海口小區(qū)治理難題的深層解碼：為何合法物業(yè)難進(jìn)場？

2026年3月7日，海口元宵節(jié)的煙花剛剛散去，當(dāng)人們還沉浸在春節(jié)的余溫中時(shí)，海口世貿(mào)雅苑的小區(qū)門口卻彌漫著一股緊張的氣氛。

世貿(mào)雅苑選定的新物業(yè)海南新思維，在業(yè)委會(huì)安排下正式進(jìn)場，卻遭海口世貿(mào)物業(yè)管理有限公司阻攔，觀點(diǎn)相左的業(yè)主劍拔弩張，吃瓜群眾圍觀，現(xiàn)場一度失控，警方到場才分隔調(diào)解。

世貿(mào)雅苑現(xiàn)場“聚會(huì)”圖

春節(jié)前夕，世貿(mào)雅苑招標(biāo)先選定了萬科物業(yè)，在進(jìn)場的一刻亦遭阻攔，最終無奈退出。這很好地闡釋了“都是打工的，真沒有必要為這點(diǎn)錢拼命”。

過去的幾年當(dāng)中，海口新世紀(jì)花園、寶源花園等小區(qū)，也在換物業(yè)過程中遭遇類似新物業(yè)進(jìn)場難題。一個(gè)小區(qū)換掉根深蒂固的物業(yè)很難，更難的是新物業(yè)進(jìn)場這一刻。

為何合法流程難以落地，新物業(yè)進(jìn)場難如登天？ 透過一些典型案例，或可窺見海口小區(qū)治理難題的核心癥結(jié)。

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三個(gè)活生生的案例

案例一：世貿(mào)雅苑——三十年“捆綁”消耗業(yè)主合法權(quán)益

世貿(mào)雅苑建成于1992年，開發(fā)商旗下的海口世貿(mào)物業(yè)作為小區(qū)配套捆綁物業(yè)，接管小區(qū)長達(dá)30年。

據(jù)內(nèi)部業(yè)主透露，這30年里，小區(qū)公共收益（廣告、停車、商鋪?zhàn)赓U等）從未向業(yè)主公示分紅，維修基金賬目混亂，存在約300萬元差額卻無人追責(zé)。

2017年3月7日， 世貿(mào)雅苑小區(qū)E座5層管道井內(nèi)部發(fā)生火災(zāi)，并迅速蔓延至25層，造成參加滅火和疏散住戶的3名小區(qū)物業(yè)人員遇難，10人受傷。業(yè)主反饋，事故責(zé)任最終不了了之，業(yè)主安全與財(cái)產(chǎn)權(quán)益雙重受損。

世貿(mào)雅苑業(yè)主有法律支撐

在過去的十幾年里面，業(yè)主一直想要更換物業(yè)。世貿(mào)雅苑業(yè)委會(huì)籌備4年、又打了3場官司，直至2024年5月才成立業(yè)委會(huì)。2025年9月海南高院終審判決確認(rèn)業(yè)委會(huì)合法。但蓋著國徽的判決書，在老物業(yè)眼中毫無分量。

業(yè)委會(huì)合法后，招標(biāo)引進(jìn)萬科物業(yè)，卻因老物業(yè)封門對(duì)峙被迫退出；第二中標(biāo)人新思維物業(yè)進(jìn)場，再次遭遇阻攔，警方到場才維持秩序。法院判決都沒法捍衛(wèi)業(yè)主合法權(quán)益，中標(biāo)通知書成了“廢紙”，合法權(quán)利抵不過老物業(yè)的“賴著不走”，契約精神干不過現(xiàn)場的“強(qiáng)硬對(duì)峙”。

案例二：新世紀(jì)花園——換物業(yè)變成諜戰(zhàn)片

一位資深媒體人牽頭在海口新世紀(jì)花園換物業(yè)，據(jù)該媒體自媒體文章反饋，長達(dá)幾年的時(shí)間面，新世紀(jì)花園換物業(yè)都成為一部諜戰(zhàn)片。

據(jù)媒體人記錄，在這個(gè)過程中，新世紀(jì)花園組建籌備組，推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)，遭遇老物業(yè)的各種阻撓，拒絕提供小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料、散布籌備組“侵吞公共收益”的謠言、煽動(dòng)部分業(yè)主反對(duì)決議。籌備組多次向街道辦、住建部門求助，卻因行政監(jiān)管銜接不暢、協(xié)調(diào)機(jī)制缺位，問題遲遲得不到解決。

好不容易完成業(yè)委會(huì)備案并招標(biāo)新物業(yè)，老物業(yè)又以“合同未到期”“流程有瑕疵”為由拒不交接，甚至通過干擾業(yè)主投票、阻撓新物業(yè)開展工作等方式制造混亂。最終，新物業(yè)交接阻力過大，消耗成本過高，只能被迫放棄進(jìn)場……

案例三：寶源花園——頻繁出警資源內(nèi)耗

2022年，海口寶源花園的換物業(yè)歷程，更是一場持續(xù)數(shù)年的“拉鋸戰(zhàn)”。業(yè)委會(huì)成立后，通過合法招標(biāo)確定了新物業(yè)公司，老物業(yè)卻拒不交接，以“服務(wù)未到期”“產(chǎn)權(quán)糾紛”拒絕騰地。部分時(shí)段，小區(qū)門口因雙方對(duì)峙聚集幾十人，警方多次到場調(diào)解，維持秩序，無法從根本上解決問題。當(dāng)時(shí)有相關(guān)人員一聽說這個(gè)小區(qū)就搖頭，認(rèn)為這是一個(gè)“神經(jīng)病小區(qū)”。

后期，小區(qū)一直處于臨時(shí)物業(yè)托管狀態(tài)，某一物業(yè)臨時(shí)退場，還截留了40余萬元代收的電費(fèi)（據(jù)悉，該筆費(fèi)用的官司進(jìn)入法院程序當(dāng)中，物業(yè)不認(rèn)可挪用電費(fèi)），導(dǎo)致小區(qū)一度面臨停電風(fēng)險(xiǎn)。直到2025年，小區(qū)被列為首批“抄表到戶”改造小區(qū)，此風(fēng)險(xiǎn)才消除。

世貿(mào)雅苑招標(biāo)及進(jìn)場程序公示圖

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物業(yè)進(jìn)場難，這些因素疊加爆發(fā)

一是物業(yè)管理歷史遺留問題堆積。

海口大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理前置一個(gè)“通病”，新房交接，開發(fā)商指定物業(yè)，業(yè)主沒有話語權(quán)。

世貿(mào)雅苑、寶源花園等小區(qū)的前期物業(yè)，均與開發(fā)商深度綁定，形成“開發(fā)商—物業(yè)—小區(qū)”的利益共同體。30余年的壟斷管理，讓老物業(yè)將小區(qū)視為“世襲領(lǐng)地”，掌握公共收益、維修基金、產(chǎn)權(quán)資料等核心資源。

前期物業(yè)深度捆綁，后期業(yè)主更換物業(yè)，意味著打破其穩(wěn)定收益格局，因此老物業(yè)必然動(dòng)用各種手段阻撓，這是物業(yè)進(jìn)場難的歷史根源。這并非單一環(huán)節(jié)的問題，而是歷史積弊。

二是業(yè)主自治難，缺乏統(tǒng)一發(fā)聲主體

世貿(mào)雅苑現(xiàn)場“聚會(huì)”圖

《中華人民共和國民法典》及《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)選聘和解聘物業(yè)有明確規(guī)定，但在實(shí)際操作層面，法律的落地往往面臨“最后一公里”的梗阻。

法律規(guī)定，選聘物業(yè)需要由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決 。這一高門檻本身是為了保障全體業(yè)主的利益，但在業(yè)主公共意識(shí)參差不齊、出租戶眾多的大型小區(qū)，達(dá)成這一法定門檻本身就極為困難。即便艱難地達(dá)成了決議，面對(duì)拒不退場的老物業(yè)，業(yè)委會(huì)只能依靠街道辦協(xié)調(diào)或向法院起訴。

海口作為候鳥型城市，業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜（本地業(yè)主、候鳥業(yè)主、投資業(yè)主），居住分散、訴求差異大，加上老物業(yè)的惡意阻撓、街道辦指導(dǎo)不足，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)籌備、備案、運(yùn)行步步維艱。

世貿(mào)雅苑業(yè)主耗時(shí)4年才成立業(yè)委會(huì)，新世紀(jì)花園籌備組屢遭破壞，寶源花園業(yè)委會(huì)組建波折不斷，自治主體的缺位，讓業(yè)主失去了合法維權(quán)的統(tǒng)一載體。

本該是“業(yè)主付費(fèi)、物業(yè)服務(wù)”的平等契約關(guān)系，在不少小區(qū)演變?yōu)椤拔飿I(yè)主導(dǎo)、業(yè)主被動(dòng)接受”。部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)粗放、賬目混亂，甚至侵占公共收益，而住建、街道等多部門監(jiān)管看似覆蓋全面，實(shí)則存在銜接空白——對(duì)違規(guī)的物業(yè)懲戒力度不足、執(zhí)行周期過長，這導(dǎo)致物業(yè)違法成本遠(yuǎn)低于違規(guī)收益。

三是物業(yè)交接“執(zhí)行機(jī)制缺失”，合法權(quán)利難落地

法律雖賦予業(yè)主更換物業(yè)的權(quán)利，卻缺乏快速強(qiáng)制清場、信用懲戒、資產(chǎn)查封等落地細(xì)則。小區(qū)治理涉及街道、住建、公安、司法等多個(gè)主體，但權(quán)責(zé)邊界模糊、協(xié)同機(jī)制不暢。在實(shí)際處置中存在明顯短板：基層指導(dǎo)力量不足、部門協(xié)同機(jī)制不暢、物業(yè)違規(guī)成本偏低、糾紛處置周期過長。住建部門有監(jiān)管權(quán)卻無現(xiàn)場執(zhí)法權(quán)，街道辦有指導(dǎo)權(quán)卻無強(qiáng)制手段，公安部門能應(yīng)急卻無法根治糾紛。

監(jiān)管銜接空白、懲戒力度不足，讓老物業(yè)有恃無恐，導(dǎo)致“合法流程抵不過現(xiàn)場強(qiáng)硬”的荒誕局面。業(yè)主的合理訴求只能通過反復(fù)投訴、輿論關(guān)注才能被看見，最終導(dǎo)致物業(yè)進(jìn)場難成為普遍困境。

從世貿(mào)雅苑到寶源花園，海口小區(qū)治理之難，本質(zhì)上是歷史遺留問題、自治機(jī)制不足、執(zhí)行保障缺位、基層協(xié)同薄弱疊加的結(jié)果。業(yè)主想要的，從來不是沖突，而是干凈的樓道、透明的賬目、安心的居住；城市需要破解的，是補(bǔ)齊治理短板、打通執(zhí)行鏈條、讓法治真正落地的核心命題。

唯有針對(duì)性破解癥結(jié)，才能讓小區(qū)治理回歸正軌，唯有讓法律不再懸空、判決不再空轉(zhuǎn)，小區(qū)治理才能回歸正軌，業(yè)主的合法權(quán)益不再淪為“紙面權(quán)利”。

（應(yīng)先生，潮海南特邀撰稿人，圖片來源： 世貿(mào)雅苑某業(yè)主供圖）