北京買房：理清思路，購房建議1808

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是剛回到北京，面臨人到中年的重要選擇，包括房子。我今年32歲，到北京十年，22年最高點買的房，在洋橋的小兩居，當時首付140貸款170萬，其他稅費和裝修合計20多萬，目前最高估價只能240萬了，還不算三年還的月供30多萬。如果賣掉的話有些心有不甘。

但我所在的北京工作單位也出現困難，面臨被總公司整體裁撤的可能，去年的年終獎都幾乎沒有了，就是明著逼員工自己離職。目前難點是不知道單位還能堅持多久，如果很快裁撤的話有可能補償30多萬。但更大的可能是轉換成類似維保的業務，然后工作量大還降工資的拖延，讓員工主動辭職。

我想趁著還沒孩子，和妻子回到老家發展，雖然工資比北京低但壓力也小。目前最為難的除了工作安置之外就是房子，是否應該賣掉？還是說先留著出租一段時間？

A：

1、我覺得還是先確定工作的問題吧。要不然房子的問題就算定下來也實施不了啊，甚至也定不下來。如果公司還跟之前似的正常經營，那就別賣房了，北京湊合著唄，熬過了這經濟困難時期再說。

2、或者這么說吧，拋開工作不談，假定您現在就是在家休養階段，也確定回老家發展了，那再聊房子的問題。

我建議是先看房子的裝修怎樣？如果是普通裝修，出租也不心疼的那種，那就先出租吧。240萬的房子估計能租5000多塊錢，至少能對沖一部分的房貸，單看租金收益率的話也超過同期銀行存款利率了。然后看北京樓市是否有起色，半年時間吧，有起色就等漲點兒再買，沒起色那就無奈的賣掉吧。

如果裝修很好，比如花了20萬剛住三年，那就別出租了，萬一毀了裝修就不劃算了，賣房的時候還耽誤看房。也是等半年吧，有起色就看行情，沒起色就盡快賣掉，既不住也不租的房子留著沒什么意義。

3、另外再多說一句，既然是在洋橋，又是240萬的小兩居，那這小區肯定是老破小。這種地段兒+小區就是自住為主的，優勢是經濟實惠離核心區近，居住的性價比高。但對應的是價格走勢一直偏弱，否則不會這么低的價格。其他的我好像不好說什么了。

僅供參考。

二

Q:

本人自住在昌平王府花園，200多平獨棟，孩子們都在外地和國外，應該不回北京了。所以我有想法賣掉這套房換個100多平的三居就可以了，這樣自己住不至于太空，打掃也省力些，孩子們來了也有地方住。但這都是從居住考慮的，從投資保值角度這么換房合適嗎？用大房換小房？將來再想買這種獨棟可困難了。

A：

1、我要建議就是換唄。房子是用來住的，就算是這么換房降低了投資性，那為了居住的舒服也應該換。看樣子您應該都退休了吧，何必為了所謂的投資性較勁呢？

2、而且說實話，王府花園這種別墅也不算投資性強的。我不知道您哪年買的，但20多年前北京均價3000的時候這里賣6000多，北京均價6000的時候這里賣1萬，再后來北京均價1萬這里就1.5萬了。

也就是價格走勢一直略弱于普宅大盤，時間短了無所謂，年頭兒長了就越來越明顯了。現在北京均價接近6萬吧，這里能有5萬就不錯了，還得說是裝修的檔次不低的。以后的價格走勢大概率是延續，最好成績也就是能跟大盤持平。

3、當然也看換到哪里，以及換哪個小區的哪種戶型，居住體驗和保值情況各不相同。這還是先自己看看吧，有了大致的方向再說。我只是說王府的這種別墅不算保值性強的，流動性也弱，想賣的話成交周期挺長的。

4、將來想買別墅也沒什么難的，昌平至少上百個小區，全北京更是有的是，順義別墅區想要什么樣兒的都有。但大多數都是自住為主的，投資性都不太強。

僅供參考。

三

Q:

我家情況略有復雜。我們是浙江人在北京做小生意，斷斷續續30年了，這幾年生意實在不好打算退休了，但是有不少房子沒想好怎么處理，想整合或者精簡一下。

一、一直在住的泛海國際碧海園，這個不想動，雖然確實明顯看出成長乏力了，但畢竟小區環境很好，住習慣了不想動。

二、百子灣金都杭城兩個120多的兩居，當時是因為我們浙江開發商才買的，買的不貴但目前租金不合適，平均9000一套，租售比800，純回報率也就1%多點。

三、昌平**別墅，到目前為止還沒有房產證，但因為裝修花了小200萬，所以沒舍得賣，但確實幾乎沒住過，以后也很難長住，兒子也不住。

四、限購后買的通州公寓，目前還剩新光大中心，租金還好，但兒子強烈建議賣掉，正在猶豫。

五、列表中的六個商鋪，目前空置兩個，其他的租金收益在3%。

A：

1、我的建議？我覺得您考慮的應該已經很全面了，只不過沒說出來罷了。所以估計我說的建議也在您的方案之中，簡單說兩句當參考吧。

2、泛海的既然自住那就留著，確實價格走勢偏弱，跟十年之前完全不能比了。但房子是用來住的，自己住的舒服最重要。

3、金都杭城的租金收益偏低，這不是現在的事兒，而是這種大戶型一直都偏低。您應該是早就知道的，但既然留了這么多年，就說明看中了其他方面，或者說有其他的預期。我猜大概率是前些年的價格走勢強，至少在百子灣板塊內部算升值不錯的，所以才留著的吧？

另外一點，租金收益率不能按照現在的房價計算，而是應該按照您當時的入手成本價。既然買的不貴，那在當年應該是7000左右一平，一套房才80多萬。而現在一年租金就10萬+，收益率10%，還要什么自行車啊？

所以我建議甭折騰了，換房的話確實能提高收益率，但換房成本也不低呢，兩套房得至少30多萬，頂上小兩年的房租了。或者說是可以在市場上看房，比如北邊朝青四惠一帶的，如果能找到性價比高的就換，找不到就甭折騰。

4、公寓既然您都淘汰過了，那就留著新光大唄。賭一把通州商務區的發展，如果租金大幅增長的話就是贏，漲的不多也至少不輸。但如果是我的話就不留著了，該退休的人了還是追求穩妥吧，犯不上為了潛在的風險而鬧心。

5、商鋪我沒建議，這您做了這么多年生意肯定比我懂地段兒，我還是別班門弄斧了。

僅供參考。

四

Q:

我請教個小城市房子的問題，我父母一直想買個帶小院的養老房，因為房價下跌就沒著急。去年覺得房價不降了才真正看房，基本看好了兩套，都是50萬左右的。我老家三線城市和北京不一樣，北京是春節沒人買房，而小城市是到了春節才是售樓處和中介加班最忙的時候，所以我爸媽等我回家幫著做決定。

但問題來了，也不知是中介因為回老家看房的人多了，還是賣房的業主底氣足了，反正都不愿談價格了，一說砍價就搖頭，也不知誰給他們的勇氣！

中介說我們小城有20萬套房，常年掛牌的5000套，每年也能成交這個數，所以業主們都不著急，再加上今年都說樓市回暖房價要漲，所以業主就都不著急了。反正中介是這么說的，說他們從今年年初就成交量增加了，是去年的好幾倍，房價雖然沒漲但好賣多了，過了春節肯定漲。

A：

1、我只略懂北京的，外地的都不熟，不敢瞎說。

2、不過如果您父母看的都是帶小院的，那就是一樓。再如果不是別墅聯排一類的，那在普宅里這種房是算硬傷的。不僅不好賣，而且就算有行情也是順位靠后的。

所以除非是業主們真的確認行情逆轉，否則他們不會都這么硬氣的，梁靜茹也沒這勇氣啊。而且就算他們硬氣，中介也不會幫忙，因為他們是拿提成的，只在乎盡快成交，但對價格無所謂，犯不上幫著業主抬價格。

3、所以如果中介和業主的態度真是您說的情況，那您老家的樓市行情大概率是挺紅火的。但我不敢確定是真的樓市回暖，還是說只是春節期間的特例。

另外按北京往年的情況，年初大多會出現小陽春，尤其是學區房，但是否能延續則未必，上半年漲下半年跌的年份也不少。

4、再一點，中介說的這數據我感覺不太對。20萬套中有5000套掛牌，這比例偏低了，快趕上北京上海了，小城市一般8000套或以上才正常。每年成交5000套倒有可能，因為這種需要辦正規手續的事兒也做不了假。

也就是中介有可能故意壓低了掛牌數量，給你們一種房源不多的緊迫感。但實際上人家分公開信息和內部信息，有的房源可能沒掛外網。

5、總之如果您說的都是實際情況，那我認為當地樓市應該是挺活躍的，至少是輿論在轉向，否則中介和業主們不應該這種態度。但應該也沒到多牛的行情，否則中介犯不上用數據來忽悠了。

我要建議是該砍價就砍，畢竟是一樓的，又是小城市，還是連續下跌幾年之后的剛有點起色，業主們未必有多硬氣。

另外覺得差不多就買吧，50萬左右總價，反正在北京的話一般能砍下5%就差不多了，錢數不大，但老得惦記著有點沒必要。畢竟是養老房，買完了就踏實了。

僅供參考。

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