廣東
廣州法拍市場，今早上演了一場挺扎眼的拍賣。
位于荔灣南岸路的粵泰荔灣華府，116套江景現(xiàn)房打包甩賣，起拍價3.49億。
結(jié)果呢？近8000人圍觀，0人報名！毫無懸念，一拍直接流拍，涼得透透的。
來源：京東法拍
要知道，這小區(qū)總共才228戶，這次是直接把半個小區(qū)端上桌。
地段明明很頂，挨著西關(guān)海和保利天珺，看一線珠江水，雙地鐵，名校環(huán)繞。
附近還有最近剛上架的低密王炸宅地。
（相關(guān)閱讀：2.5萬/㎡起拍，容積率僅2.2！老西關(guān)雙地鐵湖景靚地上架！）
按理說，這種核心區(qū)資產(chǎn)早該被資本搶瘋了，但為啥連個敢舉牌試水的大佬都沒有？
粵泰荔灣華府，位于荔灣區(qū)南岸路43號，是荔港南灣的一個新組團項目。
說新也不新了，樓早就建好了，外立面都有點歲月感。
地段這塊，客觀講沒什么好挑的。
出門就是珠江，一線江景不是吹的；往北是內(nèi)環(huán)路，市區(qū)快速通道；地鐵5號線西場站步行可達。
周邊學校密集，華僑小學、廣雅中學、西關(guān)廣雅實驗學校……幼兒園到高中一條龍，老荔灣的教育資源，不用多說。
挨著西關(guān)海，隔壁就是當年風光無限的地王保利天珺，現(xiàn)在周邊新房單價直逼7萬+。（價格僅供參考，具體以實際為準）
放在平時，這種核心地段的現(xiàn)樓江景房，售樓處門檻都能被踏破。
但這次的玩家門檻極高，起拍價3.49億。
小區(qū)一共3棟樓，228套房。這次法拍整整占了一半。
三棟樓里都有涉及，戶型跨度極大，三十多平的復(fù)式和一百五十多平的大平層都有。
如果只看價格，很多人第一反應(yīng)是：好像不貴。
因為算下來每套總價約300萬。
項目位置也不差，根據(jù)克而瑞好房點評網(wǎng)數(shù)據(jù)，周邊新房還有珠實西關(guān)都薈，均價約5.5-6.5萬/m2。（價格僅供參考，具體以實際為準）
來源：克而瑞好房點評網(wǎng)
目前，荔港南灣二手掛牌均價約36969元/㎡，2月成交均價為31020元/㎡。
來源：貝殼
乍一看，這批房子確實有“便宜感”。
但問題也很明顯。
這批資產(chǎn)之所以無人問津，主要卡在了這三個死穴上：
第一擊：買了個寂寞，2028年才能解封這是最致命的七寸。
這批房產(chǎn)目前全部處于法院查封狀態(tài)，而且白紙黑字寫著：查封期要到2028年年中！
這意味著什么？就算你今天掏出3.49個小目標全款拿下，接下來的4年，這116套房你也只能干看著。
沒法過戶，沒法賣，資金白白沉淀四年。
這年頭，哪個資方愿意背著這么重的殼熬四年？
第二擊：沒住一天，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水22年。別看房子是現(xiàn)成的，這塊地可是開發(fā)商2004年拿的。按70年產(chǎn)權(quán)來算，現(xiàn)在啥都沒干，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)憑空蒸發(fā)了近三分之一。將來要是想拆分轉(zhuǎn)手，這絕對是被下一任買家瘋狂壓價的把柄。
第三擊：高架橋貼臉開大。小區(qū)的H4棟幾乎是貼著內(nèi)環(huán)路的高架建的。廣州內(nèi)環(huán)的車流量懂的都懂，那種不間斷的胎噪和震動，真要拿來當豪宅賣，抗性極大。
好好的江景房，淪落如此地步。
背后其實是一段老牌房企跌落神壇的辛酸史。
開發(fā)商粵泰（前身是廣州城啟集團），曾經(jīng)在廣州也是呼風喚雨的存在。
老板楊樹坪，早年靠小戶型和“買房送戶口”起家，被圈內(nèi)尊稱一聲“地產(chǎn)教父”，天鵝灣、荔港南灣都是他的手筆。
可惜后來步子邁得太大，資金鏈斷裂。
早在2019年，公司就卷入了巨額借款糾紛，當年欠下8.5億，到現(xiàn)在已經(jīng)變成了8.68億的天坑。
來源：企查查
2021年公司申請破產(chǎn)清算，“地產(chǎn)教父”成了限制高消費的失信人。
這116套房，不過是拿來抵債的滄海一粟。
哪怕今天這3.49億真拍出去了，連還那筆爛賬的零頭都不夠。
很多人第一次看到這個項目都會覺得有點可惜。
因為房子并不是爛尾，早就建好了。
而且還曾經(jīng)多次嘗試銷售。
公開資料顯示，大致經(jīng)歷過幾輪：
2009年，約9000元/㎡，2013年約1.7萬元/㎡，2017年接近5萬/㎡。
但銷售一直斷斷續(xù)續(xù)。
等到開發(fā)商資金鏈出問題，項目就逐漸被拖進司法處置。
一拍流拍，早在意料之中。
按照常規(guī)流程，接下來大概率會迎來降價的“二拍”，通常會在一拍基礎(chǔ)上打個折。
但問題是，面對產(chǎn)權(quán)大幅縮水、查封期極長、歷史遺留問題一團亂麻的現(xiàn)實，即便是打折，會有“白衣騎士”愿意跳進坑里嗎？
大家覺得，如果二拍降價，這批江景房能找到接盤俠嗎？
歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法！
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