土地市場丨上海首拍理性拿地，2026年房企拿地核心詞“安全邊界”

△2026年上海第一批土拍商品住宅用地成交明細

總結：2026年上海第一批次土拍中 3 宗地塊均成交，成功攬金68.09億元。本次土拍呈現(xiàn)以下三個特征：一是上海土拍市場回歸“理性拿地”的邏輯；二是房企在2026年拿地的核心詞是安全邊界；三是今天土拍折射出未來供地的邏輯。

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地塊均為區(qū)域內優(yōu)質地塊，產品高配

本批次三宗地塊均屬于區(qū)域內優(yōu)質地塊，分別位于徐匯長橋、嘉定新城、青浦徐涇板塊，都是前兩年的熱門置業(yè)板塊。產品品質方面高配，一是裝標較高，徐匯地塊設定 4000 元 /㎡、嘉定、青浦地塊均為 2500 元 /㎡；二是三宗地塊均未對中小套型住宅比例作出限制要求，嘉定新城地塊容積率僅1.7，屬于嘉定新城稀缺的低密改善型產品；三是配建要求較高，徐匯區(qū)長橋地塊規(guī)劃25%的商業(yè)用地建筑面積，嘉定地塊需配建5%以上的保障性租賃住房。整體來看，未來上市產品品質較高。

02

房企2026年拿地核心詞：“安全邊界”

上海2026年第一批次宅地出讓房企參拍意愿度低，共吸引 4 家競買主體參與，徐匯長橋地塊和嘉定新城地塊僅有1家企業(yè)報名，青浦區(qū)徐涇地塊有2家企業(yè)報名。房企在2026年拿地的核心詞是安全邊界，三宗地塊都反映出這個趨勢，盡管都具備地鐵口優(yōu)勢，資源配套也比較豐富，徐匯地塊的商業(yè)部分門檻攔住了大部分開發(fā)商，嘉定項目聯(lián)合拿地凸顯了房企分散風險，整合資源的態(tài)度，青浦項目更考驗開發(fā)商對于區(qū)域改善項目打造的把握能力。

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上海土拍市場回歸“理性拿地”的邏輯

本次土拍中，三個地塊均屬于區(qū)域內優(yōu)質地塊，在前兩年的行情下肯定會高溢價，今年呈現(xiàn)兩個底價，一個低溢價，反映了房企拿地謹慎的態(tài)度。上實城開以底價拿下徐匯地塊，成交樓面價為4.85萬元/平米，該地塊周邊海上清河璽2024年7月拿地價6.38萬/平米，與該地塊商品住宅部分實際拿地價成本相差并不大；象嶼&金茂以底價斬獲嘉定新城地塊，成交樓面價2.45萬/平米，相比臨近項目招商林嶼湖畔2025年3月拿地樓面價3.2萬/平米，拿地成本大幅下降7350元/平米；青浦徐涇地塊則被綠城以6.57%溢價率拍下，成交樓面價為3.2萬元/平米，與周邊眾多在售樓盤如綠城春曉園、同濟蟠龍里拿地價相差不大。

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今天土拍折射出未來供地的邏輯

市中心區(qū)域的地塊，未來考驗開發(fā)商的并非單純的項目打造能力，更多還要求商辦運營、社區(qū)管理，以及資源整合的能力，徐匯地塊就是典型代表。

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