URI城市租住復(fù)工第3課：復(fù)盤公寓企業(yè)大事件，2026不迷路！

URI住房租賃行業(yè)大事記系列持續(xù)深耕，本篇聚焦行業(yè)維度，借春節(jié)復(fù)工收心之際，為您全景復(fù)盤2025年住房租賃行業(yè)的企業(yè)格局變遷與發(fā)展迭代，梳理行業(yè)進(jìn)化脈絡(luò)、拆解企業(yè)破局路徑，提醒同仁們看清格局、找準(zhǔn)方向，在2026年行業(yè)競爭中站穩(wěn)腳跟、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

2025年堪稱住房租賃行業(yè)的“品質(zhì)進(jìn)階元年”，亦是企業(yè)格局深度重構(gòu)的關(guān)鍵一年。在《住房租賃條例》正式施行、ESG管理納入硬性要求的政策指引下，疊加居民租住需求從“有房住”向“住好房”升級的市場變化，行業(yè)徹底告別過去“規(guī)模至上”的野蠻生長模式，邁入“品質(zhì)為王、運營為核、生態(tài)為魂”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。這一年，行業(yè)以“輕資產(chǎn)、重運營、強生態(tài)”為核心特征，企業(yè)布局從分散擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦深耕，合作模式從各自為戰(zhàn)走向協(xié)同共贏，服務(wù)場景從單一居住延伸至多元生態(tài)，數(shù)字化、綠色化、精細(xì)化成為企業(yè)生存發(fā)展的核心競爭力，整個行業(yè)的發(fā)展體系實現(xiàn)了從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量提升的全面蝶變。

URI貼心準(zhǔn)備復(fù)工第3課，帶大家一同回顧2025年公寓企業(yè)的十大核心事件，復(fù)盤企業(yè)格局的進(jìn)化與蝶變，總結(jié)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗與規(guī)律，幫你理清2026年發(fā)展思路，找準(zhǔn)布局方向，在新一年的賽道上不迷路、不踩坑，以更清晰的戰(zhàn)略、更穩(wěn)健的姿態(tài)，迎接行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新機遇！

事件1

●國資系公寓企業(yè)打破“自建自營”模式，全面轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)品牌輸出”

2025年度國資系公寓企業(yè)打破“自建自營”模式，以品牌授權(quán)、運營托管為核心的輕資產(chǎn)輸出加速落地，上海地產(chǎn)城方、杭州安居寧巢等頭部國企新增多個托管項目，管理規(guī)模顯著擴(kuò)張且降本增效：上海地產(chǎn)城方管理規(guī)模破8000間；杭州安居寧巢托管老舊小區(qū)項目成本降18%；上海新黃浦筑夢城托管規(guī)模2000間，西安安居樂筑托管3500間產(chǎn)業(yè)配套房源...

URI研判：國資系公寓企業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)輸出，是2025年住房租賃行業(yè)模式升級與效率革命的標(biāo)志性事件。國企跳出 “自建自營” 重資產(chǎn)路徑，依托專業(yè)能力快速擴(kuò)規(guī)模、降成本、提效益，上海、杭州、西安等地標(biāo)桿項目已驗證可行性。

這一轉(zhuǎn)向徹底打通存量盤活、國資賦能、保租房供給的高效通道，推動行業(yè)從 “重資產(chǎn)擴(kuò)張” 邁入 “輕資產(chǎn)運營” 新周期。

2026年，運營能力、品牌輸出、成本管控將成為核心競爭力，輕資產(chǎn)模式將成為國資租賃規(guī)模化、可持續(xù)發(fā)展的主流選擇。

事件2

●高端服務(wù)式公寓賽道爆發(fā)，國企、酒店、房企系全面入局

2025年國企、酒店、房企扎堆布局高端服務(wù)式公寓，打破外資長期壟斷格局：上海城投控股推出“寬嵐”，雅詩閣×錦江成立混血企業(yè)“錦詩庭”、城家革新“瑞貝庭”多元產(chǎn)品線激進(jìn)拓展規(guī)模、龍湖推出“冠寓·御境”、萬科加速布局富瑞斯國際公寓規(guī)模等，高端租賃走向規(guī)模化供給，該賽道成行業(yè)增長最快細(xì)分領(lǐng)域。

URI研判：服務(wù)式公寓賽道爆發(fā)是2025年最具亮點的細(xì)分增長事件。多元玩家入局，推動高端租賃從“小眾定制”走向“規(guī)模化供給”，成為行業(yè)增長最快的核心賽道，預(yù)計2030年中高端服務(wù)式公寓將占據(jù)整體市場55%以上的份額。

該趨勢順應(yīng)了消費升級與高端居住需求提升的市場邏輯，國企的公信力、酒店系的服務(wù)優(yōu)勢與房開系的資產(chǎn)實力形成互補，重構(gòu)高端租賃競爭格局。

2026年，該賽道將進(jìn)入品質(zhì)競爭與規(guī)模擴(kuò)張并行階段，差異化服務(wù)、品牌力與運營效率將成為企業(yè)搶占市場的核心抓手，推動高端租賃市場走向成熟規(guī)范。

事件3

●人才公寓海量入市，城市“搶人戰(zhàn)”白熱化

據(jù)悉，85%的畢業(yè)生將“住房政策”列為城市選擇前三因素，人才公寓成為城市的“核心吸引力”，因此各地國企將人才公寓作為核心布局方向，海量房源集中入市并配套多元補貼。合肥安居新增1.2萬套，推出8折起租、7天無理由退房、押一付一等；鄭州城發(fā)安居運營8.6萬套，租金為市場價7折；杭州安居新增8000套，碩士及以上享3個月免租；深圳應(yīng)屆畢業(yè)生免費住宿延長至15天+6折長租。

URI研判：該現(xiàn)象是住房租賃行業(yè)與城市人才戰(zhàn)略深度綁定的核心事件。海量房源集中入市并配套多元補貼，合肥、鄭州、杭州、深圳等地的差異化舉措，讓人才公寓成為城市引才留才的“核心吸引力”。

這一趨勢本質(zhì)是住房保障與人才戰(zhàn)略的深度融合，既破解了人才租房痛點、降低了人才扎根成本，又助力城市集聚優(yōu)質(zhì)人力資源、推動產(chǎn)城融合，進(jìn)一步提升城市人才吸引力與留存率。

2026年，人才公寓將從“數(shù)量供給”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)提升+精準(zhǔn)適配”，租金補貼、配套服務(wù)與區(qū)位優(yōu)勢將成為城市差異化競爭的關(guān)鍵，持續(xù)賦能城市高質(zhì)量發(fā)展。

事件4

●企業(yè)收縮戰(zhàn)線，資源全面聚焦核心城市群

2025年市場分化，企業(yè)紛紛放棄全國撒網(wǎng)策略，聚焦區(qū)域城市群。龍湖冠寓將80%的新增資源投向12個核心城市，關(guān)閉3個三四線城市低效項目，核心城市平均入住率保持90%以上；華潤有巢聚焦長三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)，三大城市群新增項目占比超75%；合肥保租房堅持“一線三區(qū)”布局，70%的項目位于地鐵站1公里輻射圈內(nèi)，精準(zhǔn)對接就業(yè)中心破解“職住分離”；爾家調(diào)整原定華東區(qū)域全域布局，回歸聚焦，深耕無錫核心市場。

URI研判：面對區(qū)域市場差異加劇的現(xiàn)狀，企業(yè)摒棄“全國撒網(wǎng)”模式，向核心城市及重點城市群集中發(fā)力，通過優(yōu)化布局規(guī)避低效風(fēng)險，筑牢運營根基、保障現(xiàn)金流穩(wěn)定。

企業(yè)這一布局調(diào)整，實則是行業(yè)回歸理性、邁向精細(xì)化運營的具體體現(xiàn)，核心城市及重點城市群的人口集聚、就業(yè)需求優(yōu)勢，既能保障穩(wěn)定入住率與收益水平，也能精準(zhǔn)對接租賃需求、提升資源利用效率。

2026年，聚焦核心、深耕細(xì)分將成為行業(yè)主流，企業(yè)的區(qū)域深耕能力、精準(zhǔn)布局水平與運營效率，將成為應(yīng)對市場波動、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

事件5

●主流路徑“國企資產(chǎn)+專業(yè)機構(gòu)運營”合作模式占比超55%

頭部品牌主動對接地方國企、城投，形成“國企供資產(chǎn)、專業(yè)機構(gòu)供運營”的合資或托管模式。寧波北侖城投與領(lǐng)寓國際國際合作規(guī)劃12400套保租房；深圳安居集團(tuán)委托安居樂寓改造閑置倉儲；合肥安居集團(tuán)與本地機構(gòu)合作，改造138套房源；浦發(fā)有家與漫柏集團(tuán)聯(lián)合運營，多個項目實現(xiàn)“開業(yè)即滿租”。

URI研判：公寓企業(yè)的合作模式呈現(xiàn)明顯集中化趨勢，頭部品牌積極聯(lián)動地方國企、城投平臺，通過合資或托管等形式，搭建優(yōu)勢互補的合作體系，有效破解行業(yè)發(fā)展瓶頸，推動保租房供給提質(zhì)提速，實現(xiàn)多方共贏，相關(guān)合作模式已成為2025年行業(yè)主流路徑。

這種合作模式精準(zhǔn)兼顧了資產(chǎn)端與運營端的核心需求，國企的資產(chǎn)優(yōu)勢的為項目落地提供堅實基礎(chǔ)，專業(yè)機構(gòu)的運營能力則保障了項目效率與收益，既降低了企業(yè)資金與資源壁壘、加速保租房供給，也實現(xiàn)了資產(chǎn)與運營的優(yōu)勢互補。

2026年，該模式將持續(xù)深化，合作的精細(xì)化、規(guī)范化水平將進(jìn)一步提升。

事件6

●民企放棄規(guī)模競賽，深耕垂直細(xì)分賽道打造壁壘

2025年民企告別“大而全”擴(kuò)張，聚焦藍(lán)領(lǐng)、青年文創(chuàng)、服務(wù)式公寓等細(xì)分賽道深耕。例如，中富旅居樂璟社區(qū)、錦江酒店?途羚公寓等專注于服務(wù)制造業(yè)、物流業(yè)等基礎(chǔ)城市建設(shè)者，為藍(lán)領(lǐng)提供24小時安保等配套，出租率穩(wěn)定95%以上；萬科泊寓打造青年文創(chuàng)公寓，通過藝術(shù)公區(qū)和社群活動實現(xiàn)租金溢價，出租率超90%，形成差異化競爭優(yōu)勢。錦江與雅詩閣成立合資公司，聚焦服務(wù)式公寓酒店賽道...

URI研判：這一年公寓民企發(fā)展路徑迎來重要轉(zhuǎn)向：通過精準(zhǔn)錨定特定群體需求，提供差異化產(chǎn)品與服務(wù)，有效避開行業(yè)同質(zhì)化競爭，實現(xiàn)穩(wěn)健運營，成為當(dāng)前民企破局突圍的核心邏輯。

民企立足自身靈活優(yōu)勢，精準(zhǔn)細(xì)分群體的核心居住需求，通過配套完善、場景營造等方式提升產(chǎn)品競爭力，既保障了穩(wěn)定出租率與收益水平，也以精準(zhǔn)服務(wù)滿足了租賃市場的多元需求。

2026年，細(xì)分賽道的深耕力度將持續(xù)加大，產(chǎn)品差異化、服務(wù)精細(xì)化將成為民企構(gòu)建競爭壁壘、實現(xiàn)“活下去，活得好！”。

事件7

●ESG/公益善舉從加分項變必選項，頭部企業(yè)積極踐行

6月商務(wù)部發(fā)布《住宿企業(yè)ESG管理體系要求》，標(biāo)志著ESG成為租賃企業(yè)硬性要求。企業(yè)聚焦綠色運營與民生保障，城家推廣裝配式裝修、光伏供電及建立智慧能耗管理系統(tǒng)；上海城投寬庭打造“無廢社區(qū)”，開展10余場主題活動；自如新增項目100%符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)；華潤有巢公區(qū)100%采用節(jié)能燈具，年減碳約500噸；爾家始終堅持踐行社會責(zé)任，持續(xù)開展超百場公益活動，用心為廣大租客創(chuàng)造溫暖與福祉。

URI研判：住房租賃行業(yè)ESG發(fā)展迎來里程碑式轉(zhuǎn)變，相關(guān)政策的出臺與落地，明確了ESG在企業(yè)運營中的核心地位。頭部企業(yè)率先響應(yīng)政策導(dǎo)向，聚焦綠色運營與民生保障，通過多元化實踐踐行ESG理念，推動行業(yè)責(zé)任實踐走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。

政策引導(dǎo)下的ESG實踐，不僅倒逼企業(yè)優(yōu)化運營模式、踐行社會責(zé)任，更實現(xiàn)了環(huán)境效益、社會效益與商業(yè)價值的協(xié)同發(fā)展，既助力“雙碳”目標(biāo)落地，也提升了企業(yè)品牌公信力與核心競爭力。

2026年，ESG與實踐深度將成為企業(yè)差異化競爭的重要維度，推動行業(yè)向更綠色、更負(fù)責(zé)任、更高質(zhì)量的方向發(fā)展。

事件8

●行業(yè)數(shù)智化建設(shè)邁入深水區(qū)，全鏈條賦能運營，降本增效

2025年數(shù)智化建設(shè)邁入深水區(qū)，城家全面升級CAS系統(tǒng)，打通人、事、物、賬全鏈條信息流，維修響應(yīng)速度提升；華潤有巢搭建獨創(chuàng)的3i體系數(shù)字運營平臺，依托AI智能管家小巢象等數(shù)字工具，實現(xiàn)管家人房比達(dá)1:150；爾家自主研發(fā)智慧管理平臺，集成租務(wù)管理、能耗監(jiān)測與租戶服務(wù)，續(xù)約率大幅提升；沃塔智能的無線通訊智能設(shè)備，采用LORA通訊技術(shù)實現(xiàn)無網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的正常使用，保障租住體驗。

URI研判：2025年住房租賃行業(yè)數(shù)字化建設(shè)已進(jìn)入提質(zhì)增效的關(guān)鍵階段，全鏈條數(shù)字化賦能成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心方向。頭部企業(yè)紛紛加大數(shù)字化投入，通過自主研發(fā)、系統(tǒng)升級、技術(shù)賦能等方式，打通運營全流程信息流，以技術(shù)創(chuàng)新破解運營痛點，推動行業(yè)從粗放運營向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型。

數(shù)字化建設(shè)已成為企業(yè)降本增效的核心抓手，不僅通過優(yōu)化管理流程、提升人效，有效降低運營成本，更借助智能工具完善租戶服務(wù)、優(yōu)化租住體驗，進(jìn)一步提升租戶留存率與滿意度。

2026年，數(shù)字化應(yīng)用的深度與廣度將持續(xù)拓展，技術(shù)創(chuàng)新與運營場景的深度融合，將成為企業(yè)構(gòu)建核心競爭力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

事件9

●“租賃+生態(tài)”場景融合，從“賣空間”到“造生態(tài)”的轉(zhuǎn)型

領(lǐng)先企業(yè)打破單一居住邊界，打造“租賃+”多元生態(tài)。龍湖冠寓聯(lián)動集團(tuán)藍(lán)海引擎，實現(xiàn)職住商一體；華潤有巢打造IP化“巢玩社群”，開展潮流、運動等主題活動；浦發(fā)有家配置商業(yè)空間，定期舉辦社群活動；漫柏集團(tuán)則構(gòu)建職業(yè)+興趣雙維度社群體系，增強租客粘性。

URI研判：住房租賃行業(yè)競爭邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。通過聯(lián)動產(chǎn)業(yè)資源、打造社群IP、完善配套服務(wù)等方式，推動租賃服務(wù)從基礎(chǔ)居住向綜合體驗升級，成為行業(yè)新一輪價值競爭的核心方向。

從“賣空間”到“造生態(tài)”的轉(zhuǎn)型，不僅打破了傳統(tǒng)租賃的服務(wù)局限，更通過場景融合增強租客粘性、提升居住體驗，進(jìn)一步挖掘資產(chǎn)增值空間，實現(xiàn)運營收益與品牌價值的雙重提升。

2026年，“租賃+生態(tài)”的融合深度將持續(xù)加深，場景創(chuàng)新、資源整合能力將成為企業(yè)搶占市場、構(gòu)建核心壁壘的關(guān)鍵。

事件10

●“青年夜校”引領(lǐng)社群服務(wù)新風(fēng)口，政企聯(lián)動構(gòu)建“住+學(xué)”生態(tài)

2025年，青年夜校在住房租賃行業(yè)快速普及，成為國企踐行社會責(zé)任與提升運營效益的雙贏選擇。合肥濱紛公寓作為地方國企標(biāo)桿，聯(lián)合包河區(qū)總工會、團(tuán)包河區(qū)委推出青年職工夜校，構(gòu)建“技能+興趣+社交”三位一體成長平臺，首期課程涵蓋AI工具應(yīng)用、商務(wù)英語、非遺手工等多元化內(nèi)容，并啟動“千人賦能計劃”，年內(nèi)將覆蓋1000名職工學(xué)員，浦發(fā)有家、漫柏集團(tuán)、爾家、安居寧巢紛紛開設(shè)了青年夜校。

URI研判：2025年住房租賃行業(yè)社群服務(wù)迎來新風(fēng)口。國企率先發(fā)力，聯(lián)合相關(guān)部門推出青年夜校，兼顧青年租客成長需求與企業(yè)運營效益，打造多元化服務(wù)場景，構(gòu)建差異化競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)社會責(zé)任與運營價值的雙贏。

青年夜校已成為超級場景，不僅豐富了租客的精神文化生活、助力青年成長賦能，更有效提升了租賃項目的吸引力與人才留存率，推動社群服務(wù)從基礎(chǔ)社交向價值賦能升級。

2026年，青年夜校模式將持續(xù)普及，政企聯(lián)動的深度與課程內(nèi)容的精準(zhǔn)度。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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