福州二內(nèi)晉左海紫陽隱翠分析

新一年本土國企注定霸榜了，近期最受關(guān)注的新盤，就是地處晉安二環(huán)內(nèi)的左海紫陽隱翠。

海哥新一年的宣傳稿，環(huán)南800-1500W，小柳3000W主力價位，復(fù)園路億元級別墅。

原來我以為海哥是看到建發(fā)退場后，想接替阿發(fā)，后來發(fā)現(xiàn)錯了，阿發(fā)在海哥面前也不夠看。

下面就來先說一篇，海哥第一個燈塔紫陽隱翠，對于福州而言它不便宜，但是對于海哥后續(xù)的項目而言，它也就是起步型的燈塔。

項目情況

左海紫陽隱翠：備案名（紫陽隱翠公館），地處：晉安區(qū)王莊街道大名城背后。

項目占地29畝，規(guī)劃5棟2T2高層住宅，合計212套，戶型：188端廳、188南廳、210平，精裝交付，2028年底交房。

從戶型占比來看，188，210平各占50%，這算是這幾年國企已上市新盤里面，起步門檻最高的一個。

也正是因為這個產(chǎn)品面積，項目受到的關(guān)注或者說爭議比較多。

從群友分享的早期過程稿里面，也出現(xiàn)過135-158平的規(guī)劃，只不過要做6棟樓。

至于項目名，左海之前的改善產(chǎn)品都定位翠系，項目取名隱翠，最終采用的是紫系，然后這個紫又是來自紫陽。

看上去有一種，原來可能確實是打算做剛改的翠系，后來就拔高了產(chǎn)品，然后名字也不改了，順應(yīng)的取出了紫系。

順應(yīng)了那句話：世界就是一個草臺班子

土拍情況

2024年7月1日，左海以底價8.04拿下宗地2024-26號晉安區(qū)原漢唐文化城地塊，成交樓面價16038元/㎡。

土地面積：28.92畝；容積率：2.6（其中商業(yè)建筑面積不少于3000平方米，體育建筑面積不少于4000平方米）限高：80米

須配建體育用房4000平方米，由晉安區(qū)人民政府指定單位按照7474元/平方米回購。

分析：2024年的第二場土拍，左海以底價兜底了晉安漢唐文化城的地塊，當(dāng)時周邊已經(jīng)拍出了樓面價26592的建發(fā)灝云，樓面價18333的榕發(fā)錦珹大觀。

對比而言，項目的樓面價不算高，加上地塊體量不算大。

對于地塊而言，由于存在配建回購，實際可售樓面價會略高一點，假如把體育用房的全部成本按照回購價持平，地價0，那可售樓面價是17429元/㎡。

從地塊的地形來看，面寬大進(jìn)深小，加上容積率2.6，整個的基礎(chǔ)條件尚可。

主要劣勢在于緊貼著大名城，周邊也都是老舊社區(qū)，背后是大潤發(fā)，沒有什么出彩的景觀資源。

最終房企把它定位成燈塔打造，也給出了很多標(biāo)簽，主要是幾點：

1、福建省內(nèi)首個寧靜住宅鉑金級
2、7000㎡會所，人均33㎡
3、溫泉入戶，對標(biāo)6.5W+建發(fā)紫宸
4、立體的社區(qū)打造，三層造景
5、精裝配置、社區(qū)、外立面配置

這里面的點整體來說，還是挺充分，但是如果對于高改而言，個人依舊覺得差點意思。

首先是寧靜住宅，這點對于居住而言，無可厚非是加分項。

不過查詢資料，2022年就有綠發(fā)操盤的項目獲取，綠發(fā)（魯能）自己就是標(biāo)準(zhǔn)的參與者。

對于高改而言這點談不上是過多的加分項。

接著是會所，7000㎡里面包含了4000㎡的回購體育用房，雖然群友分享左海租下來了，只不過未來如何運營、是否對外等都是顧慮，這個用戶的出入口在項目大門兩側(cè)，也對以后的進(jìn)出存在影響。

至于溫泉，本來與紫宸一起，現(xiàn)在環(huán)南的國貿(mào)也宣傳有溫泉，國貿(mào)起步才130起步，主力戶型是143平，稀缺性也不高。

至于三層造景，由于地塊要配建商業(yè)，項目全部住宅一層是底商，無法在一層做架空設(shè)計，順應(yīng)此前的新規(guī)，底商二層做架空不計容，把二層做成了架空層，然后原來可以做露臺贈送的地方，沒有了2層住宅，就設(shè)計成小區(qū)園林。

結(jié)果最新的新規(guī)，又出了抬板社區(qū)，項目沒趕上，一個底商、體育用房、緊鄰大名城的小區(qū)，做成抬板社區(qū)，可能更匹配，奈何沒趕上。

左海也有類似的參考案例，在閩北CBD的左海光年park，雖然不是住宅，但是已經(jīng)接近抬板社區(qū)的demo。

最后的精裝、外立面，目前左海項目最高，外立面玻璃+鋁板堆滿。

綜上，項目給出這個產(chǎn)品段，全部的賣點都集中在產(chǎn)品力上，算是給后續(xù)的燈塔產(chǎn)品體現(xiàn)打個樣。

戶型分析

189平(端廳)：四房兩廳三衛(wèi)，2T2，電梯沒有合并，有一定私密性，但是高層略影響出行，有利有弊。

三開間朝南，主臥尺寸闊綽，主衛(wèi)空間堪稱奢侈，此外有入戶800庫，開窗基本拉滿，還搭配了弧形設(shè)計。

缺點：北側(cè)兩間尺寸一般，廚房的面寬過窄，餐客廳一體，餐廳對著公衛(wèi)，對比目前新盤的端廳是L型采光，項目的南向采光面過小，從玄關(guān)到餐廳，預(yù)計都偏暗，客廳電視墻被兩個臥室隔斷。

189平（南廳）：四房兩廳三衛(wèi)，2T2，非常主流的布局，四開間朝南，主臥L型轉(zhuǎn)角窗，次臥做了生活陽臺，其中一個客衛(wèi)是暗衛(wèi)，市場常見，主臥的尺寸相比于端廳有所減少，整體而言不會有大問題的戶型，也沒有太多亮點。

210平：四房兩廳三衛(wèi)，2T2，189平南廳的升級版，多了800庫，客衛(wèi)也不是暗衛(wèi)，還多了一個保姆房+北向小陽臺。

缺點還是設(shè)計相對平庸，廚房尺寸偏小，保姆沒有獨立進(jìn)出設(shè)計，除了主臥，剩余三房空間相對普通，如果從南北對流來看，戶型也談不上完全的對流。

綜上，項目的戶型設(shè)計，南廳的戶型基本都采用了市場主流布局，端廳稍顯特殊，不過戶數(shù)也不多，只不過在主打產(chǎn)品的表現(xiàn)上，這種面積段，沒有看到過于亮眼的戶型表現(xiàn)，不做落地窗全做飄窗贈送，但是整體的得房率也不算凸出，稍顯遺憾。

區(qū)位情況

項目位于晉安區(qū)二環(huán)內(nèi)，距離地鐵2號線350米，晉安湖1.1公里，世歐王莊、東泰禾1公里左右，背后即大潤發(fā)，整體的居住氛圍夠濃厚，不過也存在一定人流影響，此外晉安區(qū)劃片相對一般。

對于項目而言自身采取一字排開的布局，南側(cè)是小高層的大名城等，采光有一定保障，不過2號樓西端、5號樓東端，存在被項目南側(cè)兩棟遮擋的情況，需要注意。

此外周邊都是老舊社區(qū)，視野景觀偏差，加上緊貼著老社區(qū)，基本沒有太好的視野。

以網(wǎng)絡(luò)的效果圖對比來看，也能看出真實感受。

這也是項目目前最大缺陷，在高改市場，視野終究是一大賣點。

從看江，到看湖，再到看河，再到看城市景觀，這一次直接看對面老社區(qū)。

綜上，從區(qū)位以及配套來說，項目周邊都足夠滿足，只不過如果按照高改的調(diào)性來看，除了產(chǎn)品自身外，周邊看不到什么特別出彩的加分項，稀缺型一般。

價格情況

項目還未正式開售，領(lǐng)證的兩棟，備案均價5.2W，項目宣稱是千萬豪宅，不過按目前的情況來看，預(yù)計會在4.5W+。

對于項目而言，個人感受單價不是主要討論點。

按目前產(chǎn)品堆料來看，項目即便可售樓面價僅1.74W，售價也會開到4W以上。

套均200平的項目，4W單價，4.5W單價，差價5K，總價差100W，從900W變成800W。

如果對比房企的文翠，3.1W，變成2.6W，430W的總價變成350W。

很明顯能看差別，800W-900W的客群實際的感知并不算太大。

對比周邊項目，主要競品是在售的建發(fā)灝云，四代宅的項目，賣最好的是小戶型，庫存也集中在大戶型，與目前項目非常接近，去年成交均價精裝4.25W。

灝云的特色是南向以及西側(cè)的西端，有一定視野保障，能看河，至于其他樓棟，也是慘不忍睹，內(nèi)部樓棟遮擋嚴(yán)重，此外更靠近鼓樓。

此外這個總價段，二手房就是建發(fā)朗云，其中181平的二區(qū)，二手掛牌5W+，布局與項目189平基本一致，朗云南向臥室+陽臺全部落地窗設(shè)計，加持湖景視野。

綜上，項目拔高面積段之后，主要的還是對客源的吸引力問題，4W的單價還是4.5W的單價，實際差異并不大，終究還是客源的認(rèn)可度問題。

只不過福州這個市場，單靠產(chǎn)品力能否真的吸引力到高改，依舊是問題。

福州以往的風(fēng)格，終究是偏土，加上目前高改新品不是稀缺供應(yīng)，僅左海一家，后續(xù)就還有環(huán)南、琯尾街等，還有更新規(guī)加持，這1-2年的產(chǎn)品迭代也是異常快。

只能說項目與區(qū)位的搭配，還是有一些錯配，如同福州目前的樓市，剛需地段做改善，改善地段做豪宅。

盤點總結(jié)

項目地處晉安二環(huán)內(nèi)，緊鄰市中心，優(yōu)勢在于周邊生活氣息尚可，項目產(chǎn)品堆料充足，門檻也足夠純粹，劣勢在于沒有優(yōu)質(zhì)景觀，后續(xù)高改供應(yīng)依舊充足，稀缺性偏低。

對于客戶而言，就看地緣客的購買意愿了，畢竟后續(xù)都是國企主導(dǎo)，即便有高改產(chǎn)品供應(yīng)，預(yù)計價位也下不來。

終究還是看自身對高改產(chǎn)品的價值側(cè)重點認(rèn)可在哪里。