丁彥皓：“房貸財政貼息”政策將會瞬間人為拉高房價

房地產現在就關心“房貸財政貼息”政策的終極殺招出臺，這將會瞬間人為拉高房價

文\丁彥皓-可信財商

一、房價貨幣化讓凡是政治穩(wěn)定與貨幣獨立國家核心城市的房價持續(xù)創(chuàng)歷史新高，拉大了不同收入群體間的財富差距

房地產單體交易資金體量較大的現實決定其流動性極差，通常應該買在低谷期，賣在亢奮期，而這一特征也決定房地產一旦進入低谷期，市場悲觀、低迷時，少數人為了變現必然會大幅打折，房價暴跌導致市場更加悲觀，最終讓市場公允出清的機制失效

但是，中國的城市土地國有化這一制度所衍生出土地財政最大的特征就是地方政府可以借此將社會財富收入囊中，最終讓房價淪為社會與地方政府財富再分配的機制

除此之外，房地產是最佳的貨幣流入載體，在全球陷入無底線貨幣寬松與債務堆砌的大背景下，房地產成為借助銀行貸款對抗通貨膨脹的最佳途徑，也是通過資產泡沫再分配社會財富的最佳選擇

房價貨幣化讓凡是政治穩(wěn)定與貨幣獨立國家核心城市的房價持續(xù)創(chuàng)歷史新高，拉大了不同收入群體間的財富差距

二、在極度蕭條或亢奮期，監(jiān)管的直接入市能夠平抑市場情緒與穩(wěn)定資產價格，杜絕資產價格非理性癲狂或者集體拋售導致的金融危機

目前中國房地產的現實是基本面演變呈現結構化的特征，即少數地區(qū)房地產的基本面持續(xù)穩(wěn)步提升，而其他地區(qū)的基本面持續(xù)下降，最終讓社會財富不僅僅是在不同收入群體間再分配，而且還讓不同地區(qū)呈現零和再分配

隨著中國經濟由曾經的勞動密集型產業(yè)演變?yōu)楦呖萍贾鲗У母哔|量發(fā)展，社會紅利的普及呈現了結構化，即社會發(fā)展的紅利聚集在少數地區(qū)與少數群體間，其他地區(qū)與群體成了旁觀者，甚至犧牲者

但是，這一輪房地產調整經過了行業(yè)低估與人為調控過度的共振，最終讓整個房地產行業(yè)陷入“休克”，市場低迷與輿論唱衰，導致市場公允出清機制短期失效，呈現無序的態(tài)勢

如果任由市場自我修正，極易陷入一輪市場出清導致的資產價格暴跌，衍生出金融危機，這更多是由市場情緒導致的集體踩踏所致

金融演變至此已經形成的共識是尤金·法瑪的有效市場假說是個偽命題，市場情緒導致的集體性恐慌或癲狂讓市場在極端行情下完全失效，如果任由市場自我修正，必然引發(fā)金融危機，擾亂市場的資源配置機制，造成經濟浪費

基于此，在極度蕭條或亢奮期，監(jiān)管的直接入市能夠平抑市場情緒與穩(wěn)定資產價格，杜絕資產價格非理性癲狂或者集體拋售導致的金融危機

三、上海與深圳一帶的房地產基本面持續(xù)大幅提升，但是房價收入比已經處于歷史最低值，具有“戴維斯雙擊”的獲益機會

經過五年多的深度調整，中國房地產市場已經呈現兩大特征，即

1、 基本面持續(xù)提升地區(qū)的房價收入比已至歷史最低值，上海周邊附屬城市的房價與各項指標倒數第一的甘肅不相上下，具有極大的估值套利空間

2、 基本面的演變呈現“結構化”的特征，僅少數地區(qū)的房地產基本面提升，大多數地區(qū)的基本面持續(xù)走衰

決定房地產基本面的要素主要有三，即

1、 所在地區(qū)的產業(yè)附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎設施建設完善的進程

事實目前中國經濟發(fā)展的主導已經從曾經的勞動密集型產業(yè)演變?yōu)楦呖萍?/strong>，而高科技最大的特征就是聚集，即分布聚集在極少數的地區(qū)與紅利分配聚集在極少數的群體中，最終讓太多的地區(qū)成了時代的旁觀者，甚至犧牲者

隨著中國經濟發(fā)展的演變，上海與深圳一帶已經成為全球最大的兩大高科技產業(yè)聚集區(qū)，不帶“之一”

高科技產業(yè)聚集與紅利釋放讓太多的人才，攜帶資本持續(xù)向上海與深圳一帶聚集，呈現凈流入，對其他地區(qū)形成零和再分配

自十八大之后，中國基礎設施建設改變以往效率與公平同等的原則，基于效率優(yōu)先，公平次之，最終讓上海與深圳一帶的基礎設施大幅提升

最終讓上海與深圳一帶的房地產基本面大幅提升，但是估值卻經過五年的深度調整，房價收入比已經處于歷史最低值，具有“戴維斯雙擊”的獲益機會

四、國家正在通過取締各類限制性措施，降低首付與貸款利率以及鼓勵各類潛在需求入市來激活房地產市場

中國城市發(fā)展也從曾經的各城市獨自發(fā)展，實現由城市中心逐步以漣漪的形式向外擴張演變?yōu)槌鞘袇f(xié)同，模糊城市間的差異，形成大都市圈，重新定位資源、產業(yè)與人口，各城市間由曾經的產業(yè)趨同，相互競爭、虹吸演變?yōu)楫a業(yè)協(xié)同、互補以及合作

生產要素價格低與產業(yè)協(xié)同的態(tài)勢讓城市分界線的“三不管”地帶成了資本、產業(yè)與人才的凈流入地區(qū)

諸如“上海大都市圈”國土空間規(guī)劃正式落地，過去長期受制于地理與跨省的政策阻隔等壁壘將會被打破，實現產業(yè)的結構躍遷與基礎設施投資的大幅增加，嘉興與湖州被正式納入“通勤生活圈”后意味著其將從過去的“杭州都市圈的外圍城市”，躍升為了“上海大都市圈的前沿城市”，未來嘉興不僅將成為滬浙協(xié)同的橋頭堡，還能直接享受上海的城市配套紅利，實現了城市基本面的躍遷，提升了當地房地產的內在價值，具有極大的“戴維斯雙擊”獲利機會

但是，這一切的價值體現卻受市場情緒所困，市場低迷與輿論唱衰導致資本觀望，不敢深度參與，供需失衡最終讓市場陷入休克

而要想讓市場盡快走出這一困境不但需要很長一段時間，而且還要經歷房價的非理性下跌，形成債務兌付危機，不但會擾亂市場的資源公允配置機制，而且還會沖擊經濟的基本面

基于此，國家正在通過取締各類限制性措施，降低首付與貸款利率以及鼓勵各類潛在需求入市來激活房地產市場

五、在降息有限的背景下天量投放M2與財政對貸款利率貼息就成了最佳的選擇

這一輪房地產的下跌有三大特征，即

1、 市場周期與人為調控過度的疊加形成了共振，最終讓整個市場陷入“休克”狀態(tài)，短期很難憑借市場的自我修正走出低谷

2、 基本面呈現“結構化”的特征，很多潛在投資人尚未意識到這一演變的規(guī)律，依然以其所在地區(qū)的房地產現狀一刀切的看待全國的房地產市場

3、 輿論對市場的壓制力，畢竟房地產投資屬于具有一定財力的群體，占極少數，而大多數人根本無力投資房地產，自然只會暴力唱空，且網暴，最終延緩了市場的調整

基于此，最終讓房地產徹底走出低谷還需要房價貨幣化，即持續(xù)向房地產市場注入增量低成本的貨幣，人為拉升與市場調整共同讓房地產進入市場公允出清的態(tài)勢

理論上，繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，靈活高效運用降準降息等多種政策工具就成了必然，政府工作報告也對其有清晰的描述?

降準降息是大趨勢，中國實實在在的進入了低利率的時代，但是面臨銀行凈息差持續(xù)承壓，降息的下降幅度有限

2025年四季度銀行凈息差為1.42%，已顯著低于1.8%的合意水平，進一步降息對銀行盈利能力的挑戰(zhàn)較大，同時國有大行1年期定存利率已不足1%，銀行負債端成本壓降空間有限

這就意味著，目前中國貨幣政策的趨勢是降息幅度有限，2026年的政府工作報告報告也明確提出“促進社會綜合融資成本低位運行”，相較2025年表述“推動社會綜合成本下降”，明顯意在“鞏固”而非繼續(xù)“壓降”

基于此，在降息有限的背景下天量投放M2與財政對貸款利率貼息就成了最佳的選擇，2026年的政府報告也提出，設立1000億元財政金融協(xié)同促內需專項資金，組合運用貸款貼息、融資擔保、風險補償等方式，更大力度激發(fā)民間投資、促進居民消費,提高貼息上限,延長實施期限

理論上應該要對新增住房按揭貸款實施財政貼息了，對存量住房按揭貸款暫時沒有貼息計劃，但是不排除年中會推行，真正釋放社會消費潛力的關鍵就是對存量住房按揭貸款利率補貼

六、今年全國兩會期間，“房貸貼息”成為代表委員們的“熱議詞”，并且我國多城已經因地制宜進行了試水

今年全國兩會期間，“房貸貼息”成為代表委員們的“熱議詞”，全國政協(xié)委員、香江集團董事長翟美卿建議，以財政定向貼息替代全面降息，首套房貼息建議貼息50至75BP

全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波建議，將新購住房的貸款利息納入個人所得稅專項附加扣除項目

近年來，全國已有多地出臺房貸貼息政策，包括公積金貸款貼息、對定向人才及困難家庭貼息以及對首次結婚登記的夫妻，按貸款額度提供房貸貼息

房貸貼息政策有助于提振市場信心，后續(xù)更可能“自上而下推動、地方因城施策”漸進式推進，優(yōu)先惠及新增首套住房貸款，并率先在房價高、利率與租金回報率倒掛嚴重的城市試行，后續(xù)視效果與財力擴展

關于“房貸貼息”政策，我國多城已經因地制宜進行了試水，諸如3月2日，南充發(fā)布穩(wěn)定新出生人口的措施，其中便提及了房貸貼息

根據新政，南充為在本市范圍內首次結婚登記的夫妻，按貸款額度的1%提供一次性個人住房消費貸款財政貼息，享受貼息政策的最高貸款額度為20萬元，這意味著，年輕人在南充結婚買房，政府將幫忙分擔一部分房貸利息

此前，福建在省級層面也發(fā)文表示，鼓勵各地根據自身情況，階段性實施購房補貼和貸款貼息政策

該省《關于進一步促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》明確，支持不同層次人才通過購房補貼、貸款貼息等方式滿足住房需求

自2023年末以來，我國多地已根據自身情況出臺房貸貼息政策，各地貼息政策形式多樣，主要分為“固定比例貼息”與“利息比例補貼”兩類，此外還有房企定向補貼作為“市場化補充”

其中，按貸款金額固定比例進行貼息，是應用最廣泛的主流模式

例如，長春、武漢按照初始貸款金額1%發(fā)放貸款利息補貼，南京則實行分級政策，對于購買不同面積新房給予不同貼息政策，90平方米以下住房貼息最高為貸款額的2%

部分地區(qū)還采用“按貸款利息百分比進行貼息”方式，通常適用于需要長期激勵或針對特定群體進行精細化支持的場景

例如，運城采用貸款利率的百分比進行貼息，主要面向高層次人才，設定不同層級的貼息比例與總額上限

房貸貼息政策能夠在特定市場階段精準發(fā)力、兼顧多重政策目標，有助于提振市場信心、穩(wěn)定預期

從各地細則看，普遍設置了明確的時間、額度和發(fā)放規(guī)則限制，呈現出“精準滴灌、財政可控、短期激勵”的特點

后續(xù)該政策更可能“自上而下推動、地方因城施策”漸進式推進，優(yōu)先惠及新增首套住房貸款，并率先在房價高、利率與租金回報率倒掛嚴重城市試行，后續(xù)再視效果與財力擴展至改善型需求或特定存量貸款

從地產政策趨勢看，2026年需求端仍將在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意愿和能力上發(fā)力，如核心城市優(yōu)化限制性政策、降低房貸利率、降低中介費、加大房貸利息抵扣個稅力度，給予住房貸款貼息等

房地產的現實決定“房貸財政貼息”政策的終極殺招出臺將會瞬間人為拉高房價

房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教