青島李滄10億級地塊，退地重拍？

一番精妙的極限拉扯，萬科卷土重來？青島東李樓市，或迎驚天逆轉？

▲李滄LC0301-03地塊

2月28日，青島土地市場扔出一顆重磅炸彈。李滄東部一塊起拍總價高達9.98億的地塊，發布出讓公告，拍賣時間定在3月20日。

▲LC0301-03地塊數據指標

這是大名鼎鼎的森林公園原萬科商辦地塊，苦熬多年，如今搖身一變“商改住”，重出江湖。

01.退地重拍，還是萬科？

這塊位于青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南的LC0301-03地塊，原本規劃的是商業商務用地。去年7月，青島自然資源與規劃局發布公示，將LC0301-03地塊，調整為二類居住用地，規劃建筑面積約11.08萬㎡，其中住宅約10.1萬㎡，容積率2.5、限高60米。

這次重新掛牌，其實走的是一條“退地重拍”的路子。就和龍湖代建的海創惠水路地塊一樣，完成土地“變性”后，要重新走一遍拍賣流程。

雖然拍賣大門敞開，其他開發商也有資格報名，但業內明眼人都看得出來，這次，大概率還是萬科，以底價重新收入囊中的劇本。

02.萬科的精妙極限拉扯？

萬科，從來不做虧本的買賣。算一算這塊地的核心數據，就能明白萬科這波極限拉扯有多精妙。

這塊地的容積率，經歷了一次大瘦身，直接從原來的3.57，降到了2.5。如果按照當年11.95億元的總地價保持不變，容積率這么一降，折合下來的樓面地價，直接從7550元/㎡，飆高到了10781元/㎡。這成本跨度，放在如今冷暖自知的樓市里，無疑是一座大山。

▲LC0301-03地塊

轉折點就在這次重拍上，最新的起拍總價9.98億、樓面起拍價定在了9010元/㎡。看似單價還是比當年的7550元/㎡高，但總價減少了2個億，“變性”+容積率下調，這相當于官方直接給了萬科一個極大的利好臺階，用更務實的成本，換取一個低密住宅的操盤空間。這筆賬，怎么算都比硬著頭皮蓋寫字樓，要劃算得太多。

03.萬科能殺出一條血路嗎？

萬科拿到住宅入場券后，產品到底怎么做？坊間傳出的消息：整個項目清一色的小高層產品，主打120平和140平的改善戶型，滿打滿算大概700多套房子。節奏如果夠快，今年8月份就能開盤迎客。

▲森林公園實景

設想一下，如果真做成一梯一戶的小高層，再搭配上當下新政鼓勵的高得房率、舒適的高層高，加上萬科物業服務，只要價格夠低，這套組合拳在東李市場，絕對能把不少購房者“砸暈”。

但這塊地的硬傷同樣不容忽視，甚至可以說非常硬。

噪音與擁堵

地塊西側緊貼青銀高速，北面就是高速收費站和匝道，車流24小時不間斷。拿噪音測試儀實測，高達65分貝，噪音是個繞不開的痛點。

▲李滄LC0301-03地塊

商業配套不足

萬科地塊商改住之后，一個很現實的問題擺在眼前——附近缺少近距離的商業配套。原本指望這塊商業地塊能補齊生活便利性的短板，現在變成了住宅，商業配套欠缺確實是個問題。森林公園對面的華新園珺臺，倒是預留了一個商業體，但是目前仍存在不確定性。

▲華新園珺臺預留的商業體

市場的博弈

萬科近期的口碑，經歷了不少波折。加上項目入市時間晚，面臨的市場不確定性陡增。周邊的特價房、二手房，已經卷到了1.7~1.8萬甚至更低的區間，萬科的新房，想突圍難度不小。

▲森林公園棠悅

一旦萬科森林公園為了走量，開出一個極具殺傷力的低價，勢必狠狠攪動東李本就激烈的市場格局，吸引一大批對價格敏感的購房者。