好滿足住房消費需求鞏固房地產市場穩定態勢的通知》，截至2025年12月31日，在中心城區新購商品住房且一年內出售原有住房的，給予新購住房總房款1%補貼；新購單套建面140平方米以上商品住房，給予總房款0.5%補貼。

6月16日，重慶市住房公積金管理中心為進一步加大對靈活就業人員住房消費的支持力度，對靈活就業人員住房公積金繳存使用產品進行了優化調整，涉及縮短最低繳存期限、提高貸款倍數、調整貸款額度核算方式等內容。

8月12日，重慶市民政局聯合市發展改革委、市規劃自然資源局、市住房城鄉建委印發《重慶市城市居住區配套建設養老服務設施實施細則》，明確通過“同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付”機制，規范城市居住區養老服務設施全流程管理。此舉旨在落實國務院“2025年新建居住區配套養老服務設施達標率100%”的約束性指標要求，補足“15分鐘生活圈”養老服務短板。

10月16日，在高質量完成“十四五”規劃譜寫中國式現代化重慶篇章系列發布會上指出，五年來，全市銷售新建商品住房1.3億平方米。到2024年末，全市城鎮居民人均住房面積較“十三五”末提高2.1平方米。目前全市共建成公租房58.3萬套，籌集保租房30萬套，開工建設配售型保障性住房1.3萬套，多渠道托舉住房困難群眾“安居夢”。

11月7日，重慶市發展改革委、市商務委、市市場監管局等8部門聯合印發《進一步清理消費領域限制性舉措持續擴大消費若干措施》，共6個部分、18條舉措，其中明確職工以自有資金一次性付清購房價款購買自住住房的，可自購房之日起滿半年后每年提取一次住房公積金，提取辦理時限由兩年放寬至五年，提取范圍放寬至本人、配偶、子女以及本人與配偶雙方的父母，合計提取金額不超過購房總價款。

11月28日，重慶市政府網站發布《重慶市要素市場化配置綜合改革試點行動方案》，提出到2027年，要素配置數字化平臺初步構建，要素市場制度更加完善，價格形成機制更加健全，要素配置效率大幅提升，經營主體活力充分激發，努力把重慶打造成為“引領西部、服務全國、暢通內外”的要素綜合樞紐。其中，在全面提升土地資源市場化配置效率方面，通過深化土地管理制度改革、盤活農村資源要素、優化產業用地供應方式、深化地票改革及優化存量用地盤活機制等舉措，著力提升土地利用效率，促進城鄉土地要素有序流動和高效配置。

12月1日，2025年重慶市《好房子技術導則（商品住房）》正式發布，涵蓋設計、施工、運維全周期，為重慶“好房子”建設提供了清晰指引，推動住房供給從“量”的滿足向“質”的提升跨越。

二、主城區房地產市場宏觀分析

1、主城區2025年土地市場整體概況

根據重慶市公共資源交易網數據，截至2025年12月31日，重慶市主城區招拍掛土地市場共計成交地塊158宗，成交總面積7549786.61㎡，成交總金額2801642.48萬元。同比2024年，成交數量增加90%，成交面積增加125%，成交金額增加120%。

2、重慶市主城區2025年各用途土地成交狀況

（1）重慶市中心城區2025年住宅用地成交狀況

2025年重慶市中心城區住宅類用地成交42宗，成交土地總面積1895736.06㎡，總成交金額為2175962萬元，平均樓面單價6733元/㎡，與2024年相比，成交面積與成交金額均有大幅度上升。

從區域來看，主城區土地成交主要集中在兩江新區和高新區。兩江新區和高新區的土地成交熱度持續保持，主要得益于相對優越的地理位置和完善的配套設施規劃，推動了土地市場的活躍度。而中心城區盡管成交量較少，但其高容積率和高樓面地價的特點，顯示出該區域土地資源的稀缺性和高端住宅市場的強勁需求。此外，隨著城市更新進程的推進，中心城區部分地塊的再開發也成為市場關注的焦點，進一步提升了區域內的土地價值和市場競爭力。

（2）2025年重慶市中心城區商業商務用地市場狀況分析

根據中國土地市場網數據，2025年重慶市中心城區商業商務用地成交22宗，成交土地總面積533480.88㎡，總成交金額為298752萬元，平均樓面地價為4236元/㎡。與2024年相比，成交面積、成交金額及成交樓面地價均有明顯增長。

（3）2025年重慶市中心城區工礦倉儲類用地交易概況

2025年重慶市中心城區共計成交工礦倉儲類用地93宗，成交宗地面積為5079687.27㎡，成交總價323330.48萬元，平均單價637元/㎡。

從成交數據來看，大渡口區平均地面地價最高，為864元/㎡，高新區平均地面地價最低，為395元/㎡；從成交區域來看，渝中區無工礦倉儲用地成交，沙坪壩區領先，其次為巴南區；從產業領域來看，智能制造、電子信息、汽車零配件制造等產業仍是重慶市工業發展的主流方向，重慶市主城區內工業用地地價與往年相比基本保持平穩。

3、住宅房地產市場概況

（1）新房房地產市場概況

2025年，重慶中心城區住宅新房成交均價為14120元/㎡，較去年同期下跌702元/㎡，同比跌幅4.74%；成交面積4422640㎡，較去年同期減少387803㎡，同比跌幅8.06%。

從全年來看，新房全年成交價格較為平穩，成交量有一定波動。這一趨勢顯示購房者在不同時間段對市場的反應存在差異。尤其是在政策調整和市場預期變化的影響下，購房者的決策周期有所延長，導致成交量出現階段性起伏。這種現象進一步表明市場正處于結構性調整階段，未來可能會延續這一趨勢。

從區域成交量來看，渝北區成交面積最多，渝中區成交面積最少。以渝北區舉例，作為近年來重點發展的新區，擁有較多的新建住宅項目，且配套設施逐步完善，吸引了大量剛需和改善型購房者。這種區域間的分化現象，反映了市場在供需關系上的深層次調整。

從區域成交價格來看，江北區最高，達21807元/㎡，巴南區最低，為8786元/㎡，其余區域單價主要集中在10000-15000元/㎡。江北區價格最高，主要是因為該區域新房供應均為觀音橋中心區域的高檔住宅；而巴南區價格最低，則是由于其供應區域多為新區，配套設施尚不完善。這種價格差異不僅反映了各區域的經濟發展水平和居住需求，也體現了購房者對地段、配套和產品品質的綜合考量。未來，這種區域性價格分化或將持續存在，并成為市場調整的重要特征之一。

（2）二手房房地產市場概況

2025年，重慶中心城區住宅二手房成交均價9926元/m2，較去年同期下跌751元/m2，同比跌幅7.57%。

從全年來看，成交單價呈緩慢下降趨勢，成交面積除第一季度外，也呈下降趨勢。這一趨勢反映出市場供需關系的變化，購房者觀望情緒加重，導致整體交易活躍度有所降低。與此同時，部分區域的房源庫存量逐漸增加，進一步加劇了價格下行的壓力。開發商為加快去化速度，采取了一系列促銷措施，但效果相對有限，市場仍處于調整階段。值得注意的是，盡管成交量和價格均出現下滑，但高品質住宅項目的表現相對穩健，顯示出市場對改善型需求的持續關注。

小結：重慶主城區2025年住宅房地產仍呈現量價齊跌的趨勢，但跌幅較小，預計隨著市場逐步進入調整期，購房者觀望情緒有所緩解，部分剛需和改善型需求開始釋放。

4、商業房地產市場概況

2025年,重慶中心城區商業成交均價為11397元/㎡，同比下降0.16%。

2025年，重慶中心城區商業成交面積為520783㎡，同比下降14.14%;商業成交套數為5765套，同比下降3.56%。

從區域成交面積來看,渝北區、九龍坡區、巴南區等區域為重慶中心城區商業成交主力區域，共成交307243㎡，占城市成交面積的59%。其中渝北區成交面積占比最高，達到122867㎡，而北碚區成交面積最低，為22242㎡。成交面積的分布呈現長尾結構，表明市場集中度較高。這種集中化的成交態勢，一方面反映出渝北區作為新興商業中心的吸引力，其不斷完善的商業配套、交通網絡以及政策支持，持續吸引著投資者和商戶的關注；另一方面也說明部分區域的商業地產市場仍存在發展不均衡的問題，北碚區等成交面積較低的區域，可能由于商業氛圍尚未完全成熟、消費需求相對有限或區域規劃重點不同等因素，導致商業地產的去化速度和市場活躍度與核心區域存在一定差距。未來，隨著城市發展戰略的推進和區域功能的進一步優化，商業房地產市場的區域結構有望逐步調整，不同區域或將根據自身特色形成差異化的商業發展路徑。

小結：2025年重慶市中心城區商業房地產成交面積持續走低，成交區域進一步向商業繁華路段集中，投資者更趨于保守，預計未來該區域商業房地產將繼續以去庫存為主要基調。

5、辦公（寫字樓）房地產市場概況

2025年，重慶市中心城區寫字樓成交均價為9561元/㎡，同比下降2.51%。

2025年，重慶中心城區寫字樓成交面積為266670㎡，同比下降68.59%;寫字樓成交套數為6996套，同比下降62.08%。

從區域來看，沙坪壩區、江北區、渝北區等區域為重慶市中心城區寫字樓成交主力區域，共成交161486㎡，占城市成交面積的60.56%。大渡口區和南岸區最少，均低于10000㎡。在主城區寫字樓成交主力中，沙坪壩區憑借三峽廣場、鳳天、西永-大學城三大主力中心，著力于普通寫字樓品類，成交量達到59503㎡，占比22.31%；渝北區依托機場優勢，區域內以中央公園、機場區域成交大量公寓類型辦公，成交量達到52968㎡，占比19.86%；江北區則憑借江北嘴中央商務區和觀音橋步行街的優勢，成交以高檔寫字樓為主。

小結：2025年重慶市中心城區辦公（寫字樓）房地產從成交單價來看，呈現小幅度下降，但從成交面積、成交套數來看，仍就呈現較大的跌幅，預計未來重慶市中心城區辦公（寫字樓）房地產市場仍舊持續去庫存的狀態。

6、工礦倉儲類房地產市場概況

2025年，重慶市全市工業投資比上年增長8.5%，以2.4個百分點的貢獻率成為拉動全市投資增長的主引擎。其中，能源工業在中能電投新型儲能、鋁材綜合利用、建全抽水蓄能電站等項目帶動下，投資比上年增長21.2%，拉動全市投資增長1.3個百分點；汽車產業在長安綠色智能升級、兩江魚復智能網聯新能源汽車產業基地、科學城氫能源整車制造研發等項目帶動下，投資增長23.6%，拉動全市投資增長0.8個百分點；裝備產業在騰訊云計算數據中心、樞紐港產業園、綠色低碳材料產業園等項目帶動下，投資增長25.9%，拉動全市投資增長0.7個百分點。

小結：盡管持續受到外部經濟環境變化帶來的不利影響有所加深，市場供給過剩、傳統工業企業盈利水平較低等困難依舊存在，但隨著各種宏觀政策措施接續出臺，以及工業經濟發展動能不斷積聚，預計2026年全市工礦倉儲類房地產市場依舊保持以往的步調，穩步增長提高質量。

三、重慶市主城區2025年房地產市場總結

從分類市場總結，住宅房地產市場核心區項目及改善型物業支撐成交逐漸回穩，近遠郊區仍然存在較大的市場壓力；商業、辦公房地產成交規模持續走低，仍舊面臨去庫存的壓力；工業等其他房地產市場整體較為平穩，與歷史數據基本相當。

整體來看目前重慶市房地產市場仍處于調整周期中，城市少數核心區域板塊部分出現了回暖的情況，但大多區域房地產市場仍是緊縮態勢，并且房地產去化率與片區回款情況呈正相關狀況，回暖的片區也同時擁有較高的房產庫存去化率。盡管2025年樓市的利好政策不斷出臺，但整體作用較為有限，考慮到政策實施需要一定的時間和空間，加之市場消費觀念的轉變，以及考慮到產業轉型和區域市場調整等因素的綜合影響，我們認為目前房地產市場仍舊以“止跌回穩”為主題持續發展。

（國策重慶分公司 祁曉慶）

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