陜西
西安多個區域近期在以各種形式進行開發用地的推介。
這是地產房劍近日從多渠道掌握的信息。
很明顯，西安各大區域2026年搶房企大戰已經開啟。
經歷一季度土地市場低點之后，二季度的西安土地市場有望迎來一波行情。
只不過從目前來看，接下來在西安拿地的房企，獲取與過去幾年相比會發生一些變化。
大牌房企拿地會越來越謹慎，陜西本土中小房企有望成為主力軍。
01
從搶地，到搶企業
前些年市場火爆的時候，那個時候土地市場是賣方市場。
為了防止溢價率過高，西安當時土地出讓設定了最高限價，達到最高限價后競拍教育配套費、公共基礎設施配套費、現房銷售、自持面積等。
后來，為了進步提高拿地門檻，西安采用了“限房價、定品質、競地價”的模式。并且還有自持比例要求。
也就是說，在供地的時候項目入市后的售價已經限定。
2021年開始，西安還誕生了一種新的土地出讓模式，叫做“搖號賣地”。也就是說報價達到最高限價之后，進行搖號，大家憑運氣看誰能搖中。
為了提高中簽率，一些開發商動用了多個平臺公司、馬甲公司參與搖號。
特別是2021年4月份灃西那塊地，堪稱史詩級的搖號。
從這些，可以看出前幾年西安土地市場的火爆程度。
那個時候，真的就是搶地！
但幾年時間過去，土地市場已經發生了一百八十度的大轉彎。
土地市場從曾經的賣方市場，進入到了買方市場。
更重要的是，經過這一輪地產行業洗牌之后，很多曾經大手筆高溢價拿地的房企已經倒下，這個時候有實力繼續拿地的房企已經越來越少。
并且即使現在還有實力拿地的房企，大家在拿地這件事情上也非常謹慎，畢竟這一輪行業調整對大家的影響太大了，努力還債降低負債才是大家正在奮斗的事情。
當買家變少的時候，各地方政府便主動出擊，從上門招商到土地推介，再到走出去進行推介，開始搶房企。
并且為了進一步吸引開發商拿地，各地方政府在土地出讓金繳納、預售條件、規劃等方面，也出臺了很多支持政策。
畢竟大家都清楚，有拿地計劃的企業就那么多，大家的拿地預算就那么多，在其它城市、其它區域拿地了，就必然減少在另外的區域拿地。
當然，開發商實際上也是非常理性的。
更多時候，捧場可以，拿地么，呵呵呵。
特別是在西安目前還有高價地項目套牢的房企，現在更需要的是解套，拿地必然就更謹慎了。
解套的方式很多，要么直接降價賣房，要么將新增投資與去庫存結合。
當然，去年還有一種方式，那就是政府收儲后作為安置房。
但這一點，小區的老業主不答應了。
并且一些高端改善盤，基本是大戶型面積，作為安置房也不現實。
所以，大家就只能熬著，熬到啥時候不知道。
這，其實就是西安市場的現狀。
02
大牌房企剎車，本土中小房企殺出
實際上，這兩年西安土地市場還發生了一個比較大的變化，那就是當大牌房企在拿地方面開始踩剎車的時候，陜西本土中小房企則開始出手。
曾經，在西安土地市場上搶地的主要是大牌房企，畢竟這些房企資金實力雄厚，在公開競拍市場上競爭力更強一些。
但這兩年，規模越大的房企受到的市場調整影響其實更大，房價下跌的市場環境下紛紛計提減值，導致虧損。
大牌房企從曾經的追求規模，已經開始進入到了追求盈利能力。
這個時候，擁有品牌優勢、產品優勢、集采優勢的大牌房企開始將目光瞄向了代建市場。
畢竟，代建屬于輕資產，可以不增加負債，但又可以確保市場占有率，又能提升盈利能力。
去年到今年，大家可能還看到有幾家大牌房企在西安拿地，但實際上大部分地塊都是城改開發地塊或者是幾年前已經談好的。
當大牌房企在拿地方面開始踩剎車的時候，大家會發現陜西本土中小房企開始在西安土地市場殺出。
鑫苑、博元、軒苑、萬暉、匯興等，以及陜北資本背景的文昌、欣多升、德通、中祿尊程、大錦等等……
這些房企，有的是已經在地市級市場做了多年地產開發，走的比較穩健，負債率比較小，如今開始殺入西安市場；有的則此前是以資方的形式與大牌房企合作，如今當大牌房企出險，他們便從幕后走向臺前；有的則是擁有其他產業的支撐，手中的現金流相對比較充裕。
也許這些房企從規模上無法與一些大牌房企相比，但實際在打造產品品質層面，他們絲毫不輸給大牌房企。
原因主要在于，大牌房企在西安的城市公司普遍是職業經理人負責制，大家背的是KPI以及各種考核，需要按照標準化、流程化來完成。
而陜西本土中小房企，一般是老板層面直接管理公司，親自盯項目開發，因此在項目投入方面決策更直接，往往為了滿意的作品不惜成本追加投入。
可能很多人對陜西本土房企的認知還停留在過去，但實際上很多企業經歷這么多年的發展之后已經進入到了年輕人接班，他們往往擁有高學歷、更廣闊的視野，不少擁有海外留學經歷，正在給企業帶來一些改變。
從這個角度來講，陜西本土中小房企也迎來了更多的機會。
今年，西安土地市場上，大家必將繼續看到本土中小房企在一些熱門板塊拿地，與大牌房企展開直面PK。
大家可以給予本土房企更多的關注與鼓勵。
當然，一個區域要想吸引這些房企拿地，除了推出優質地塊之外，更重要的是地價以及配套的兌現。
畢竟企業是要算賬的，只有能算得過來賬的地塊才敢拿、才愿意拿，特別是在目前的環境下，大家實際上要降低預期。
配套的兌現，則直接影響到開發商拿地的信心、購房者買房的信心。
還有一點就是供地節奏的把握，這直接影響到后續新房市場的去化以及區域房價的穩定。
所以，這也是一個技術活。
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