執行標的存在租賃關系？如何處理“買賣不破租賃”的沖突

作為申請執行人，贏了官司、申請執行，卻發現被執行人的房產、車輛等執行標的，早已設定了租賃關系，承租人還以“買賣不破租賃”為由拒絕騰退，導致財產無法拍賣變現，債權難以實現。很多人誤以為“租賃關系一旦存在，就不能執行”，其實不然。這份清單直擊核心，拆解執行中租賃關系的認定、“買賣不破租賃”的適用邊界，以及申請執行人的應對方法，通俗好懂、可直接收藏，幫你破解租賃阻礙，高效兌現債權。

先搞懂：2個核心概念（必看，避免誤解）

核心1：什么是“買賣不破租賃

解釋：簡單說，就是租賃物（比如房子、車輛）在租賃期內，即使所有權發生變動（比如拍賣、變賣），原租賃合同依然有效，承租人可以繼續使用，新的所有權人不能強制要求騰退，這是法律對承租人的保護。

提示：該原則源于《民法典》第725條，但并非萬能，有明確的適用條件，不是所有租賃都能對抗執行。

核心2：執行中，租賃關系≠必然阻礙執行

解釋：“買賣不破租賃”只能對抗“正常的所有權變動”，不能對抗法院的強制執行。關鍵看租賃關系是否真實、合法，以及設立時間是否在法院查封、抵押之前，這是判斷能否突破租賃的核心。

3種可直接突破“買賣不破租賃”的情形（重點關注）

情形1：租賃關系在法院查封、抵押之后設立

怎么做：向法院提交執行標的的查封、抵押登記時間，以及租賃合同的簽訂時間，證明租賃在查封/抵押之后，要求法院除去租賃關系，依法拍賣、變賣標的。

依據：法律明確規定，被執行人就已查封、扣押的財產設立租賃權的，不得對抗申請執行人，承租人不能以“買賣不破租賃”拒絕騰退。

情形2：虛假租賃（被執行人與承租人惡意串通）

怎么做：收集證據（如無真實租金支付記錄、租賃期限過長、承租人未實際占有使用等），向法院提交，請求認定租賃關系無效，排除執行阻礙。

案例：被執行人欠申請執行人100萬，為規避執行，與親友簽訂虛假租賃合同，約定租賃20年、租金一次性付清，但承租人從未實際居住，申請執行人提交相關證據后，法院認定租賃虛假，依法拍賣了房產。

情形3：租賃關系不合法（無書面合同、超最長租賃期限）

怎么做：核查租賃合同，若未簽訂書面合同、租賃期限超過20年（超出部分無效），或租金明顯不合理低價，向法院申請不予認可該租賃關系的對抗效力。
提示：以租抵債的協議，不屬于合法租賃，不能適用“買賣不破租賃”，可直接申請法院執行標的。

4個實操應對方法（直接能用，高效推進執行）

方法1：先核查租賃的“真實性+合法性”
怎么做：向法院申請調取租賃合同、租金轉賬記錄、承租人居住/使用證明，核實租賃是否真實；同時確認租賃簽訂時間，是否在查封、抵押之前。

提示：重點核查租金是否實際支付、承租人是否實際占有，這是破解虛假租賃的關鍵。

方法2：申請法院“帶租拍賣”，兼顧權益

怎么做：若租賃關系真實、合法且在查封之前，無法突破，可申請法院“帶租拍賣”，在拍賣公告中明確租賃情況，由買受人概括承受原租賃合同的權利義務。
提示：帶租拍賣不影響執行，拍賣后租金收益歸買受人所有（拍賣公告未明確的，自所有權轉移時起算），申請執行人可從拍賣款中受償。

方法3：對違法租賃，申請法院強制騰退

怎么做：若租賃屬于上述可突破情形，書面申請法院出具騰退裁定書，要求承租人限期騰退；承租人拒不配合的，法院可依法采取強制措施，并處以罰款、拘留。
依據：對阻礙法院執行的行為，法院有權依法處罰，情節嚴重的，可追究刑事責任。

方法4：提起執行異議之訴，維護自身權益

怎么做：若法院認定租賃關系有效、不準許除去租賃，或承租人提出執行異議阻礙執行，可在裁定送達之日起15日內，以承租人為被告，向執行法院提起訴訟，請求準許不帶租強制執行。

申請執行人必避的3個坑

坑1：誤以為“有租賃就不能執行”——盲目放棄，錯失債權實現機會，只要租賃不合法、不真實，就能突破。

坑2：不收集租賃相關證據——僅憑口頭異議，法院難以支持，需提交書面證據（合同、轉賬記錄等）佐證。

坑3：錯過執行異議之訴期限——對法院的租賃認定裁定不服，需在15日內起訴，逾期將喪失救濟權利。

以上清單涵蓋執行中租賃關系的核心場景，結合現行《民法典》及最高法相關規定，每一步都可直接操作，建議收藏備用！遇到執行標的有租賃、被“買賣不破租賃”阻礙時，按清單推進，就能最大程度維護自身債權。