瑞銀：房價觸底？

瑞銀最近有篇報告，分析各國房地產泡沫后，房價觸底時間的。

文章對比了日美港的泡沫情況，可以看到各國房地產泡沫破裂后，房價觸底時間差距很大。最短的美國用了6年時間，最長的日本用了18年時間。我之前的文章分析過，日美泡沫出清的時間不同（日長美短），因為其核心是兩國房地產泡沫破裂后，長期以來的通脹率有很大的差距。而通脹率的高低，本身就是經濟發展的體現。健康的經濟發展，一般都伴隨合理的通脹。樓市周期有多長？以美日為例

那么中國現在房價已經下跌五六年了，大概還需要多久觸底呢？

本質上，這跟經濟關系很大。而且我覺得大家可以少看GDP數據，多看看CPI數據。

中國2023年CPI目標2%，實際0.2%； 2024年CPI目標2%，實際0.2%； 2025年CPI目標2%，實際0.0%。今年CPI目標仍然為2%，到時候可以看看能否達到。

瑞銀還給了一張圖，就是各國的空置率。可以看到目前中國控制率還是很高的，平均有18.8%的水平。而且內部分化很大，一線城市只有4%，二線城市就上升到11.6%，三線城市更是進一步飆升至22%。

所以我一直有一個結論，我們討論什么時候中國房價觸底，其實討論的是人口流入的一二線城市。對于人口流出的二三線城市而言，房價觸底根本就不需要討論，仍然遙遙無期。

為什么要重點關注控制率和人口這個指標呢？

因為中國人口拐點已經到了，對于整個社會來說，之后會遇到前所未有的大變局。

就以房價來說，影響價格的，不是已入局的人，而是后續進入的人。當已入局的，發現后續進入的力量不足時，就會轉變態度，由多頭（持有房產）變成空頭（賣出房產），于是也就繼續影響了價格，直到徹底脫掉金融屬性。

還有一個指標值得關注，那就是我說過很多次的租金回報率。根據國際經驗，一個國家的一線城市租金回報率至少要比10年期國債利率高，最高比貸款利率高，所以這個數要達到3%。考慮到現在沒有房地產稅，但是有房地產稅的預期，我覺得也要有2.5%左右才行。

大家知道全國唯一一個房價反彈的城市是哪里嗎？是香港。

2025 年下半年，香港的租金回報率就已經正式超過當地房貸利率。隨后，香港樓市開始回暖，并出現觸底反彈的跡象。

租金回報率超過資金成本，往往意味著房產的投資價值開始顯現，也更容易吸引資本回流，這就是香港樓市能走出獨立行情的關鍵。

第二個問題，經濟下行，房租也在降，那么租金回報率就穩不住。去年底，一線城市的平均租售比修復至1.89%，意味著靠租金回本仍大概需要53年。

分享網上一個有意思的討論，是房東vs房客，誰替誰打工？

簡單來說，在房價上行期，房客替房東打工，因為租金抵減了房東的杠桿成本，使得資本回報率放大。

而在房價下行期，房東卻在為房客打工，因為房東承擔了本金投入的風險成本，房客手里握的卻是隱性期權——讓時間成本變成了時間（凈）收益。（看跌幅度>租售比即為盈利。則租售比越低，期權成本越低）

不過現實中不會考慮那么多，更直接一些。根據機構1月份的調查顯示，阻礙居民購房的最大原因（41%）依然是收入不確定性。

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