樓市，這是要大反轉了嗎？

2月25日，樓市兩件大事

一個是上海發布了“滬七條”，進一步放松樓市政策

一個是廣州，拍出了新地王，236億土地價款，成交樓板價8.55萬元/平米

樓市，似乎朝著大反轉的方向發展；或者說，一線城市的回暖，幾乎近在眼前。

先說“滬七條”。政策就不再贅述了。

“滬七條”相當于山姆的會員費從260元一年降到了38元，置業門檻降低再降低，吸納“新上海人”加入上海樓市。

以前是內環置業三年社保，現在是一年；以前是外環限購一套，現在徹底放開外環；

公積金最高額度從160萬提高到240萬；多孩家庭公積金再上浮20%

公積金和商貸一樣，認房不認貸

上海2026年1月二手房累計成交22834套，連續三個月站穩了2.2萬套關口；

至2月25日，二手房成交9263套

“滬七條”幾乎可以肯定引燃2月3月的行情，二手房成交達到或接近2025年3月份29353套的峰值，存在著無限可能。

上海作為2025年新建商品住宅漲幅最大的城市，和2025年二手房跌幅最小的城市，有著經濟和人口的雙重優勢——

數據顯示，2024年上海非戶籍人群達983.49萬人，占全市常住人口總數的比重約為40%

2025年上海GDP總量56708.71億元，經濟總量位居全球城市第五位。

凈人口流入，是房地產是否存在支撐的必要條件

高經濟水平，是樓市能否良性正向發展的基本條件

上海的這兩個優勢，是國內城市能與之對標的，大概只有深圳廣州了，甚至北京即便作為一線城市，常住人口也存在流出的跡象。

再說廣州236億元的新地王。

這次，廣州把壓箱底的核心優質地塊拿出來了。

珠江、海心沙亞運公園+珠江公園+天河公園、暨南大學+天河CBD、華南快速干線+黃埔大道+花城大道......這個組合哪怕只有一個放在任何一個城市都是“王炸”

而馬場地塊的目標，是世界級消費地標。

馬場地塊8.55萬元的樓板價，成品房至少要賣到12萬元/平米，這是妥妥地奔著豪宅去蓋的。

上海和廣州，25日的樓市兩個大消息，分別代表著兩個方向——

一個是把底層的基本盤做大，放寬限制，吸納更多的人口落地置業

一個是把樓市的天花板拉高，核心資產價值，是規避風險的手段

2026年樓市，開年就是王炸。這是一個信號，但并不代表著整體的徹底反轉。

不是每個城市都有上海的經濟地位和人口聚集，也不是每個城市都有充滿無限可能的核心土地資產；

在人口出生率和總和生育率的雙重壓制下，絕大多數中小城市的人口是凈流出的；

房住不炒和優質不動產，本身就是兩個概念；

城市和城市間的分化、城市內部核心城區和近遠郊區域的分化，仍然是很長一段時間樓市的主旋律。

從上海和廣州兩個大消息，大致可以推測出政策、產品和市場的走向——

北京的全面放開限購，或許已經在途；

二手房側重剛需，新房側重改善，不同客戶去找不同的產品；

一線城市的成交逐漸開始活躍，傳導到二三線城市的時間應該不會太遠；

至少，2026年對于房地產，可以謹慎地樂觀了！