北京房產律師：母親借女兒名義購房，女兒反悔說是贈予怎么辦？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王女士（原告，化名）因受限購政策影響，無法以自己名義購買第二套房。2016年，她與女兒李某（被告，化名）簽訂《借名購房協議》，約定：

王女士借用李某名義購買一號房屋；

全部購房款由王女士承擔；

房屋所有權歸王女士，李某僅為名義產權人。

2018年，王女士向李某賬戶轉賬267萬元，并授權李某出售其名下的二號房屋，所得480萬元用于支付一號房屋尾款。2019年，一號房屋登記在李某名下。

此后，李某每月將一號房屋租金4000元轉給王女士，產權證也一直由王女士保管。

后母女關系惡化，李某拒絕配合過戶。王女士遂起訴，要求確認房屋歸其所有并辦理過戶。

李某辯稱：

雙方無借名合意；

267萬元是母親贈與的購房資助；

二號房屋已贈與自己，售房款屬個人財產；

租金轉賬是贍養費，非收益返還。

二、裁判結果

? 確認雙方存在借名買房法律關系；

? 判令李某于15日內配合將一號房屋過戶至王女士名下。

三、法院說理要點

書面協議是關鍵證據：

協議明確約定“房屋歸出資人所有”，李某對簽名真實性無異議；

構成直接證明借名合意的核心依據。

資金流向印證出資事實：

267萬元轉賬 + 二號房屋售房款 = 一號房屋全款來源；

雖二號房屋曾以“贈與”形式過戶，但結合協議及后續行為，實為操作便利，非真實贈與意思。

持續履行行為佐證關系真實：

產權證由王女士保管；

租金長期返還王女士——若為贈與或子女自有房產，無需返還收益。

“贈與”主張缺乏證據支持：

無贈與合同、無贈與意思表示；

與協議內容及實際履行明顯矛盾。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“母女借名買房 + 曾用贈與過橋 + 關系破裂后確權”糾紛，勝訴關鍵在于：

突出“協議+出資+占有+收益”四重證據閉環：

書面協議奠定基礎，銀行流水鎖定資金，產權證+租金記錄證明實際控制，形成完整鏈條。

破解“贈與”抗辯：

強調“贈與”僅為履行借名協議的操作手段，非獨立法律行為，避免被形式掩蓋實質。

利用親情關系中的反常行為：

若房屋真屬女兒，為何長期交還租金？為何產權證不自持？這些細節有力反駁“自有財產”說法。

強調誠信履約：

事后反悔違背誠實信用原則。

重要提醒：

?? 借名買房務必簽訂書面協議；

?? 大額轉賬備注用途，保留全部付款憑證；

?? 即使通過贈與、買賣等方式轉移過橋資產，也要保留真實意思證據。

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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