北京買房：理清思路，購房建議1809

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我現在兩套房都還清貸款了，有一套霍營小區頂層6樓兩居室55平，還有一套在海淀王莊路27號的一居室42平，馬上小孩要在上地這邊上小學了。需要在小學附近租房或買房。不知道這兩套老破小該如何處理，尤其是霍營小區那套基本已跌到100多了，王莊路這套也在300內了，是繼續持有兩套老破小，我再租房呢？還是在上地直接換一套三居室更合適呢？如果是您，您如何選擇呢。

另外如果想在上地或五道口附近買三居，總價600內的，住著舒服就好，您有推薦嗎？想得到您的建議。

A：

1、霍營的頂層算硬傷，常規建議是如果不自住就出手吧。要不然留著的話價格走勢至少不強，流動性也弱，步梯6樓的出租收益率也未必高，就算高也是因為價格走勢弱造成的，也就是各方面不占優勢。

2、王莊路的如果沒硬傷，我建議是先算賬，看房價中的溢價還高不高？高就出手，不高就留著至少不吃虧。

用總價除以預估租金，目前海淀老破小的平均值是600多，650以上吧。如果低于600就算有點兒超跌，低于550就肯定算超跌了。現在海淀很多老破小都跌到500出頭兒了，那誰買了算超值，賣的就吃虧了。

如果在650甚至700，那就算溢價偏高了，不自住的話沒必要留著。否則出租的話租金收益低，還得承擔溢價部分的保值風險。

3、換我肯定是換房啊，房子是用來住的，能住自己的房子就盡量。但別在上地學區買了，在旁邊的西二旗或清河西三旗，現在都能買到低溢價甚至沒溢價的。五道口也是，學院路學區的溢價一直偏低，早就有沒溢價的了，比霍營的性價比或許都高。

僅供參考。

二

Q:

根據您的建議，多方權衡，考慮一個初步方案，請您指點迷津。

1、二套現有首付子彈400，考慮二套公積金貸款100。也就是說房子總價500左右。

2、學區房選海淀萬壽路，考慮太平路、五一、育英三選一。

3、南三環方莊的房子賣不賣，家里還沒有統一意見。我個人不太想賣，覺得虧得有點多，如果不住，想租出去回點血。但是不賣似乎也沒有什么升值空間，最多是給父母養老住。如果賣掉，能賣300-320左右，當年是400買的。

4、假設賣掉方莊的房子，首付700，公積金貸款120，總價820左右，您覺得全部投入海淀學區房合適嗎？會不會虧更多呢？

A：

1、我要建議是先看是否能買到海淀溢價低的房子吧，然后再說賣不賣方莊的。也就是先看總價800來萬的，看房的同時跟方莊的比較租售比，如果能找到性價比接近的房子，那就賣方莊唄，有便宜不占不合適。

畢竟在800來萬在老房里的總價不低了，這種時期有可能買到溢價低的，完全不帶的都有可能。不少業主都被行情給弄懵了，也就低估了自家房子的價值。

2、如果在萬壽路找不到溢價低的，那就甭賣方莊了。這里的地段兒雖然略弱于北部，但房子質量好，社區氛圍也好，長期來看基本就是北京大盤，吃不了什么虧。老房在行情差的時候流動性更弱，價格有可能也被低估，但長期看都是能補回來的，否則方莊也不會從當年的1000多漲到現在的好幾萬，跟隨大盤而已。

但期望值也別太高，指望著有單獨的升值空間幾乎不可能，除非是學區有單獨利好。

3、虧不虧的其實就是算賬唄，這種行情混亂的時期誰能算清楚誰占便宜，所有交易都一樣，只有混亂才能渾水摸魚呢。

僅供參考。

三

Q:

請教一個買房問題。我目前在豐臺萬科西華府有一套89平米的兩居室。因為孩子出生時戶口落在單位集體戶，目前在西城上小學，租住在西城。現在老二即將出生。就想賣掉豐臺的房子，干脆換到西城買一個三居室，滿足當前居住需求，預算900萬左右。但是又想居住體驗感不想下降太多（因為豐臺是新房新小區），又想兼顧學區屬性，想請教一下您有什么好的建議。

A：

1、西城所有普宅都帶有學區屬性。也只有不帶學區屬性的才性價比高，因為沒溢價，但那些都是50年公寓了。

2、另外西城也有溢價低的學區房，但都比較貴，品質好總價高，對應的就是感興趣的家庭少，所以溢價也就相對低。

典型的就是金融街的王府倉10號院，金城華庭，沒幾年的次新房，而且幾乎沒溢價。但就是貴，小兩居1500，正規兩居接近2000萬。

千萬以內的話在西城算中等預算，如果想買到溢價低的那就是多看房吧，每套房都算清楚賬，這種時期有可能買到合適的。不少業主都被中介給嚇唬的降價過分了，那就誰買到誰合適唄。

3、另外也可以看老公寓，這種房單價相對低，居住的性價比相對高。也就是雖然平均溢價率跟普宅差不多，但畢竟單價低，也就顯的合適了。如果能買到溢價低的就更合適了。

不過考慮好，70年的老公寓之所以單價低，就因為價格走勢偏弱，最好成績也就是不落后大盤。甘蔗不能兩頭甜，看自己更重視哪方面吧。

4、我建議還是多看房吧，現在房價還沒太大波動，有可能買到溢價低的。就是挺辛苦的，還每套房都得算賬。

僅供參考。

四

Q:

請教最近買房的問題。本人上班志新橋，目前居住在二里莊，先生上班地點不固定，所以需要離地鐵近，不需要學區，考慮后續老人同住，賣了學區換購三居，鑒于當前大環境，不打算貸款，預算7個左右。

目前已看了亞運村奧森公園二里莊牡丹園和平里及小西天，基本覆蓋北三至五環，預算范圍內的小區，基本都是公房。公房大部分沒有小區環境可言，且停車困難。商品房環境還可以，但距離一般都在四環外，通勤較遠。

目前單就戶型來說，可選的小區有牡丹園東里拂林園小黃莊安慧北里冶金大院，除以上小區外，最后一個方案就是在同小區再買一套三居，勞煩章哥幫忙分析一下。

A：

1、不需要學區，但海淀的普宅都算學區房啊，理論上是都有學區溢價的。只是按級別熱度和在現在的行情，這幾個海淀學區的應該都不算高。

東城的也有溢價，而且小黃莊還偏高呢，因為學區熱度高。安慧北里則看具體情況吧，對口嘉銘西區，看房時算算賬，別買帶學區溢價的就行了。或者說海淀東城的也都是算賬，這種時期是能買到溢價低甚至不帶溢價的，算清楚就行。

2、拂林園是商品房，但品質普通吧，算是開發商北辰的失敗產品。或者說房齡新的時候還行，這十多年都價格走勢偏弱，否則也不會現在的價格。從居住的性價比來說這里應該是最高的，就因為價格偏低，未來走勢的最好成績是不落后。

3、其他的算賬吧，既然總價確定，那哪里的預估租金高，就說明溢價低+性價比高。如果海淀東城的跟朝陽的差不多，那當然是首選東城，次選海淀，因為這說明學區價值高+被低估了。

如果租售比的數值相差較大，那要是我就買朝陽的了，房子是用來住的，買溢價低的更宜居。

老房的居住體驗看自己是否能接受，價格（剔除溢價的基礎部分）走勢方面一般都是跟隨大盤，不占便宜也不吃虧。另外老房的流動性都弱，所以更適合長期自住，出手時選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧。

4、總之我建議是算賬吧，用數字說話，否則您這三個區的選擇不好選。溢價高低估計挺懸殊的，但又用不上學位，那買了溢價高的就不合適了。

僅供參考。

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