樓市分化加劇，核心區(qū)迎來(lái)“小陽(yáng)春”？

2026年開年，重慶樓市正站在一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。

從克而瑞最新數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“筑底企穩(wěn)、分化加劇”的鮮明特征。近一年，二手房均價(jià)在10400-10700元/㎡區(qū)間小幅波動(dòng)，新房均價(jià)約13600元/㎡左右，且跌幅逐步收窄。

更值得關(guān)注的是，核心區(qū)域如渝中、兩江新區(qū)已率先溫和回升，部分板塊漲幅達(dá)0.04%至17.49%.

這并非偶然。經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的調(diào)整后，市場(chǎng)供需關(guān)系正在發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。2025年中心城區(qū)新房住宅成交約460萬(wàn)方(建面)，供應(yīng)約287萬(wàn)方(建面)，供求比約0.62。

而核心區(qū)，如渝中半島的供求比僅有0.12，市場(chǎng)明顯供不應(yīng)求。

你是否也感受到售樓部的人氣在回升?

春節(jié)假期商品住房成交同比增長(zhǎng)3%，其中“好房子”成交占比高達(dá)34%。

這說(shuō)明，真實(shí)的居住需求從未消失，只是在等待合適的時(shí)機(jī)和產(chǎn)品。

克而瑞數(shù)據(jù)揭示了市場(chǎng)的變化軌跡:供應(yīng)持續(xù)收縮，尤基在2026年初大幅放緩;成交雖有波動(dòng)，但始終高于供應(yīng)，形成持續(xù)去庫(kù)存態(tài)勢(shì);價(jià)格則在高位企穩(wěn)，未出現(xiàn)恐慌性下跌。數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞，印證了市場(chǎng)已進(jìn)入供不應(yīng)求的緊平衡狀態(tài)。

“好房子”戰(zhàn)略，引爆改善型需求

如果說(shuō)供需關(guān)系是市場(chǎng)的骨架，那么"好房子”就是點(diǎn)燃市場(chǎng)的火種。2026年，重慶明確提出以"好房子”建設(shè)引領(lǐng)新需求，全年計(jì)劃新開工相關(guān)項(xiàng)目超60個(gè)。什么是"好房子”?它不僅是更大的面積、更好的地段，更是四代宅、智能家居、綠色建筑等品質(zhì)升級(jí)的集合體。

政策層面，“渝22條”新政精準(zhǔn)對(duì)接改善痛點(diǎn)。購(gòu)買“好房子”可享家電補(bǔ)貼、綠色金融支持;“賣舊買新”最高補(bǔ)貼1.5%;多子女家庭額外獲2一3萬(wàn)元補(bǔ)貼。真金白銀的紅利，讓改善換房的成本大大降低。

作為購(gòu)房者，當(dāng)前無(wú)疑是難得的政策窗口期。剛需群體可抓住首次購(gòu)房補(bǔ)貼;改善群體應(yīng)利用“賣舊買新”政策實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí);

市場(chǎng)數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，120㎡(建面)以上改善型產(chǎn)品成交套數(shù)占比約45%。在兩江新區(qū)、渝中等熱點(diǎn)區(qū)域，含四代宅產(chǎn)品的項(xiàng)目去化率普遍超過(guò)70%。這說(shuō)明，購(gòu)房者愿意為真正的品質(zhì)支付溢價(jià)。

你的購(gòu)房預(yù)算是否也向"一步到位”傾斜?當(dāng)市場(chǎng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向"好不好”，選擇一套能滿足未來(lái)十年甚至更久需求的房子，或許是更明智的決策。

核心區(qū)價(jià)值凸顯，區(qū)域分化成主旋律

重慶樓市的另一個(gè)顯著特征是“冰火兩重天”。

一邊是渝中、兩江新區(qū)等核心區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺甚至微漲;另一邊是巴南、大渡口等遠(yuǎn)郊區(qū)域繼續(xù)承壓微跌。

這種分化，本質(zhì)上是資源、人口和產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)的體現(xiàn)。

核心區(qū)為何能獨(dú)善其身?

首先，土地供應(yīng)極度稀缺。2025年中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)316萬(wàn)㎡(建面)，超50%集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)和北區(qū)核心。

其次，人口持續(xù)流入。2025年新增留渝青年34.5萬(wàn)人，高技術(shù)人才爆發(fā)式增長(zhǎng)，為核心區(qū)提供了強(qiáng)勁的需求支撐。

最后，政策紅利傾斜。核心區(qū)往往能獲得更豐厚的補(bǔ)貼和配套支持。遠(yuǎn)郊產(chǎn)業(yè)支撐不足、配套滯后，導(dǎo)致“有價(jià)無(wú)市”風(fēng)險(xiǎn)加大。

重慶樓市區(qū)域分化驅(qū)動(dòng)因素:

核心區(qū)(渝中半島、觀音橋板塊):土地稀缺、人口虹吸、產(chǎn)業(yè)聚集、政策傾斜。

遠(yuǎn)郊（跳蹬、界石、魚洞）:產(chǎn)業(yè)薄弱、配套滯后、人口外流。

兩者形成鮮明對(duì)比，價(jià)值差距將持續(xù)拉大。

3月展望:小陽(yáng)春可期，但需理性抉擇

3月作為傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”的起點(diǎn)，大概率將延續(xù)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)。

預(yù)計(jì)成交量將穩(wěn)步提升，核心區(qū)價(jià)格溫和上漲，市場(chǎng)熱度有望進(jìn)一步擴(kuò)散。

然而，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，樓市全面暴漲已不現(xiàn)實(shí)。

未來(lái)的行情，將是結(jié)構(gòu)性的、分化的、價(jià)值驅(qū)動(dòng)的。

只有真正的好產(chǎn)品、好地段，才能穿越周期，贏得市場(chǎng)青睞。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師魏春霖，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)智、AI報(bào)告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師魏春霖撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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