拆遷成本暴漲20億！羅沖圍，拼了

　　羅沖圍，為了沖進度又爆金幣了。

　　前兩天，白云發布了羅沖圍兩宗安置地塊的最新可行性研究報告修編版本。

　　2027安置地塊位于羅沖圍改造的核心板塊，東靠石井河，南鄰富力桃園。

　　未來，會與旁邊的6001地塊共同建設成羅沖圍的安置回遷房。

　　AB3802027地塊用地面積約46642平，總建筑面積約23.2萬平，其中住宅約13.6萬平，商業約1000平。

　　項目總投資77.26億元，其中工程費用12.04億元（含安置房工程費用11.71億元、市政工程費用3300萬元），工程建設其他費用52.51億元，預備費7000萬元。

　　初看數據，大家或許沒能發現奇怪的地方，當我把去年6月份的版本拿出來對比，大家就能發現一個重大變化：

　　時隔半年，2027地塊的總投資額上漲了約20.9億

　　這還是在總建筑面積沒有大改的情況下，住宅面積微漲，主要是增加了5萬方的地上不計容面。

　　其中，最大的變化工程建設其他費用暴漲至52.5億元，而上一份報告才堪堪32.9億元。

　　僅僅一項，2027地塊的建設成本就上漲了19.6億元，更關鍵的是主要是涉及到用地費以及部分雜費。

　　所謂用地費，主要涉及土地出讓金及拆遷補償方面的支出，上漲了近60%。

　　白云為了推動羅沖圍片區拆遷，下了大手筆。

　　短短半年時間，拆遷成本暴漲對羅沖圍來說絕對不是一個好消息，這還只是單一地塊。

　　尤其是這塊地，前身只是螺涌村里聯社持有的集體土地工業區，主要用作制衣廠和服飾公司，早在去年就已經推平了。

　　一般來說，集體物業以及工業區的拆遷難度，會比私宅要容易得多，也是四大做地片區一般會選擇攻克的。

　　集體非住物業的拆補計算，框架結構3600元/平+500元/平的拆遷獎勵+15%的按時獎勵。

　　換句話說，同樣20000平的房屋，集體非住物業比村宅的成本低近10%。

　　更重要的點在于，集體非住物業不需要一個個村民單獨簽名宣傳，而是可以談妥后整體拆遷。

　　不過，這還要算停產停業的額外補償，以及給村里的30個月租金補償。

　　尤其是前者于對于停產停業的損失波動會比較大。

　　其實，羅沖圍的舊改拆遷為了推進，一直是在方案內頂格進行拆補的。

　　比如說2月份征拆華為廣州研發中心旁的青橋街社區時，設定的價格也是頂格拆補的39萬/畝（585萬/公頃）。

　　另一個佐證是，2026年初，羅沖圍松溪片區公開招標，螺涌村砸下800萬元推動拆遷，合計涉及1193棟村屋。

　　核心要點是，拆的越多-付款越多，一切款項與拆遷考核掛鉤。

　　羅沖圍持續推進背后，肯定離不開資金支持。

　　面對暴漲的成本，羅沖圍在專項借款和專項債之外，加上了中央預算資金、企業自籌資金。

　　尤其是企業資金，這是羅沖圍可行性報告里第一次。

　　羅沖圍在籌措資金上，一直是廣州幾個做地片區里跑最快的。

　　在早期就獲得了全國首批城中村改造專項借款，大額260億元授信額度破解了最頭疼的啟動資金問題。

　　2024年1月份，羅沖圍潭村城中村改造項目獲得國家開發銀行全國首筆專項借款1億元。

　　2025年10月份，廣州市新模式城中村改造首筆市本級資本金專項債落地，羅沖圍松溪片區城中村改造項目發行5.03億元專項債。

　　通過首筆市本級資本金專項債落地，解決舊改項目前期資金投入太大，難以籌措，而資金回收周期太長，導致投入產出現金流不匹配。

　　截至2025年末，羅沖圍松溪片區使用專項借款近100億元，拆除建構筑物50余萬平方米，安置房開工建設5712套，累計50多萬平方米。

　　對羅沖圍來說，‘依法征收+凈地出讓’模式，如何實現達成資金的閉環很關鍵。

　　核心是先建安置房，再征拆舊村并出讓，資金返還政府，留用地也返還村集體自主開發。

　　羅沖圍的第一批融資地塊，發電廠地塊將分兩期出讓，容積率4.7，一期8.3萬方，二期13.6萬方。

　　地塊一線南向望江，配建54班學校，13號線二期計劃今年開通。

　　一期曾在去年出讓，起拍總價15億元，起拍樓面價1.8萬/平，旁邊變電站即將搬離后，會在今年重新掛牌。

　　在四大做地片區中，羅沖圍的爭議是最大的，畢竟拆遷是要算賬的。

　　相比海珠新中軸、越秀火車站、天河環五山都是市中心的核心板塊，且能深刻改變廣州的區域，未來土地出讓的市場前景會比較明朗。

　　而羅沖圍，手中握著最重要的一張牌-華為

　　2020年，華僑糖廠搖身一變，成了華為廣州研發中心，華為在廣州的首次布局，給了羅沖圍第二次的突圍機會。

　　總建面30.5萬㎡、可容納5000名研發人員的廣州研發中心，聚焦智能汽車 、自動駕駛、云計算、物聯網核心賽道。

　　當華為廣州研發中心在羅沖圍正式投用，曾以摩配商貿、老廠工業為底色的廣州西岸，迎來了 “城市邊緣” 到 “科創前沿” 的歷史性轉折。

　　不僅是羅沖圍舊改與產業升級的關鍵破局點，更是珠江沿岸產業發展、制造業立市落地的標志性落子。

　　自華為官宣落地至今，已帶動中軟國際、軟通動力等軟件百強企業扎堆入駐，新能源與智能網聯汽車產業年產值突破500億。

　　白云官方的表態更直接：未來，灣區新岸將依托華為廣州研發中心等龍頭項目，重點布局汽車、智慧產業，全面打造鴻蒙生態集聚區。

　　翻譯一下：兄弟們，不裝了，我有華為，搞鴻蒙、搞智駕！！！

　　大家質疑羅沖圍能不能支撐華為的幾個點，其實都要通過舊改解決，過年都沒停工。

　　羅沖圍要快、要準、要狠。

　　一方面，華為都已經正式投用了，周邊的寫字樓、產業園，也要快速投用才能匹配產業發展需求。

　　另一方面，交通和城市面貌，都是需要拆舊新建，重新規劃才能徹底解決問題的。

　　羅沖圍模型也很能說明問題，沒有好的環境、氛圍、配套，根本沒法吸引到好的企業、產業落地，城市更新背后是產業轉型的希望。

　　產業先行，安置先建，是羅沖圍交出的答案。

　　在老城區通過龍頭企業落地，引領片區產業、技術的全面升級，并吸引相關資金、企業、資源及人才落地，形成產業聚集的正向循環。

　　這是廣州的第一次。

　　以往，大家擔心舊改會影響舊村原來的產業，比如說康鷺紡織業、里仁洞淘寶村等等，但對于羅沖圍來說，跟著華為沖就完事了。

　　羅沖圍也是先打造50余萬平方米產業載體，為產業發展留足空間，并確保集體收入不降低。

　　而羅沖圍的最新規劃，一共是新規劃了14塊產業、商業用地，僅在松北片區的商業辦公總建筑面積46.89萬平。

　　綜合來說，北面臨江帶主要是產業區域，南面為住宅區。

　　在路網方面，改善增槎路的主路環境，主要改變是打通環城高速南輔道等對外通道，并優化內部支路，加密內部路網，總體路網密度增幅約31%。

　　先開動的摩配產業園，采用 “先搬遷后征拆”，1400多家商戶平穩轉移，兼顧產業傳承與空間釋放。

　　把商戶留在羅沖圍，不至于重蹈覆轍，產業一拆就散，又變成房地產的游戲。

　　而且，汽車、摩配、商貿等定位，本來就是羅沖圍的強項，是可以深挖潛力。

　　廣州這一次，要抓住機會。