北京買房：理清思路，購房建議1814

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們想細化一下之前咨詢的問題。我們的預算還是700萬，一人在北七家、一人在西三環上班，現在主要想請教您在哪里購房比較合適，在地段選擇上陷入了糾結。想著先縮小一下范圍，再具體踩盤。

我們決定就近一人通勤，劃出了滿足通勤時間條件的區域，主要有：【靠近西三環的】公主墳、四季青、中關村，【靠近北七家的】望京、太陽宮、北苑、芍藥居。

海淀我們看過公主墳和中關村片區的，能接受柳林館、彩電、知春里、知春路82號，其他夠得上的老小區感覺都沒有管理。并且海淀中介帶看房源，太強調學區了，有種學校好可以遮蓋房子缺點的感覺，導致我倆陷入看房疲憊。朝陽還沒實地踩盤。

現在沒小孩，但不是丁克。我們是直接買海淀，省去后續換房的麻煩，還是先考慮居住體驗買朝陽，等到要用學區時再說？這套房的還有一個用處是父母退休后會來北京，大概率會給他們住著養老。

A：

1、前些日子不是說買豐臺的嗎？現在又考慮海淀了，那價格中的溢價部分可差不少呢，居住體驗也就差了不少。

2、中介當然得強調學區了，誰賣東西不強調特殊的附加值啊？這談不上遮蓋房子缺點，也遮不住。

打個比方就跟豆汁兒似的，店家必須強調老北京，但也不是為了遮住餿味兒。吃主們除了老北京之外也不是為了解饞，圖的只是體驗一下所謂的老北京文化而已，跟學區房老小區差不多道理。

3、是否直接買海淀？常規建議是先看預算，如果比較高，比如千萬以上，那可以一步到位，總價越高越能各項兼顧，買到溢價低甚至不帶溢價的不算難。背后的道理是特意買這種房當學區房的家長不多，溢價也就沒被推高太多，畢竟商品價格是供需關系決定的。

如果預算不是太高，比如幾百萬的平均值，那建議多看房+每套房都算賬。這種時期還是有可能買到溢價低的，那就是各項兼顧了。

但也考慮好，之前海淀的平均溢價率30%左右，現在降了點兒是25%左右。今年之后要至少延續6年的低谷期，是否會繼續降低溢價率得看政策，這無法預測。但無論是否降低，溢價部分在孩子上學之前是發揮不出任何作用的，居住的性價比也就偏低。以700萬來說，相當于得到了朝陽500來萬的居住體驗，那100多萬的學區價值要閑置到孩子上學。

4、總之這只能自己選擇，房子是用來住的，學區房是用來上學的。用得上就買，預算高的話也容易兼顧，要不就多付出點兒辛苦，否則很難各項兼顧。

僅供參考。

二

Q:

我是非京籍辦了工作居住證豐臺社保，孩子27年上一年級，計劃孩子初中回老家，僅小學在這里。目前租住在豐臺科技園中海御景春天C4小區，工作在諾德中心，房東買的是限價房（不知道能不能配合孩子上學占用學位）。工作居住證地址寫的同事家，但孩子上學就不好再用同事家學位了（可能耽誤人家賣房）。如果換到別的地方租房，一是擔心占用房東學位不容易租到房，二是擔心租了房占了學位也不能入學。

老城區一小、五小周圍要么是看不上、要么是買不起。看了一圈感覺這個小區還算比較合適的。想問下御景春天C4，建面63.01平，套內42.71平，鏈家標價187萬是否值得買，有的人家改成了小兩居，臥室朝向西南（見下圖）。或者有沒有別的推薦，老公想買總價低、面積大、房齡新的小兩居（其實有點難）。預算最多能到300萬以內。

A：

1、御景春天C4，是御鑫閣東邊的那棟嗎？那對口學校應該是四合莊小學，很普通的學校，無所謂是否占用學位。或者說跟房東商量一下吧，一般給點兒錢就行，當地中介知道行情的，沒多少錢。

不過考慮好，四合莊小學雖然排名不高，但周邊的對口小區不少。所以傳說學位緊張，非京籍的話有可能被調劑，做好準備。

2、御景春天都是限價房，2011年的時候售價8000。從居住角度來說這小區的性價比相對高，這套房能租多少錢？以180多萬來說，租金只要超過4000就算性價比高的。如果達到或超過4500，且房子沒特殊的硬傷，那基本就算超跌了。這具體戶型我就不好點評了，看自己的喜好吧。

3、不過考慮好，保障房小區的優勢都是居住的性價比高，但價格走勢一般都偏弱。御景春天就挺典型的，尤其是C區，當年中海做的有點兒過分，在邊角蓋了這么一棟樓，還和御鑫閣給分開了，導致除了自住之外其他方面不太占優。即便是居住角度，42.7/63=67%的得房率，實在有點兒偏低。

另外單價方面是187/63=3萬。這看具體房源吧，如果在小區內算比較好的房源，那有可能這價格算撿漏兒。但也說明價格走勢不強，畢竟前些年御景春天的單價是和西邊富錦嘉園這老小區是差不多的，現在則明顯偏低了。

4、簡單就是這情況，我好像也提不出什么建議，列出以上的情況供參考吧。

僅供參考。

三

Q:

我在**上看廣渠門外的房子，說實話，都是完全同樣的地段配套，朝陽的廣和里才4萬多，東城的就6-7萬，就差了個學區，值嗎？看到有一套3萬多的，但卻是地下室，看戶型圖還是斜的三角形，能買嗎？

A：

1、這問題問的誰能回答啊？只能是自己權衡了。

2、不過我也說實話，很多商品都是因為環境不同才價格不同的。比如同樣一瓶可樂，超市3塊飯館5塊，到了夜總會或許20呢，值嗎？那就看您是否有消費需要了唄，外人怎么建議啊？

朝陽和東城，差的就是個學區配套，您如果有需要就買東城的，不需要就買朝陽的，就這么簡單。就跟車牌子似的，想天天在北京開車，那就排隊或花錢的掛京牌，覺得沒必要那就掛外地的唄，無所謂值不值的。

3、地下室也看您重視哪方面了？簡單說就是雖然價格低，但學區溢價的比例未必低。也就是說，正因為是東城的地下室才3萬多，而放到朝陽估計也就值2萬多了，其溢價率跟正常樓層的差不多。

而且多說一句，地下室的流通性更弱，用完學位之后未必好出手，否則也不會價格這么低。再加上斜角的，那就更不好賣了唄。房子是用來住的，不宜居的就算不影響保值，那也至少流動性弱。

4、其他的沒什么說的了，我能理解您的心情，但幫不上忙，只能自己權衡。

僅供參考。

四

Q:

孩子27年9月小學，現在想咨詢海淀羊坊店學區，糾結翠微小學還是七一小學的學區房，畢竟兩個小學對口初中是一樣的，但是房子的均價差一萬多，求解讀。

A：

1、房子均價差1萬多，那就對比兩邊房源的性價比唄，哪個高買那個。或者說是比較學區溢價，哪個低買那個，都一個意思。用總價除以預估租金，在同等居住條件下，哪個數值低就說明性價比高+溢價低。

2、至于學校的選擇只能家長定，一般來說是選擇翠微的比較多。

3、我要建議就是多看房吧，這種時期雖然成交量回升，但房價沒有明顯上漲，是有可能買到溢價低甚至很低的學區房的，多看房vs多算賬而已。溢價低不僅意味著居住的性價比高，也降低了溢價部分的保值風險。但注意一定是同等房源的比較啊，別差距太大，否則另算。

僅供參考。

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