連虧三年半，這家老牌央企地產(chǎn)商退市了…

2026年3月3日下午4時，隨著港交所收市鐘聲響起，五礦地產(chǎn)長達34年的上市歷程正式畫上句號。

這個消息對地產(chǎn)圈的人來說，其實不算很意外。

自去年五礦地產(chǎn)宣布私有化計劃以來，市場早已預(yù)見到這一結(jié)局。

2025年10月23日，這家隸屬于中國五礦集團、作為國資委首批確定的16家地產(chǎn)主業(yè)央企之一的公司，宣布擬以每股1港元的注銷價完成私有化，較最后交易日股價溢價超104%。

對于退市原因，五礦地產(chǎn)曾表示過，是由于融資能力有限，公司已經(jīng)失去上市平臺優(yōu)勢。

有人說，這是一場早有預(yù)兆的“分手”；也有人說，這是集團內(nèi)部一盤遲到了十年的大棋。

但難免忍不住問：為何連央企背景的地產(chǎn)平臺，也不得不選擇“以退為進”？

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34年上市歷程的終結(jié)

五礦地產(chǎn)的上市載體最早可追溯至1991年登陸港交所的東方有色集團有限公司，當(dāng)時的主業(yè)還是鋁材生產(chǎn)與金屬貿(mào)易。

2005年，中國五礦集團通過旗下五礦香港控股將其收購，隨后又歷經(jīng)兩次改名，主營業(yè)務(wù)徹底轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，成為了如今的五礦地產(chǎn)。

在很長一段時間里，五礦地產(chǎn)是穩(wěn)健和低調(diào)的代名詞。但在行業(yè)發(fā)展的黃金時期，五礦地產(chǎn)也曾按捺不住對規(guī)模的渴望，定下了向“千億目標(biāo)”邁進的宏偉藍圖。

隨著規(guī)模的擴張，2020年五礦地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額193.6億元，同比暴漲124%；2021年銷售額更攀至260億元的歷史峰值。

只是沒人能預(yù)料到，這260億的峰值，既是五礦地產(chǎn)的高光，也成了它此后難以逾越的高點。

自2022年起銷售規(guī)模連年下滑，2024年銷售額僅70.2億元，短短三年時間銷售規(guī)模縮水超七成。到了2025年上半年，銷售額同比下滑28.4%至22.9億元。

2025年9月30日，五礦地產(chǎn)在香港聯(lián)交所突然停牌，這一操作令市場嘩然，停牌公告僅有“以待刊發(fā)有關(guān)公司若干內(nèi)幕消息及根據(jù)《香港收購及合并守則》而作出的公告”的說明。

再到2025年10月23日，謎底終于揭曉。

五礦地產(chǎn)公告擬以安排方式私有化，并申請撤銷在聯(lián)交所的上市地位，計劃股份將予以注銷，注銷價為每股1港元，總代價約12.76億港元。

20天后，11月13日，五礦地產(chǎn)一紙公告，宣告了董事會主席的變動。

執(zhí)掌五礦地產(chǎn)多年的董事會主席何劍波辭任，43歲的執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理戴鵬宇接任代理主席。

五礦地產(chǎn)此次管理層更迭的信號非常明顯——為私有化退市鋪平道路。

這家央企地產(chǎn)商，一邊要終結(jié)多年的上市歷程，一邊要完成核心管理層的新舊交替。

最終，耗時4個多月，五礦地產(chǎn)在2026年3月3日撤回上市地位。

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三年半虧損近65億港元

五礦地產(chǎn)的退市，是多重困境疊加下的必然選擇。

首先是經(jīng)營困境的持續(xù)惡化，財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年，五礦地產(chǎn)歸母凈利潤累計虧損達58.99億港元。

光是2024年，就直接虧損了35.21億港元，創(chuàng)下了公司歷史上的最高虧損紀錄，可以說是十年白干。

時任五礦地產(chǎn)董事會主席何劍波在年報中表示，要把去庫存、防風(fēng)險放在首位，想盡一切辦法增收節(jié)支，減少虧損，嚴守資金安全底線，努力修復(fù)資產(chǎn)負債表。

然而，頹勢在2025年上半年仍未扭轉(zhuǎn)，綜合收入19.76億港元，同比大跌60.7%，歸母凈利潤再虧損5.85億港元。

也就是說，三年半下來，五礦地產(chǎn)虧損累計近65億港元。

為緩解流動性壓力，公司2023年、2024年連續(xù)兩年0拿地，2022年也僅拿了一宗地塊。

對五礦地產(chǎn)而言，私有化退市或許是“止損”的最佳選擇。

除了財務(wù)狀況的困境，退市的另一個原因，還有融資功能的喪失。在2025年10月擬私有化的公告中，五礦地產(chǎn)坦言公司的融資能力有限且已失去上市平臺優(yōu)勢。

自2009年以來，五礦地產(chǎn)就未通過發(fā)行股份從公開市場籌集任何資金，長達16年的融資空白期使其上市地位形同虛設(shè)。

與此同時，股份流動性近乎枯竭，截至擬私有化公告前最后交易日，其過去12個月的日平均交易量僅約44萬股，占無利害關(guān)系計劃股份數(shù)目約0.03%。

既然“融不到錢”，又“無人交易”，與其繼續(xù)保留上市地位，不如索性撤回集團內(nèi)部，進行“閉關(guān)修煉”。

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接過虧損“燙手山芋”

五礦地產(chǎn)退市的另一大背景，必須提到2015年，彼時國資委批準中國五礦與中冶集團戰(zhàn)略重組，旨在打造全球領(lǐng)先的金屬與礦產(chǎn)企業(yè)集團。

兩家央企都擁有自己的地產(chǎn)平臺——五礦地產(chǎn)和中冶置業(yè)。按理說，既然要整合，地產(chǎn)業(yè)務(wù)理應(yīng)盡快合并，避免同業(yè)競爭，形成合力。

然而，這一等，就是十年。

在行業(yè)上行期，大家各自為戰(zhàn)還能相互進步；但在下行期，這就成了致命的“內(nèi)耗”和資源浪費。

直到五礦地產(chǎn)宣布私有化之后，這只懸了近十年的“靴子”才終于落地——

2025年12月，中國中冶將中冶置業(yè)100%股權(quán)出售給五礦地產(chǎn)，交易對價高達312.37億元。

表面看，中冶置業(yè)總資產(chǎn)807億元，五礦地產(chǎn)自身資產(chǎn)規(guī)模約393.72億港元，合并后資產(chǎn)總額將超1000億，在央企地產(chǎn)陣營中穩(wěn)居前排。

實際上，中冶置業(yè)2024年凈利潤為-48.58億元，2025年頹勢未改，前三季度凈利潤為-21.32億元。

中冶置業(yè)的困境，直接拖累了中國中冶的整體業(yè)績。在這種情況下，剝離中冶置業(yè)這個“吞金獸”就成了必然選擇。

作為接手這個“燙手山芋”的五礦地產(chǎn)，也就面臨著一個核心問題——“兩個虧損主體如何實現(xiàn)盈利”。

最近幾年，五礦地產(chǎn)也在嘗試轉(zhuǎn)型。2025年，其中期報告首次將物業(yè)管理業(yè)務(wù)單列披露，這被解讀為向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的信號。

但現(xiàn)實很骨感的，雖然物業(yè)管理和專業(yè)建筑業(yè)務(wù)在2025年上半年分別實現(xiàn)了增長，然而非地產(chǎn)板塊的收入貢獻僅占總額的11.8%，難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)開發(fā)下滑的頹勢。

對于五礦地產(chǎn)而言，退市可能是卸下包袱、重新出發(fā)的開始；對于整個行業(yè)而言，這也是一個明確的信號。

房地產(chǎn)的“黃金時代”和“白銀時代”都已過去，現(xiàn)在進入的——

是一個更注重質(zhì)量、更考驗?zāi)芰Α⒏裱?guī)律的時代。

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