東城金魚池項目驚動國家文物局，天壇“腳下”動工難

2024年7月3日，河北鑫界以觸頂搖號方式取得東城區金魚池地塊，成交價3.375億元，溢價率25%。資料顯示，北京東城區金魚池二期西土地一級開發項目DC—0127—0101地塊F2公建混合住宅用地，總土地面積3027.632平方米，建筑規模5550平方米，其中，住宅建筑面積僅1700平方米，自持公建3850平方米。

大家好，這里是樓花網。

近日，東城金魚池項目有新進展了。

核心事件：

東城金魚池項目因涉及天壇建設控制地帶，需上報國家文物局審批

開發單位福鑫地產，必須依法完成文物保護相關工作

信號：核心區豪宅開發，每一米都踩在歷史紅線之上

什么是“天壇建設控制地帶”？

法規釋義：

以天壇為核心，劃定多層級保護范圍

建設控制地帶內，任何新建、改建、擴建都需文物部門嚴格審批

目的：保護文物本體安全、歷史風貌與景觀視廊

項目困境：

高度限制：建筑可能被限高，影響產品形態與貨值

風格限制：外立面、色彩、材質需與天壇風貌協調

工期不定：上報國家文物局，批復時間不可控，可能延期數月甚至數年

價值悖論：

優勢：緊鄰天壇，無可復制的文化地脈

劣勢：開發束縛極多，成本高昂、周期漫長

結論：頂級地段往往伴隨著頂級的開發難度

拿地一周后，項目開發主體福鑫（北京）房地產開發有限責任公司成立，注冊資本1000萬元。

之后項目很長一段時間沒有任何開發進展。

直到去年7月17日，福鑫（北京）房地產開發有限責任公司收到北京市東城區發展和改革委員會關于核準東城區金魚池二期西公建住宅項目的批復，同意實施東城區金魚池二期西公建住宅項目，總投資估算約3.75億元。

批復有效期2年，在有效期內未辦理年度投資計劃或未取得延期批復的，逾期自動失效。

這是北京土地招拍掛出讓住宅建面最小地塊，也是當年北京土拍市場溢價率最高的一地塊，期房指導價高達15.1萬元/平方米。

金魚池地塊的位置可算是“一環”，向北1.5公里為天安門廣場，南端緊鄰十一中學金魚池校區，東側300米為地鐵7號線橋灣站，西側600米則為珠市口站，北側為前門大街商業板塊和北京坊商業項目。

1700平的住宅面積，在寸土寸金的內城，做小戶型的概率極低，估計最多也就10套房子，有點形象展示的意義，預計將自行消化，不一定會對外銷售。

而這塊地的拿地成本就是3.375億，住宅賣到20萬/平米，勉強能收回土地成本。此外，地塊還有3850平的商業，要求全部自持，年限為20年。

順利的話，金魚池地塊住宅部分賣光覆蓋土地成本，其余建筑營銷等成本則需要河北鑫界靠運營商業來彌補。

河北鑫界成立于2005年，注冊資本2000萬元，初始股東為韓金平、王滿庫、李芬娣。2018年9月，該房企股東發生大換血，目前由水福來和李淑英分別持股50%。

算上金魚池的項目公司，河北鑫界名下共有5家子公司。承德帝鑫實業有限公司和石家莊連玥堂茶葉貿易有限公司現已注銷，剩下河北華電石家莊熱電有限公司（簡稱“華電石家莊熱電”）和河北盛萊酒店管理有限公司為“存續”狀態。

這其中華電石家莊熱電最為知名，1999年成立，注冊資本約11.325億元，背后由國有控股的華電國際和河北鑫界分別持股82%和18%，水福來為副董事長，名下持股華電煤業集團有限公司0.8969%。

除了持股河北鑫界，水福來名下還有兩家地產公司——淶水中誠房地產開發有限責任公司（持股85%）和保定九利房地產開發有限公司（持股100%）。

河北鑫界的另一位股東李淑英，投資足跡遍布建筑裝飾、醫養、基金管理，名下還持股了河北鑫界醫養發展有限公司、雄縣九利房地產開發有限公司、河北旺水股權投資基金管理有限公司、石家莊擷美苑建筑裝飾工程有限公司。其中，鑫界醫養曾在2021年以6645萬元摘得一宗保定的社會福利用地。