看懂了開年的樓市風(fēng)向，才明白這張入場(chǎng)券的含金量

2026年開春，全國樓市，尤其是一線城市，有一股隱隱的躁動(dòng)。

先是廣州。2月25日，天河區(qū)馬場(chǎng)地塊經(jīng)過兩百多輪鏖戰(zhàn)，以236億元的總價(jià)成交，是廣州史上最高樓面單價(jià)。（數(shù)據(jù)來源：廣州發(fā)布）

這不僅是一個(gè)天價(jià)數(shù)字，它向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)再直白不過的結(jié)論：在一線城市的核心地段，價(jià)值是沒有天花板的。

緊接著是上海。2月26日，上海發(fā)布“滬七條”，政策的底層邏輯非常清晰：引導(dǎo)市場(chǎng)資金流向真正代表城市未來、具備高品質(zhì)居住屬性的核心住宅。

廣州的地王和上海的樓市政策，背后其實(shí)指向一個(gè)再清晰不過的方向：2026年的樓市，將是屬于核心資產(chǎn)的大虹吸時(shí)代。

不信，看看香港你就知道了。2025年全年，香港價(jià)值1億港元以上的超級(jí)豪宅交易達(dá)262宗，打破歷史紀(jì)錄，涉及金額超531億港元。2026年開年至2月25日，億元豪宅成交已達(dá)48宗，金額突破百億港元，在這其中，內(nèi)地買家就是重要的推動(dòng)力。（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)）

而在隔壁的深圳，樓市的春江水暖也早已被最敏銳的一批購房者覺察。

如果你看懂了廣州和上海的政策底牌，那你就會(huì)明白，為什么深圳的有錢人們?nèi)绱似诖钲跒碀翻t的南區(qū)加推。

PART 1

在后海，12年才等來一個(gè)深圳灣澐璽

什么是真正的核心資產(chǎn)？就是當(dāng)你在二手房市場(chǎng)上尋找同類替代品時(shí)，發(fā)現(xiàn)根本無跡可尋。

廣州馬場(chǎng)地塊為什么能成為地王？它背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，恰恰就是沒有替代品。

馬場(chǎng)地塊位于珠江新城核心，是該區(qū)域近十年來唯一的超級(jí)綜合體地塊。（信息來源：中國房地產(chǎn)報(bào)）“皇冠上的明珠”成為單價(jià)地王，本身就代表優(yōu)質(zhì)資源在分化時(shí)代的價(jià)值回歸。

馬場(chǎng)地塊區(qū)位圖（來源：廣州發(fā)布）

深圳灣澐璽區(qū)位圖

深圳灣澐璽也是同理。要理解深圳灣澐璽的價(jià)值，首先要看懂它腳下這片土地的稀缺。

后海中心區(qū)，在深圳六大總部基地中具有唯一的金融定位：這里是深圳單位土地價(jià)值極高的2.26平方公里。

這里匯聚了什么樣的力量？超過80家總部企業(yè)，包括20余家世界500強(qiáng)（數(shù)據(jù)來源：深圳商報(bào)）。其中不乏騰訊、字節(jié)跳動(dòng)、阿里巴巴、小米等科技巨頭，還有中海油、聯(lián)想、中金等各行業(yè)的龍頭企業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)紅利和人才聚集紅利，共同構(gòu)筑了這里極高的經(jīng)濟(jì)密度和高凈值人群密度。

概念方案示意圖

但與這種極高的人才和資本密度形成強(qiáng)烈反差的，是這里極度匱乏的住宅供應(yīng)。

后海總部基地核心區(qū)，在過去整整12年里，沒有出讓過任何一塊新增的住宅用地。12年是什么概念？足以讓一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)迭代兩輪，卻沒能在這里生長出一棟新的住宅。這種土地層面的斷供，讓深圳灣澐璽成為了這片“黃金內(nèi)灣”不可多得的豪宅項(xiàng)目。

作為片區(qū)內(nèi)12年來唯一的住宅增量，深圳灣澐璽的出現(xiàn)，本身就是一次對(duì)后海豪宅市場(chǎng)的精準(zhǔn)補(bǔ)位。

市場(chǎng)的反饋永遠(yuǎn)是最誠實(shí)的。去年首開的深圳灣澐璽北區(qū)，開盤賣了130億，是2025年全國單盤開盤銷售額冠軍，不到一個(gè)月銷售超150億，是2025年深圳樓市住宅銷售額冠軍。目前深圳灣澐璽北區(qū)基本已售罄。

這兩項(xiàng)紀(jì)錄的背后，不僅僅是單個(gè)項(xiàng)目的成功，它更像是為2025年深圳樓市貢獻(xiàn)了一個(gè)完美收官：在那個(gè)觀望情緒濃厚的節(jié)點(diǎn)，深圳灣澐璽用130億的真金白銀證明了，深圳市場(chǎng)不缺購買力。而深圳灣澐璽的業(yè)主，恰恰是深圳這座年輕的城市中代表深圳新質(zhì)生產(chǎn)力的高階人群。

這次深圳灣澐璽即將3月加推的南區(qū)新品，是全盤最后一棟擁有高區(qū)東向大陽臺(tái)的住宅產(chǎn)品。

這意味著在高區(qū)，業(yè)主將擁有毫無阻礙的、直面深圳灣的瞰海視野。

概念方案示意圖

在全球高總價(jià)豪宅中，無遮擋的海景意味著視野的“確定性”；而高度則是將整座城市的財(cái)富動(dòng)脈過濾成了腳下的微縮沙盤，賦予居者一種超然物外的掌控感。

放眼全球，無論是紐約曼哈頓57街的億萬富翁大道，還是香港的半山豪宅，真正能讓全球高凈值人群心甘情愿支付驚人溢價(jià)的，恰恰是高度和視野。

PART 2

奢華只是標(biāo)配，審美更有價(jià)值

過去我們聊豪宅，喜歡聊“像誰”，像五星級(jí)酒店，像紐約大平層。而在過去的豪宅市場(chǎng)里，很多開發(fā)商喜歡把產(chǎn)品力等同于堆料。

如今的深圳灣澐璽，沒打算像誰，也沒打算講堆料的故事。更準(zhǔn)確地說，深圳灣澐璽打一開始，就是奔著給深圳灣重塑一個(gè)“新地標(biāo)”去的。

深圳灣澐璽邀請(qǐng)了全球頂尖的設(shè)計(jì)事務(wù)所KPF，在五座高度介于150米至250米的塔樓頂部，連接深圳灣1號(hào)、中國華潤大廈“春筍”，畫了一道溫柔的“微笑曲線“。

為了這個(gè)目標(biāo)，

概念方案示意圖

當(dāng)無數(shù)人在深圳人才公園的步道上駐足，抬頭仰望后海CBD時(shí)，他們看到的不再是冷冰冰的玻璃高墻。而是深圳灣澐璽的這道“微笑曲線”與遠(yuǎn)處的海平面遙相呼應(yīng)。

當(dāng)深圳灣澐璽的業(yè)主站在云端的落地窗前俯瞰這片海域時(shí)，他們也成了這座城市天際線里最生動(dòng)的那部分。

而把目光向內(nèi)，這種地標(biāo)級(jí)的外部審美，也延續(xù)到了項(xiàng)目?jī)?nèi)部，內(nèi)化成對(duì)居住審美的理解。

深圳灣澐璽自身就擁有一個(gè)將地下、地面、空中垂直交織的“超級(jí)底盤”——地下是以“生境之斗”引入陽光綠植的車庫，首層是屏蔽喧囂的靜謐庭院與車馬院，二層是業(yè)主自我充電的悅己、健身的空間，三層是融匯了浮島水景與全齡社交的花園。

概念方案示意圖

這個(gè)超級(jí)底盤的底層邏輯，依舊是為深圳灣澐璽的業(yè)主提供兼具尊享和隱私的守護(hù)。通過垂直空間的切割，深圳灣澐璽實(shí)現(xiàn)了一種靜謐：

除了標(biāo)配的人車分流，更實(shí)現(xiàn)了客貨分流與主服分徑。這意味著，業(yè)主歸家的動(dòng)線，與提供服務(wù)的專業(yè)動(dòng)線，在物理空間上沒有交匯。這種對(duì)隱私的守護(hù)，是豪宅的禮儀。

同時(shí)，深圳灣澐璽設(shè)計(jì)了全方位的無雨歸家體系。而二層規(guī)劃中的空中連廊，則將業(yè)主的生活直接接駁進(jìn)后海的商業(yè)與文化資源，步行即可通達(dá)深圳灣萬象城的品牌專柜或深圳灣文化廣場(chǎng)的藝術(shù)展廳。（具體以政府最終實(shí)施批復(fù)為準(zhǔn)）

這個(gè)底盤的設(shè)置和規(guī)劃，完美兼顧了業(yè)主所想要的可以集效率、隱私和情緒價(jià)值于一體的豪宅需求。

可以說，深圳灣澐璽就不是一個(gè)普通的豪宅，而是深圳未來豪宅的審美標(biāo)桿。

這個(gè)結(jié)論背后有很多論據(jù)支撐。我們只說一點(diǎn)，深圳灣澐璽充分考慮業(yè)主需求的設(shè)計(jì)理念，比如主力戶型實(shí)現(xiàn)國際大師風(fēng)格可選、局部x功能空間可選，廚電部品可選，就已經(jīng)領(lǐng)跑深圳。

過去買豪宅，是開發(fā)商教你怎么生活。但深圳灣澐璽的“框架核心筒+無次梁厚板”，直接把空間的塑造交還給業(yè)主。

你想要巨大的社交方廳？可以。你想要多一個(gè)自己的娛樂空間，沒問題。在這個(gè)空間里，你的生活習(xí)慣和審美，都能體現(xiàn)。

而在戶型上，此次加推的南區(qū)新品（建面約216-430㎡ ）也有頗多亮點(diǎn)。

以高區(qū)戶型為例，東南向建面約409㎡的戶型，除了3.6m層高，最大的亮點(diǎn)是面寬約15米、進(jìn)深2.4米的超級(jí)景觀大陽臺(tái)。這種橫跨多個(gè)功能區(qū)的陽臺(tái)尺度，在后海的高空中，不僅是一處觀海臺(tái)，更是家庭空中派對(duì)的完美場(chǎng)所。

概念方案示意圖

而北向建面約427㎡的戶型，整體非常通透、三面采光；功能分區(qū)上實(shí)現(xiàn)完全動(dòng)靜分離，還有奢闊海景主臥、衣帽間，居住的奢闊感更加極致。

這些看似微小的改動(dòng)，實(shí)則是基于對(duì)真實(shí)豪宅生活場(chǎng)景的無數(shù)次推演。它不是盲目追求房間的數(shù)量，而是追求每一個(gè)獨(dú)立空間的舒適度、采光和隱私感。

PART 3

長期主義才是最大的護(hù)城河

成為深圳灣澐璽的業(yè)主，最大的吸引力還在于，這不僅是一套物理意義上的豪宅，更是華潤置地花了近20年時(shí)間，在后海中心區(qū)3.5平方公里的土地上，一筆一劃，在后海為你織就的那張“超級(jí)生活網(wǎng)”。

對(duì)于深圳灣澐璽的業(yè)主來說，這張龐大且成熟的生活網(wǎng)，是觸手可及的日常。

試想一下，一個(gè)尋常的周末午后，你推開家門，沿著連廊漫步，只要步行的距離，就已經(jīng)置身于深圳灣萬象城的冷氣與香氛中。這里的500多家入駐品牌，那些國際大牌的新品畫冊(cè)，都是可以隨手翻閱、信步可得的日常。

如果你想換個(gè)心情，只需乘梯而下。深圳灣文化廣場(chǎng)那如同“海邊巨石”般的異形建筑，此刻就靜靜地臥在你的窗外。它們不是地圖上的冰冷地標(biāo)，而是你步行可達(dá)的藝術(shù)鄰居。

你可以穿著舒適的便裝，臨時(shí)起意去刷一場(chǎng)先鋒的藝術(shù)展，或者再往前走幾步，看看人才公園的風(fēng)景。住在這里，整座城市的精華，不過是你生活里隨手裁剪的日常背景。

除此之外，華潤置地還發(fā)布了專屬深圳灣澐璽業(yè)主的五重專屬權(quán)益體系，包括萬象黑金、藝文觀展等一系列業(yè)主專屬權(quán)益。

這就是華潤置地在后海構(gòu)建的“生活閉環(huán)”：從高階商業(yè)到具有全球影響力的設(shè)計(jì)文化綜合體，從總部商務(wù)到生態(tài)公園，所有的資源都像衛(wèi)星一樣環(huán)繞著深圳灣澐璽。

這個(gè)完整閉環(huán)讓深圳灣澐璽天生就嵌入在一個(gè)輻射更廣、影響更久的城市封面當(dāng)中。而這種接軌世界的國際化生活方式，也讓深圳灣澐璽從一個(gè)消費(fèi)品，變成了可以傳承的奢侈品。

這種由華潤置地進(jìn)行片區(qū)統(tǒng)籌所帶來的長期復(fù)利，是任何依靠單打獨(dú)斗的地王項(xiàng)目都無法企及的壁壘。

當(dāng)然，大家最關(guān)心的還是價(jià)格。目前深圳灣澐璽南區(qū)新品，市場(chǎng)的吹風(fēng)價(jià)是最低17萬/㎡起，單價(jià)在17.5萬/㎡-24萬/㎡。

目前官方還沒放出最終的備案價(jià)，所以市場(chǎng)對(duì)南區(qū)新品的定價(jià)也非常好奇，確實(shí)是有非常多的想象空間。

要知道，整個(gè)深圳灣核心的二手豪宅掛牌均價(jià)普遍在20萬/㎡以上。相比之下，深圳灣澐璽這樣的地段、加上這樣的產(chǎn)品品質(zhì)，這樣的價(jià)格必須不能錯(cuò)過。

除此之外，還有一個(gè)點(diǎn)供大家參考。參照悅府和上海翠湖等絕版地塊的豪宅，深圳灣澐璽以后大概率也會(huì)出現(xiàn)業(yè)主惜售和老業(yè)主介紹制，現(xiàn)在不下手，以后可能二手都惜售。

PART 4

結(jié)語：

廣州的地王，資金再一次用腳投票，證明了核心城市+核心地段+核心資產(chǎn)的價(jià)值沒有天花板；上海的政策正在加速優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流通；而香港樓市的上揚(yáng)則已經(jīng)是近乎明牌的方式宣告價(jià)值資產(chǎn)的回歸。

2025年是豪宅元年，去年年底深圳灣澐璽的開盤熱銷再一次驗(yàn)證了深圳作為超一線城市豪宅購買力，也大概率將再一次刷新深圳灣的城市封面。

而在2026年這個(gè)注定要在房地產(chǎn)歷史上留下濃墨重彩一筆的年份里，聰明人早已經(jīng)看清了風(fēng)向。深圳灣澐璽新品的加推，是后海天際線留給時(shí)代的近乎最后一次執(zhí)筆機(jī)會(huì)。

當(dāng)這個(gè)3月過去，或許我們只能在二手市場(chǎng)的仰望中，去感嘆這扇曾經(jīng)向少數(shù)人敞開過的、通往深圳灣地標(biāo)封面的大門了。