聊聊現房銷售和預售制

不可否認，在過去的市場環境中，預售制作為房地產行業“高杠桿、高周轉、高債務”模式的燃料，為城鎮化進程提供了巨額的資金支持。

但是吧，隨著房地產下行，過去幾年大家也都有目共睹了，預售制所伴生的資金挪用、項目爛尾、房屋品質貨計不符等問題，讓多少家庭陷了進去。

預售制本質上是購房者向開發商提供的一種大規模、低成本的信用支持。

在預售模式下，開發商在項目建設初期即可通過預售證獲取購房者的首付款及銀行按揭貸款，這部分資金構成了房企最核心的無息現金流。

我們假設一個典型項目的投資回報模型。
若采用預售制，開發商的內部收益率（IRR）通?？蛇_到25%-40%，因為其自有資金在項目開工后的第6個月即可通過預售基本收回，后續建設資金由預售款支撐。

而在現房銷售模式下，開發商必須依靠自有資金、銀行貸款或建筑商墊資完成全部建設成本，資金占用周期從原先的6-9個月拉長至24-36個月 。

根據金融機構的模型推算，現房銷售將導致開發商的財務成本增加約8%至12%，這主要源于資金利息的累積和資本周轉率的下降 。

在當前房地產行業整體利潤率下行甚至大幅虧損的背景下，這種成本上升，會顯著影響房地產商的拿地意愿。

這就是很尷尬的地方。

一方面，過去幾年房地產商信用盡失，沒人敢買期房，現房銷售似乎勢在必行；不然光靠“好房子”拉動“換房需求”怕是增量有限，關鍵還得靠跟二手房搶市場。

另一方面，現房銷售對資金實力的要求大幅提高，關系著房地產商的“拿地意愿”。
現房銷售模式將顯著拉長土地出讓金的回收周期。由于開發商拿地后需要2-3年才能回籠資金，其實施大規模拿地的意愿和能力都會受到抑制。

在地方財政沒有解決“替代收入來源”的前提下，硬推現房銷售，恐怕也存在困難。
所以，“現房銷售”也只能“逐步”推進。
那新房市場就還得熬，尷尬。
#姜萬榮觀點解讀 #住房銷售管理條例
（話說回來，預售制這個東西其實并非那么“不堪”，只是執行環節出了太多問題，就不再贅述）