北京買房：理清思路，購房建議1810

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想請教一下租金收益率的問題。具體說我是2020年買在了和平里十四區的朝陽板塊，不算學區房。當時54平兩居整整400萬，貸款160萬20年，月供整一萬。這幾年我們一直自住，但今年孩子上學得搬到海淀租房住，這套房出租。

現在的情況下房子只剩330萬價值了，房貸還剩130多萬，月供不到一萬了，9000多吧。如果出租是能租6000左右，因為裝修好，但要扣除服務費，到我手應該5000出頭了，我算不太清，如果6000應該是5200吧？您覺得我這租金收益率應該怎么算？劃算不？

A：

1、您這租金收益率就甭算了，肯定不劃算。首先既然是貸款買房，那就相當于信用卡消費，至少是消費為主，不能按照貸款創業的投入產出去計算。因為古今中外的房租都沒有放貸的收益高，至少是短期內沒有放貸的利息高，否則有錢人誰還放高利貸啊？不都買房去了。

您2020年買的房，那年房貸的商貸利率是5%左右起，現在也得3%。而北京現在平均租金收益率不過是1.8%，老破小也不過是2%多點兒，那怎么可能劃算啊？就算貸款40%也不劃算。您這套房收租6000，月供卻9000多，這不明擺著入不敷出嗎？

2、房子是不動產，是長期投資品，房租收益也是隨著房租上漲而體現出收益的。比如我家20多年前買了一套房，20多萬吧，當年也就租1000塊，刨去物業取暖什么的肯定沒有存銀行劃算。而且我還是貸款，當年房貸利率6%以上呢，每個月還小2000，怎么可能劃算？

但現在呢，這套房的貸款早就還完了，且不論房價漲到了多少，反正房租漲到7000多了，每年刨去物業費取暖費什么的凈落8萬，即便按照加上按揭的總成本30多萬計算，我這套房的租金收益率也在25%起步了。這才叫劃算，但卻是用20年的時間成本換來的。

3、之所以說房租是長期上漲的，就因為全世界所有大城市，平均房租都與平均收入強相關。工資漲了房租就漲，或者房租漲了沒多久就會漲工資，前后腳都差不多。而平均工資又是與通脹強相關的，在信用貨幣的年代就永遠是上漲的，連帶著房租也就漲了。

4、總之我建議是甭計算什么租金收益率了，貸款的沒法計算。另外短期或買房早期的租金收益也肯定不劃算，都是十年起步的長期收益才能聊是否劃算呢。

而且您還是委托給中介的，大概率是**的省心租，所以每個月要被扣掉4天的房租。而這種支出屬于消費，不能算作投資的成本。因為既然是“省心租”，那就是花錢買省心，否則就是不花錢而鬧心了。僅供參考。

5、對了還有一點，既然您家是“裝修好”，那出租的話就更不劃算了。以我家為例吧，前些日子重新裝修這套小房才花了3萬多，每個月租7000多。而我家鄰居之前也是自住的，裝修花了至少20萬，家具也都是名牌，但租金也不過就是8000左右。而三年后我們的裝修大概率就都不怎么樣了，請問誰劃算？

至少是高檔裝修的不劃算唄，多收的這點兒租金，還不夠裝修的損耗呢。所以如果不是確定不想賣，那索性還不如趁著裝修還值錢的時候賣掉呢，否則也是白白的損失。

尤其是在老小區中裝修不錯的，那被毀的概率更大，就因為能到這種小區租房的，大多數都會因為環境影響而不在意，不認為您家的裝修值錢，也不認為自己有維護的義務。

僅供參考。

二

Q:

我是大興人，家里有回遷房，就是遠點兒，所以我想在五環附近買一套100-200萬的。現在兩個選擇，一是狼垡長豐園，看中的是有可能地段整體改造，周邊一拆遷應該就好了。二是大興西片區，現在叫永定灣新城，我有朋友給介紹的回遷房，只是還沒房本而已，但確保沒問題。

A：

1、100-200萬，這區間大了點兒吧？或者說現在永定灣的房多少錢啊？100來萬能買多大面積的？沒本兒的回遷房一般是周邊同等小區的7折，周邊的不到3萬，那這里小2萬應該差不多吧？100多萬能買個兩居室？

2、如果是長期居住，那如果是我就選永定灣了。畢竟是“新城”，規模大規劃新，雖然預期的周期長，但未來的期望值也高啊。最主要的是有大量的待開發土地，那就有各種的遠景期望值唄。

而狼垡怎么說呢？確實是地段兒不錯，但就耽誤在這兩區交界上了，還是大興的邊角，甚至能算隔著五環的飛地。這種地段兒一般都很難被當做重點，誰也不愿意幫人家做嫁衣裳。

3、另外狼垡更主要的沒多少土地了。或者說看著挺大，但刨去現有建筑之外的都不太好利用，西邊南邊是鐵道，這都要留出綠化帶，也就是天然屏障，導致和周邊不好互動。

公交駕校倒是應該不難搬遷，過幾年去跟東方時尚做鄰居去也沒準兒。但是武警的占地規模大，這不太好動，幾乎不可能，大概率以后就這樣兒了。那您就看看地圖唄，把長豐園+小產權等現有建筑去掉，再減去武警駐地，看看還有多少可開發土地？

而且不是所有土地都能蓋房的，綠地和醫院學校都需要規劃，七七八八的就沒多少土地了。那結果就是將來的環境肯定能越來越好，但也沒太多的想象空間。

4、簡單就這情況吧。在我看來，如果是二者選一，那我選更有規劃空間的，將來的故事也好講。

僅供參考。

三

Q:

我們也是外地的家長，我家男孩，今年春節剛訂婚，兩人在北京的工作地點分別為金臺路與北土城。關于婚房我們有個想法，就是討教兩個方案，一是理想方案，二是現實方案，如果有可能再確定折中方案。

理想方案的預算想定為總價700萬，現實方案是首付150萬（雙方家長共擔）月供1.5萬之內，合計應該是450萬左右，我們的賬對吧？折中方案就是600萬左右了。請教地點與具體小區。

A：

1、理想方案是怎么個要求啊？比如交通、配套，學區和小區檔次，以及戶型面積等等，都希望達到什么標準？至少也得說清是否需要學區+多大面積，否則不太好聊，理想都是有大致目標的。

2、或者這么說吧，如果不考慮學區，那年輕人對婚房的常規理想是地鐵沿線品質較高的次新房兩居室（或小三居）。以90平之內來說，700萬的大致單價為7/8萬。

那這個價位在北土城的海淀就不太合適了，朝陽這邊的選擇多些。離金臺路近的就是東四環外，朝青四惠都是熱門板塊，這價位相對合適，能選擇的次新商品房小區不少呢，自住和保值都算兼顧。但這方案一是不算強學區，二是只能離一方比較近。

3、現實方案450萬的賬沒錯，但這也得說清現實到什么程度啊？比如老破小能接受嗎？如果能接受，那常規方案是就在金臺路附近找，老小區有的是。因為這價位如果想兼顧西城或海淀的學區，那能買到的就更小更破了，學區溢價還高，一般是不建議當婚房的。

東三東四老破小的優勢是得房率高+配套齊全+交通方便，絕大多數沒學區溢價，居住的性價比高，保值也肯定是跟隨板塊大盤不吃虧。劣勢是小區都很老了，年輕人未必喜歡，甚至說大多數外地人到北京都很難接受，幾百萬就買這種破房子？而且流動性弱，出手的時候掛牌期長，所以適合長期居住輕易不賣的，如果換房則盡量選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧。

4、折中方案看怎么折中吧，這更得是看自家注重哪方面了？還是學區、通勤、小區品質和面積戶型等幾個方面。還是先自己大致做個排序吧，尤其是婚房最好自己定，外人不好建議。

僅供參考。

四

Q:

我也是問永樂店****的房，也是2020年買的，也沒裝修，要不然賠的更多。都說今年回暖，您建議我是留著還是趕緊賣掉？

A：

1、那我也還是那套嗑兒，看您是否缺錢和是否愿意增加預算了？

2、不缺錢就留著，或者說是還月供無壓力就先留著，既然知道大概率回暖就沒必要這會兒賣。著急用錢那就賣了唄，沒辦法的事兒。

3、然后看賣房之后是否置換？如果是要置換，而且增加的預算不算太少，至少是換到通州較好地段兒的，那我建議趕緊賣掉吧。

因為就算是有行情了，****這種地段兒也大概率是輪到最后，也就是等通州好地段兒的都漲完了，才會輪到這里。到那時再置換，至少是占不到任何便宜。

另外如果置換的不是什么好地段兒或不是多強的小區，那就甭著急唄，也應該是做不到領漲的，看看行情再說吧。

4、總之是賣房只是第一步，您還是考慮一下賣房之后的想法吧，不用太著急。

僅供參考。

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