前線丨菜鳥REIT呼之欲出：一場遲來的資本局

近日，杭州市發(fā)展改革委發(fā)布《2025年主要工作和2026年工作思路》，在2026年工作思路中提出：推動菜鳥物流REITs等項目落地。

別小看這句話。杭州是阿里大本營，菜鳥是阿里最值錢的資產(chǎn)之一。政府文件白紙黑字寫進去，說明這件事已經(jīng)不是"研究研究"，而是"推動落實"了。

市場等這個消息，其實等了很久。上一次這么期待，還是三年前菜鳥遞交港股招股書的時候。

■ 為什么是現(xiàn)在

時間回到2023年9月，菜鳥向港交所遞交招股說明書，準備上市。那時候市場對這只"阿里系"物流股期待很高——背靠阿里這座大山，手握1000多萬平米倉儲資產(chǎn)，定位智慧物流網(wǎng)絡，概念足夠性感。

結(jié)果一個月后，菜鳥自己撤回了申請。

官方解釋是"戰(zhàn)略考量"。但明眼人都知道，翻譯過來就是：當時阿里內(nèi)部正在大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，菜鳥的戰(zhàn)略地位需要重新定位；另一方面，全球資本市場寒意陣陣，物流板塊估值普遍承壓，強行上市大概率賣不出好價錢。

這一撤，上市的計劃就擱置了。

但資本市場的路從來沒堵死。IPO走不通，還有REITs。

相比直接上市，REITs對盈利沒有硬性要求，不需要滿足主板的盈利門檻，只需要底層資產(chǎn)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。菜鳥物流園恰好滿足這個條件——核心城市核心區(qū)位，租戶穩(wěn)定，租金回報可預期。

更重要的是，菜鳥在資本市場已經(jīng)不是新面孔了。這些年積累的資本運作經(jīng)驗，讓它對REITs這套玩法不陌生。

■ 布局已久

外界對菜鳥最大的誤解是：這是一家快遞公司。

實際上，菜鳥的定位是"智慧物流網(wǎng)絡"公司——它不自己送快遞，而是搭建物流基礎設施，做的是物流數(shù)據(jù)的生意。

菜鳥成立于2013年，阿里巴巴持股約63%，其他股東包括圓通、申通、中通、韻達等快遞巨頭。這些快遞公司既是股東，也是菜鳥網(wǎng)絡的核心客戶。

核心資產(chǎn)是遍布全國的菜鳥物流園，又稱"菜鳥智達產(chǎn)業(yè)園"。截至目前，菜鳥的全球物流網(wǎng)絡遍布200多個國家及地區(qū)，由菜鳥運營管理的物流基礎設施總建筑面積約1,100萬平方米。其中，菜鳥境內(nèi)運營的物流園區(qū)約90個，覆蓋全國30余個城市，包含京津冀、長三角、大灣區(qū)、川渝經(jīng)濟圈及長江中游等核心區(qū)域及核心城市。

1,100萬平米什么概念？相當于1500多個標準足球場的面積，全部集中在一二線城市核心區(qū)位。這個體量，在國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)排名前五。

但物流地產(chǎn)這個賽道很卷。普洛斯、京東、易商、寶灣、深國際……每個玩家都不是省油的燈。菜鳥光靠"規(guī)模大"不夠，還得有差異化。

好在中國物流倉儲市場足夠大，容得下這么多玩家。關(guān)鍵看誰能跑出來。

菜鳥在資本市場已經(jīng)玩過大的了：

2019年3月，菜鳥在交易所成功發(fā)行"菜鳥中聯(lián)-中信證券-中國智能骨干網(wǎng)倉儲資產(chǎn)支持專項計劃"，這是中國首單可擴募REITs產(chǎn)品、首單新零售基礎設施REITs產(chǎn)品。以菜鳥集團旗下的優(yōu)質(zhì)高標物流倉儲為底層物業(yè)資產(chǎn)，獲批規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模10.7億元，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模6.7億元，發(fā)行利率4.45%，中誠信證評給予AAAsf評級。

2024年4月，菜鳥與人保資本攜手共同設立倉儲物流股權(quán)投資基金，聚焦于投資長三角、京津冀等經(jīng)濟圈多處高標準倉儲物流基礎設施。基金投資總資產(chǎn)規(guī)模約30億元，菜鳥與中國人保首次合作進行基石投資，中國太平與申通快遞也共同參與投資。

2025年11月，菜鳥與中國人壽再度深化戰(zhàn)略合作，共同設立一支投資總資產(chǎn)規(guī)模超17億元的倉儲物流投資基金。該基金重點投向長三角及長江中游核心城市的高標準倉儲物流基礎設施，致力于打造智能化、綠色化、高效率的現(xiàn)代物流節(jié)點網(wǎng)絡。申通快遞、友邦人壽、中宏人壽、財信人壽共同投資。

事實上，此前菜鳥與中國人壽已在倉儲物流基礎設施領域成功展開了兩次合作，合作資產(chǎn)管理總規(guī)模超150億元。

動作如此頻繁，只說明一件事：機構(gòu)投資者用真金白銀投票，認可菜鳥的倉儲資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力。

這些資本運作經(jīng)驗，為后續(xù)公募REITs的申報奠定了堅實基礎。

■ 差異化在哪？

理解菜鳥REITs的市場環(huán)境，需要先看看競爭格局。

截至2026年3月，國內(nèi)已上市的倉儲物流類REITs共有11只：

從時間分布看，2021年首批2只上市，2023年開始加速，2025年迎來大爆發(fā)——全年發(fā)行5只。市場供給大幅增加，競爭日趨白熱化。從二級市場表現(xiàn)看，2024年REITs整體估值經(jīng)歷回調(diào)，倉儲物流REITs也不能幸免。部分產(chǎn)品出現(xiàn)小幅折價，擠掉泡沫后，反而為新REITs提供了更好的入場時機。

菜鳥現(xiàn)在進來，時機不算差。

如果菜鳥REITs獲批上市，核心競爭力在哪？

首先，最大的差異化是跨境物流。菜鳥國際覆蓋200多個國家和地區(qū)，擁有豐富的海外倉網(wǎng)絡。如果REITs資產(chǎn)包中包含跨境倉儲，將是國內(nèi)11只倉儲REITs中的獨一份。反觀競品——京東、普洛斯，寶灣、深國際，全部聚焦國內(nèi)倉儲，沒有跨境概念。這是菜鳥獨有的護城河。

其次是阿里生態(tài)。菜鳥的租戶以阿里系企業(yè)為主——天貓、淘寶、淘特、盒馬……這些"自己人"貢獻了相當比例的租金收入。好處是訂單穩(wěn)定，租金支付有保障；風險是客戶集中度偏高，一旦阿里系業(yè)務調(diào)整，影響立竿見影。這是硬幣的另一面。

第三是科技標簽。菜鳥以"智慧物流"著稱，物流園區(qū)普遍配備自動化分揀系統(tǒng)，智能倉儲設備。這不僅能提升運營效率，也可能成為估值溢價的故事素材。

第四是資本運作經(jīng)驗。從2019年類REITs到連續(xù)與中國人壽、中國人保、太平等險資合作，菜鳥已經(jīng)構(gòu)建起成熟的資本運作體系，與機構(gòu)投資者關(guān)系密切。

但挑戰(zhàn)同樣現(xiàn)實：90多個物流園質(zhì)量參差不齊，哪些裝進REITs需要精心挑選；估值定價是難題——阿里系資產(chǎn)在資本市場上一向享有溢價，但REITs投資者更看重分紅而非增長；京東、普洛斯、易商等已占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，菜鳥作為"后來者"，需要用業(yè)績證明自己。

■ 靜待花開

2019年類REITs破冰，2024-2025年連獲險資加持，合作規(guī)模超150億元——每一步都在為今天做準備。遲來的REITs，或許比早來更適合。擠掉泡沫的市場，更容易給出合理估值。

對于菜鳥REITs的最終表現(xiàn)，我們?nèi)孕璞３掷硇云诖?strong>待招股說明書正式發(fā)布后，我們將能夠更全面地評估底層資產(chǎn)的質(zhì)量、估值定價的合理性以及未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。這些關(guān)鍵因素將共同決定菜鳥REITs在資本市場的表現(xiàn)。

可以預見的是，菜鳥REITs的落地將為物流基礎設施領域的REITs市場帶來新的活力與競爭格局。對于市場而言，這只大型倉儲REIT的加入將豐富產(chǎn)品線，為投資者提供更多選擇；而菜鳥的品牌效應也有望吸引更多增量資金進入市場。

對于菜鳥自身而言，REITs不僅是盤活存量資產(chǎn)的重要渠道，更是提升資產(chǎn)流動性、進一步擴張物流網(wǎng)絡的關(guān)鍵一步。通過資產(chǎn)證券化，菜鳥能夠更高效地利用資本，加速物流基礎設施的建設與升級。

對于整個行業(yè)而言，菜鳥REITs的落地將加劇頭部玩家之間的競爭，倒逼行業(yè)提升運營水平和服務質(zhì)量。同時，菜鳥在跨境物流領域的獨特優(yōu)勢也可能為行業(yè)帶來新的發(fā)展賽道和機遇。

這場資本局，菜鳥已準備好了，期待菜鳥在倉儲REITs江湖中證明自己。