38號文件，『禁地令』殺傷力有多大？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

前兩天可太熱鬧了，中介刷屏，房V狂歡，齊齊指向自然資源部的38號文件，表示“禁地令”來了。

其中真假參半，讓人云里霧里，不明覺厲地齊聲較好，不乏一些全國性的房產(chǎn)大V也囫圇吞棗地認(rèn)為房產(chǎn)開發(fā)的用地被嚴(yán)格限制，未來新房很少，供需關(guān)系將徹底逆轉(zhuǎn)。

事實并非如此，認(rèn)真閱讀原文，“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。”

其實新增建設(shè)用地，一般是指農(nóng)業(yè)、林業(yè)這類農(nóng)村集體用地，通過征收變成城市新增建設(shè)用地，此消彼長的數(shù)據(jù)指標(biāo)關(guān)系，重慶老鐵應(yīng)該非常清楚。

這種指標(biāo)其實一直很少，甚至堪稱稀缺，一般都是修路等大型基建才會干這事（俗稱拆遷），往往不會以搞房地產(chǎn)的名義來征收。

而我們房地產(chǎn)開發(fā)的絕大多數(shù)用地，都來源于存量建設(shè)用地，比如大家看看省市，各區(qū)的規(guī)控圖，里面大片大片黃色的住宅，棕色的住兼商，本身就是樓市供地主力。此外還夾雜著一些舊城改造，爛尾地塊盤活，低效用地再開發(fā)。

所以38號線文件關(guān)于“禁地令”的表述，沒有大家想象中的那么激烈，不行年底大家再瞅瞅今年成都供了多少地？這并非我給樓市回暖潑冷水，而是凡事多少還是要帶點理性和客觀。

再說了，我們的政策，從來不會那么陡，只會徐徐而來軟著陸，真的如一些人想的一刀切禁地了不土拍了，那和此前政策，和實際社會發(fā)展都背道而馳，想想都很幼稚。

當(dāng)然，38號文件也不止于此，真正值得關(guān)注的一條是，“建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。”

年度新增供地不得超過盤活土地面積，這意味著成都5+2之前那么多低質(zhì)發(fā)展的，半爛尾的項目，必須先想辦法盤活了，才能有新增的建設(shè)用地。

每年新增建設(shè)用地是各地每年都會有的KPI，不進(jìn)則退，所以其實在倒逼操盤手的精耕細(xì)作能力和（財政）轉(zhuǎn)型。

成都搞城中村改造，比如五大花園，華陽中和；爛尾樓的盤活，比如綠地468，東站和市中心亂七八糟的鋼筋水泥，有望迎來進(jìn)展。

與此同時，整體的供地主力，并不太會因為這條38號文件受到太多影響，像成華中環(huán)大片大片的黃得刺眼，各區(qū)今年的供地計劃早已出爐，并沒有一刀切“禁地”了吧？ 武侯區(qū)甚至昨天就緊接著爆出成都體育學(xué)院354畝住兼商的超大供地計劃。

真正受到影響的，還是遠(yuǎn)郊，現(xiàn)在人口收縮也傳導(dǎo)到成都了，幼小升學(xué)壓力斷崖式放松，城市往外的快速擴(kuò)展已經(jīng)結(jié)束，今后可能不復(fù)存在，超高速增長的經(jīng)濟(jì)騰飛期很難再看到。就像我前幾天說視高一樣，國人之前過得太順了，從來沒有應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行的經(jīng)驗和準(zhǔn)備。不要奢望什么“雖遲但到”，有些事在經(jīng)驗和經(jīng)濟(jì)的雙重打擊下，錯過了就是一輩子。

如果硬要挽尊的話，確實也是變相地契合政府工作報告里的“控增量，去庫存”，現(xiàn)在這是防范地產(chǎn)風(fēng)險的定海神針。http://t.cn/AXVSjGNa

新的一年，房段子團(tuán)隊繼續(xù)專注于客觀立場的咨詢分析——