出地王樓市就回暖？你可能有什么誤會(huì)

這兩天，廣州樓市出了個(gè)大新聞——天河馬場(chǎng)地塊拍了236個(gè)億，樓面價(jià)干到了8.5萬(wàn)/平方米，刷新了廣州地價(jià)紀(jì)錄 。消息一出，朋友圈里的房產(chǎn)中介又嗨了，說(shuō)什么“地王一出，房?jī)r(jià)起飛”，樓市要復(fù)蘇了，讓大家趕緊上車(chē)。

我看著這些言論，只能說(shuō)：想多了。

不是我非要跟專(zhuān)家唱反調(diào)，而是現(xiàn)在的“地王”和過(guò)去那會(huì)兒的“地王”，不是一回事兒。拿老黃歷說(shuō)事兒，容易把自己繞進(jìn)去。

過(guò)去的地王為什么能拉動(dòng)房?jī)r(jià)？?jī)蓚€(gè)原因。

第一，以前的地王多在郊區(qū)。你想啊，那么偏的地方樓面價(jià)都賣(mài)那么貴，大家一看，我家在主城區(qū)，位置比它好多了，那不得更值錢(qián)？這叫比價(jià)效應(yīng)。但現(xiàn)在的地王呢，拿地就拿核心區(qū)，好地段本來(lái)就應(yīng)該貴，對(duì)周邊二手房沒(méi)啥帶動(dòng)作用。

第二，也是更關(guān)鍵的——以前的新房和二手房，品質(zhì)差不多。你在同一個(gè)地段，隔壁樓面價(jià)3萬(wàn)，我這二手房賣(mài)個(gè)3萬(wàn)5，合理。可現(xiàn)在呢？新房卷到什么程度了？第四代住宅，得房率100%起步，戶(hù)型、綠化、公區(qū)，全是升級(jí)版。旁邊二手房還是十年前的老戶(hù)型，得房率70%，暗衛(wèi)、沒(méi)陽(yáng)臺(tái)。你說(shuō)，就算地王出來(lái)了，誰(shuí)會(huì)覺(jué)得那老房子配賣(mài)高價(jià)？

這就跟買(mǎi)車(chē)一樣。新車(chē)30萬(wàn)，開(kāi)了三年的二手車(chē)賣(mài)24萬(wàn)，沒(méi)人覺(jué)得不正常。新車(chē)確實(shí)好啊，科技感、安全性、油耗，全都碾壓。房子也一樣，新房品質(zhì)和二手房的差距拉得太大，大家默認(rèn)新房就該貴。

但現(xiàn)在呢？情況完全反過(guò)來(lái)了。

廣州這塊地王，它不在郊區(qū)，就在珠江新城的核心地段 。而且按照規(guī)劃，這地方要蓋的是“好房子”——四代宅、大面寬、高得房率，甚至配建五星級(jí)酒店 。說(shuō)白了，人家奔著豪宅標(biāo)桿去的。

問(wèn)題就來(lái)了：如果你現(xiàn)在就住在這地塊附近，手頭有一套二手房，看著旁邊要蓋這么個(gè)“高大上”的新盤(pán)，你心里想的是“我的房子也要跟著升值了”，還是“我得想辦法把這老房子賣(mài)了，換套新的”？

大概率是后者。

這就引出一個(gè)反常識(shí)的結(jié)論：現(xiàn)在的核心區(qū)地王，反而可能對(duì)周邊二手房構(gòu)成利空。

道理很簡(jiǎn)單。一來(lái)，原本打算在附近買(mǎi)二手房的改善客群，現(xiàn)在有了更好的新房選擇，人家肯定去買(mǎi)新房了——這是需求被分流。二來(lái)，周邊那些動(dòng)了置換念頭的業(yè)主，紛紛把老房子掛出去賣(mài)，好騰出名額和資金去搶新房——這是供應(yīng)量增加。

一邊需求減少，一邊供應(yīng)增加，你說(shuō)這房?jī)r(jià)拿什么漲？不跌就不錯(cuò)了。事實(shí)上，2023年、2024年出的那些地王，有幾個(gè)把周邊二手房帶起來(lái)了？大家心里都有數(shù)。新房和二手房的品質(zhì)差距一旦拉開(kāi)，那就是兩個(gè)賽道的東西了。新

有人說(shuō)，那不對(duì)啊，房?jī)r(jià)要漲不還得看供需嗎？北京上海要是徹底放開(kāi)限購(gòu)，那不還得漲？

這話(huà)對(duì)了一半。

確實(shí)，如果把北京上海的限購(gòu)一次性全撤了，短期內(nèi)肯定能擠出不少需求。全國(guó)的有錢(qián)人多了去了，都想去一線(xiàn)城市配置資產(chǎn)，而核心區(qū)的供應(yīng)就那么多，多出20%的需求就能把市場(chǎng)點(diǎn)著 。

但問(wèn)題是，現(xiàn)在的牌桌上，沒(méi)人想點(diǎn)這把火。

房?jī)r(jià)要漲，核心就一條：憑空制造需求。2015年到2018年那波，靠的是棚改貨幣化，每年拆600萬(wàn)戶(hù)，直接憑空造出幾百萬(wàn)個(gè)買(mǎi)家。拆遷戶(hù)本來(lái)有房住，突然拿到一筆錢(qián)，必須去買(mǎi)房。這種需求一出來(lái)，房?jī)r(jià)就上去了。

現(xiàn)在呢？外面經(jīng)濟(jì)沒(méi)那么糟。大家該吃吃該喝喝，春節(jié)飯店排隊(duì)、景點(diǎn)爆滿(mǎn)，就是掙快錢(qián)的預(yù)期沒(méi)了。以前覺(jué)得今年20萬(wàn)、明年40萬(wàn)、后年80萬(wàn)，現(xiàn)在覺(jué)得能穩(wěn)住就不錯(cuò)。預(yù)期變了，但日子還能過(guò)。

GDP完成5%的目標(biāo)沒(méi)問(wèn)題，個(gè)稅還在漲，科技樹(shù)越點(diǎn)越高，這時(shí)候再去刺激房地產(chǎn)，圖什么？

所以啊，別再看見(jiàn)地王就上頭。現(xiàn)在的“地王”，更像是給有錢(qián)人準(zhǔn)備的“奢侈品秀場(chǎng)”，跟你手里那套普宅，關(guān)系真不大了。

哪天如果房?jī)r(jià)真要啟動(dòng)，不需要看中介刷屏，看看自己工資卡比啥都強(qiáng)。