236億！樓面價8.5萬！馬場地塊搶瘋，它喝下“頭啖湯”

珠城東區江湖地位再度夯實

馬年開工第二天，樓市就迎來王炸。

就在剛剛，今年最重磅的地塊，馬場地塊成功拍出。

作為珠城最后的宅地，馬場地塊熱度爆表，吸引8家房企爭奪，拉鋸8個多小時，最終才一錘定音。

這一落槌，也創下了廣州土拍史詩級名場面。

至此，廣州宅地單價與總價排行榜雙雙更新，總價超過230億，來到廣州TOP2。

住宅樓面價則突破8.5萬/平，超過琶洲西區地塊，成為廣州地價天花板，光是樓面價就趕上都薈天珺的售價了，預估未來售價可能要15萬/平起步。

馬場地塊的出讓，不論對樓市，還是對城市，都有著至關重要的作用：

其一，為市場注入“強心針”。在市場分化下，開發商敢于重金搶地，實則是看好廣州作為核心城市的舒適，也是對珠江新城作為城市核心價值高地的堅定信心。

事實上，最近珠江新城二手量價已經起來了，1月成交量創下近10個月新高，保利心語、嘉裕公館等小區，熱門房源已開始漲價，市場回暖之風漸濃。

其二，加速珠江新城與金融城融合。很長時間，馬場是珠江新城與金融城之間的“留白地帶”，如今馬場的開發，讓二者不再割裂，融為雙CBD共同體。

而在二者融合過程中，“含保利量”非常高。

從保利華創·都薈天珺，到保利玥璽灣、保利天曜，保利光拿地金額就花了數百億。

大手筆重倉核心區，不僅展現了保利深耕市中心的決心，也折射出其與廣州共建共榮，推動城市面貌煥新升級。

如今珠城買房，不論什么面積段、總價段，都繞不開保利。

保利將珠江新城的“定價權”，牢牢握在手中，站穩核心資產的價值。

而珠江新城之中，尤以珠城東區為貴。

這里本就是廣州人居價值的天花板，匯悅臺、尚東柏悅府等，一直都是廣州豪宅封面的存在。

如今，馬場的落地，又在本就純粹的珠城東區，填補了高端商業消費綜合體的空白，也將再度夯實片區的江湖地位。

|馬場項目效果圖

第一，這里將是廣州乃至全國的“頂級商業中心”。

同為世界級商圈，天河路有太古匯，白鵝潭有萬象城，珠江新城的頂奢一直是缺位的。

如今，馬場地塊一來就上高強度。

擬引入的華聯SKP，遠不止填補珠城頂奢空白這么簡單，而是瞄準打造世界頂奢消費中心，重建廣州商圈版圖，甚至整個華南高端消費生態來的。

|馬場項目效果圖

畢竟，作為“全球店王”，SKP的市場號召力，早已得到驗證。

以北京SKP為例，其連續多年蟬聯國內商場銷售額榜首，2025年銷售額達到220億元，比太古匯與正佳加起來還多，有錢人進去消費，都得排隊。

正因如此，SKP把華南首店落在這里，其意義遠不止一座商場，更是城市商圈能級的躍升。

對周邊小區，比如一路之隔的保利華創·都薈天珺來說，也意味著配套能級的補強。

第二，這里將是“世界級生態休閑中心”。

馬場地塊將依托10萬平綠地，打通一條貫穿南北的中央公共綠軸，打造世界頂級城央公園。

綠軸與旁邊約28萬平的珠江公園串聯后，構成近40萬平的城市核心園林。

城市核心如此規格的綠廊，不僅是規模的疊加，更是城市公共空間的能級躍升。

以后，人們可以在這里跑步健身，看展覽聽音樂，體驗科技互動...這里就是廣州的“人民文體新客廳”。

都薈天珺等周邊小區，更可將城市資源當作自家配套。

|馬場項目效果圖

第三，這里將是配套多元的“居住中心”。

馬場項目總體量約73萬平，住宅只有22萬平，只占到3成。

換句話說，7成的體量將用來建頂奢商場、五星級酒店、總部辦公區、九年制學校、公園綠地等。

這種模式，將工作、生活、消費、休閑高度融合，自身就是自成一體的城市單元，有點類似曼哈頓的上東區——既是高端居住區，也是城市級的公共生活目的地。

可以說，馬場的意義已超越單一項目本身，而是重塑珠城東資產價值的錨點。

馬場紅利誰能喝到“頭啖湯”

隨著板塊能級提升與價值重估，未來十年二十年，珠城東依舊是能打的。

只是，想趁這一波勢能，實現個人資產升座，卻并不容易。

一來，馬場項目肯定很貴。其住宅樓面價去到8萬+，未來售價肯定是奔著城市天花板去的，還有就是規模大，也需要兌現周期。

二來，想買在現在片區起勢時，馬場周邊的房子，很多難以下手。

買二手，要么房子破舊，物業管理差，典型如跑馬地花園，去里面走一圈，有90%的幾率會被勸退。

要么戶型過時，要么跟村民混住，人員雜亂，總之，要各種將就，無法做到人居改善和資產優化配置。

買一手，馬場勢能圈里的在售樓盤，幾乎被保利包圓了，保利華創·都薈天珺、保利玥璽灣、保利天曜，三個都是炙手可熱的項目。

但要說馬場這波勢能，誰能近水樓臺先得月，那就非保利華創·都薈天珺莫屬。

|項目實景

馬場旁的純粹靜謐住區

保利華創·都薈天珺能嘗頭啖湯，是有其獨特優勢的。

其一，占位精準，立于“中心”，卻“出則繁華，入則寧靜”。

攤開地圖，都薈天珺就在馬場旁，這樣的位置，優勢有二：

一來，其就在馬場這一全新的“中心”，左右逢源，享受珠江新城與金融城雙CBD的輻射紅利。

二來，近馬場卻不會受其繁華所擾。

都薈天珺與馬場地塊直線距離僅約500米，剛好處在繁華商業帶與居住區的平衡點，不會白天車水馬龍、晚上霓虹閃耀，歸家就能享受寧靜，不被打擾。

這種“身處繁華，卻不被繁華所擾”的居住體驗，在CBD是非常難得的。

要知道，珠江新城很多房子，要么被商業包圍、嘈雜不斷，要么離商圈太遠、生活不便。

而都薈天珺恰好詮釋了那句——“與其住在配套里，不如出則繁華，入則寧靜”。

其二，生活便利性高，城市頂配資源下樓即達。

位置上的優勢，又帶來配套的全面升級，與便捷的豐盛生活。

別人想逛華南首座SKP，要專門等到周末，開車、找車位、排隊進場，折騰半天才能開始逛，費時又費力。

而在都薈天珺，SKP就在一路之隔，香奈兒、LV等上新，不用特意“逛”，吃完晚飯散步的功夫，就把中意款買了。

|視覺中國已授權

約朋友見面、談商務合作，隔壁五星級酒店服務細致入微，談完正事，還能順便去SKP的米其林餐廳大快朵頤。

如果你愿意，完全可以把公司搬到隔壁的總部商務區，每天走路上下班，不用忍受堵車，生活更多幾分從容。

|視覺中國已授權

至于家人和自己的時間，更是不用“等周末”。

馬場中央公園和珠江公園就在旁邊，想跑步？換上鞋下樓就能跑步；想帶孩子露營？不用收拾裝備驅車兩小時，公園就在旁邊；和家人散步？別人專程打卡的城市“綠肺”，就是你的后花園。

快節奏的CBD生活，能擁有這樣一片可以隨時走進去的鳥語花香，是非常奢侈的。

順便說一句，周邊路網優化也在快速推進。

目前，員村十字骨架路網正在搭建，計劃年內取得實質性進展，隨著路網打通，都薈天珺往來珠金琶之間，也將更絲滑。

其三，產品力強，是難得的城市封面作品。

作為保利的“天系”產品，都薈天珺邀請了LWK+PARITNERS建筑事務所、AECOM規劃設計、SLD梁志天設計集團三位世界大師打造，兼顧外在美學與內在體驗，既有面子，也照顧里子。

首先是，外立面極具辨識度。

項目外立面沒有做成常規的直角方塊，而是創新采用弧形建筑美學設計，以流暢曲線重塑羊城豪宅視覺語言。

弧形轉角玻璃，搭配大片的玻璃幕墻，與橫向的線條裝飾，極具辨識度。

|項目效果圖

其次是，高奢酒店式的松弛生活。

珠江新城的住宅，很多是一二十年多前的產品，樓下沒園林、會所也缺位，業主休閑活動空間受限。

都薈天珺從規劃之初，就考慮到了入住后的生活，項目整體抬高約30米，設計了三層歸家動線，保障居住私密性。

|項目規劃示意圖

在這個垂直空間內，項目借鑒新加坡“垂直森林”理念，構建了空中巴比倫式花園。

空中花園里，會所、泳池與健身房多重交疊，自然和生活立體交融。

你可以在空中泳池游完泳，順便在花園里喝杯咖啡——不用走出小區，就能擁有度假酒店般的松弛感。

|項目實景

再有，純粹大戶型，尺度革新。

項目在售建面約157-255㎡四至五房，戶戶朝南，新規設計，隨著新規審批收緊，未來的新盤使用率，很難再有超越。

高使用率背后，是空間帶來的生活可能性。

以建面約255㎡戶型為例，該戶型專梯專戶設計，電梯門打開就是你的專屬世界。

而且，主仆雙動線歸家，阿姨買菜回來直接進廚房，不會打擾在客廳休息的業主。

這種設計，在珠城二手房中，基本只有約300㎡+的戶型才有。

進到室內空間，南北對流，南向跑道陽臺約10米，LDKG超聚廳約達96㎡，遠超越同面積段豪宅（LDKG空間面積多在70-90㎡之間）。

最讓人挪不開眼的，是主臥套房。

雙重270°曲面屏飄窗，清晨醒來，拉開窗簾就是城市天際線。晚上泡澡，點上香薰，窗外是霓虹璀璨。

你買的不是一套房子，而是一個每天都能看“城市大片”的觀景臺。

|創意樣板間實景

這里提一嘴，全新建面約255㎡實景樣板間即將開放，感興趣的可以聯系我們預約參觀。

其四，準現樓，所見即所得。

目前，都薈天珺準現樓在售，今年底即可收樓入住，是珠江新城東交房最快的新規豪宅。

而且，項目已進入清盤倒計時，可選貨量有限。

|項目實景

其五，綜合性強，不僅是“珠江新城的天珺”，更是“全國的天珺”。

來到終極改善階段，買房不是做取舍，而是全都要，講究綜合性。

客觀來說，在廣州，總價段2000-5000萬的房子，選擇不少，你也許能找到地段好的，也許能找到景觀好的。

但要同時擁有頂配地段、頂級景觀和豐盛生活配套，交樓還不用等兩三年，都薈天珺幾乎是唯一的選擇。

|璀璨珠江新城

更何況，SKP的客群從來不止于廣州，而是全國乃至全球的高凈值人群。

都薈天珺站在風口最前排，它的價值視野，自然也會從珠江新城的“天珺”，變為全國甚至全球的“天珺”。

所以說，基于保利的產品力，以及在珠江新城的話語權，項目本身已具備扎實的資產韌性；疊加馬場地塊的后續勢能，其將是價值高地難得的價格洼地。

現在入手都薈天珺，既是搶占城市發展紅利，也是收藏核心資產的最好機會。