地產下半場，誰在奪走物企的控制權

文/樂居財經 嚴明會

2026年的進度條來到第三個月，物業行業的公告欄里，已經寫滿了令人唏噓的消息。

花樣年將彩生活超三成股權腰斬讓渡，換來與債權人的一紙和解；恒大物業靜靜躺在清盤人的貨架上，等待著百億拍賣的終局；瑞森生活服務創始人黃清平在“內斗”的硝煙中，將最后的控股權拱手讓人；頭頂“西南物業第一股”光環的金科服務，在PE巨頭博裕資本的操盤下從港交所摘牌退市……

曾經被視為“現金奶牛”和“第二增長曲線”的上市物企，正在經歷前所未有的權力重構與資產重置。

有人被迫割肉求生，有人被追償舊債，有人被資本悄然獵殺，有人在內部傾軋中黯然離場，有人則在血緣與契約之間精妙騰挪……地產債務危機的下半場，在相似的困境中為了保全火種或自身利益，物企老板們展現出了截然不同的底線與手腕。

命運的分岔口上，這既是一場關于資產的重新定價，更是一場關于權力的終極博弈。戲臺上鑼鼓漸密，帷幕拉開，所有人都想知道：當潮水退去，誰在裸泳，誰已登岸，而誰又將永遠留在灘涂之上？

權力絞殺

“白衣騎士”與“資本獵手”，從來沒有明顯分界線。

2026年2月20日下午4時整，港交所的電子屏上，一只代碼閃爍了五年的股票悄然熄滅——金科服務，這家曾經市值突破550億港元、被譽為“西南物業第一股”的物管龍頭，以52億港元的殘值結束了自己的上市生涯。

操盤這場謝幕儀式的是PE巨頭博裕資本，那個2021年12月以“白衣騎士”姿態入場的戰略投資者。而金科服務的創始人黃紅云，早已在為地產化債的一路掙扎中失去對它的控制權。

在距離重慶1300公里的南京，黃清平從親手創建的物企出局，則是一部寫滿“內斗”的黑色劇本。

2026年2月6日，瑞森生活服務一紙公告，宣布黃清平將其持有的最后25.13%股權轉讓給“神秘第三方”陳曉，交易完成后，他對瑞森生活服務的持股比例降至5.20%，徹底失去控股股東地位。

而在這之前，以“個人事務”為由，2025年11月3日，黃清平與搭檔了27年的老臣謝晨光雙雙從瑞森生活服務董事會退場，前者辭任非執行董事，后者辭任執行董事及董事會主席。年底，通過股東周年大會的投票，黃清平的親信朱力、溫浩，以及馬文紅也被剔除了董事會。

值得一提的是，這樁交易商定的股權比例似乎被精心設計過，陳曉持股25.13%剛好低于瑞華投資的27.98%。至此，瑞華投資在人事話語權之上又掌握了這家上市物企的控股權。

黃清平敗走的伏筆，埋在一年多前與前總裁李春玲之間爆發的“內斗”。而瑞華投資則在漫長的內部調查與治理重構中，從企業名稱到人事布局、再到股權劃分一步步為自己爭取了更多權力。

舊債追償

而在另一個戰場上，宋革委與他旗下的上市物企，則面對的則是更為直接的舊債追償。

2026年2月12日，康橋悅生活收到了一份沉重的二審判決：其全資附屬公司需承擔4.74億元本金及利息的賠付責任。

這枚“雷”的引線，早在2021年就已埋下。彼時，宋革委控制的河南誠橋置業向銀行申請貸款，康橋悅生活附屬公司簽署了差額補足承諾函。

詭異的是，這份承諾函在公司內部竟無任何檔案記錄，直至2024年7月審計時，因發現2億元存款曾被銀行違規提取后退回，才牽出這段隱秘往事。

一審判決曾讓康橋悅生活看到一絲希望，承擔40%的連帶責任、預估最高代價1.8億元“不會影響本集團持續經營”。但二審劇情反轉，法院判決其需全額賠付，而以2024年凈利潤約6880萬元的盈利規模計算，意味著康橋悅生活要干7年才能還清這筆債。

替實控人背債被拖入漩渦，曾寶寶之于彩生活書寫的故事走向，則顯得更為主動。

2026年1月2日，花樣年控股與買方訂立重組協議，以近乎腰斬的價格出售4.09億股彩生活股份，占彩生活已發行股份約21.97%。交易完成后，花樣年保留的彩生活股份僅剩9.98%，彩生活不再為其附屬公司。

此次重組，源于2021年花樣年與TFISF的金融交易，花樣年未能償還一筆到期的優先票據，引發TFISF對其“據稱債務”（本息合計約1.2億美元）及“據稱擔保”（彩生活股份押記及留置權）的追索，雙方爭議持續四年，TFISF一度想要通過拍賣程序出售彩生活股權。

但重組的買方并不是外人，穿透股權，其由花樣年控股股東曾寶寶間接持有約67.36%股權。這種“內部人接手”的模式在房企債務重組中并不少見，而左右倒右手實則是保住了火種。

極限騰挪術

主動謀劃、上演著精妙的極限騰挪的還有胡一平與許健康家族。

2026年2月23日，德信服務集團的一則增資公告，將一場安靜的權力轉移擺到了臺面上。其核心運營子公司德信盛全物業的股權結構發生了根本性逆轉：由兩位執行董事唐俊杰、鄭鵬主導的員工持股平臺德清凱思博，通過兩次增資后持股躍升至34.9%。

更令人玩味的是支付方式。無論是前輪的1030萬元，還是主輪的近9700萬元增資款，均采用了分期付款模式。部分款項甚至可推遲至2027年底支付，“不對德清凱思博造成即時的現金壓力”。

這種“先上車后補票”的方式，在上市公司的重大股權交易中實屬罕見。而這起股權騰挪，被外界看作是實控人胡一平，廢墟下保留一抹綠色的暗度陳倉：將核心資產通過管理層持股進行某種程度的隔離，即便上市主體未來遭遇不測，最優質的運營資產仍能保持相對獨立。

在寶龍商業，許氏家族上演的則是一出血緣加固的守護戲碼。

2026年1月27日，寶龍地產以3.61億港元的總代價，向家族內部出售寶龍商業25%股份。買方由寶龍家族第三代成員許展豪及其堂姑許華琳共同控制。

這筆交易的時機耐人尋味——此時，寶龍地產正處于境內外債務重組的關鍵階段，其境外重組方案中，寶龍商業股權被明確列為重要償付資源，債權人可選擇以股抵債，最高可獲轉讓32.4%股份，可能導致控股權旁落。

通過此次家族內部轉讓，在換取現金流的同時，即便后續因重組需要進一步減持，寶龍家族仍可通過直接或間接方式維持對寶龍商業的影響力。

血緣，正在筑起最后一道防線。

3月1日，職業經理人徐猛便以“投入更多時間于其他業務”為由宣告辭職。接替他的，是39歲的蔡爾超——寶龍創始人許健康家族的親屬、寶龍系現任當家人許華芳（許健康之子）的表弟。

無人掌舵

還能防守與掙扎，就還有生機。好過那些無人掌舵的悲涼劇本。

恒大物業的最新進展公告顯示：清盤人已接獲若干選定的投標人提交的經更新的要約方案，正考慮該等方案；清盤人尚未就潛在交易形成任何意見，亦未與潛在投標人達成任何正式或具有法律約束力的協議。

這家曾經的行業巨頭，如今靜靜地躺在清盤人的貨架上，等待最高出價者。它的創始人與實控人許家印，早已不在他的棋盤上。

另一家上市物企力高健康生活，也同樣面臨懸而未決的命運。

2026年1月2日，力高健康生活一紙內幕消息，公告因控股股東力高地產集團融資違約，其持有的75%股份已被正式委任接管人。

換而言之，力高健康生活已然走到命運的關鍵節點，或將面臨易主。上演過被接管劇情的佳源服務，在2024年9月被接管人以9900萬港元出售了73.56%股權。買方不是外人——華盛資本證券有限公司，正是佳源服務當時被抵押融資的貸款方。

行業觀察者據前車之鑒做出分析，一旦接管人啟動出售，黃若虹、黃若青兄弟透過力高地產對力高健康生活的合計52.43%控制權將徹底旁落。

事實上，力高健康生活則是在2022年上市8天后，就被控股股東質押了1.5億股公司股份（即約占力高健康生活總股本的75%）以取得真誠商業貸款。

目前，市場尚未有跡象顯示接管人正在積極尋找被抵押股份的潛在買方，力高健康生活也缺乏關于接管人強制執行被抵押股份時如何處理的信息。

盡管力高健康生活在公告中強調“業務經營及管理仍保持正常”，但行業觀察者表示，“控制權這種根本性的懸置狀態，為公司戰略延續、管理層穩定和長期發展蒙上了厚重的陰影。”

對于仍在牌桌上的實控人們，前路依然迷霧重重。而在這場游戲中，唯一確定的是：那些能夠平衡好實控人利益、公司治理與公眾期待的物企，才可能穿越周期，活到最后。

地產債務危機的下半場，這場關于“控制權”的游戲，遠未結束。