4家房企搶3塊地，上海新政后“第一拍”冷靜收場

今天上午，上海2006年第一批次集中土拍以收金68億元的成績收場。

這是上海2月底樓市新政后的第一場土地拍賣，是市場遇冷，還是買家的情況更難了？

房企比預料中的更冷靜，三宗出讓地塊最終只有四家房企參與競拍，其中兩幅地塊底價成交，青浦地塊則以6.57%的低溢價率成交。

這不像是拿地，像摸魚，開發商就怕市場達不到預期，多花一分錢。

今天土拍最積極的開發商是來自廈門的國企象嶼，參與了嘉定和青浦兩幅地塊的競拍，先是聯合金茂以底價拿下嘉定新城地塊，之后在青浦地塊上遭遇綠城這個同樣勢在必得的競爭對手，最終敗下陣來。

象嶼拿地的原因很簡單，他們在上海已經有一段時間沒有土地進賬了，所以補倉意愿強烈。再不補倉，以后在上海就沒存在感了，純屬被逼無奈的補倉操作。

綠城的情況略有不同，去年在上海接連拿下兩個“地王項目”，一個銷售緩慢，一個遲遲未開，急需一個周轉更快的項目來支撐下去。

意愿都很強，但是出價都很謹慎，按理說，倆家都志在必得，本該殺得你死我活吧？結果并沒有！雙方加價慢得像蝸牛，每加一次價，估計后臺都算爛了賬，就怕多花一分錢。

也可能是在青浦地塊開拍前已經拿下嘉定新城地塊，象嶼和綠城并沒有在青浦地塊上過多糾纏。

綠城最終以總價約26.75億元、樓面價31972元/平米拿下青浦地塊，也是時隔兩年多后重回大虹橋。

這塊地好嗎？位置在青浦相對成熟、市場認知度也比較高的徐涇板塊，但板塊內競爭也相當激烈，所以，6.57%的溢價率也說明了地塊的競爭并不激烈，開發商也很糾結。

新房有在售的燦輝晶萃173，2月剛剛開售，均價6.06萬元/平米；還有寶業集團去年11月剛獲得的地塊，拿地樓面價31561元/平米，比綠城的樓面價略低。

更大的競爭壓力在于此前徐涇板塊巨大的新房供應量，包括蟠龍天地、蟠龍里、西虹橋等多個住宅項目相繼入市。大量的房源隨著五年限售到期，從今年開始將陸續解禁并進入二手房市場，大虹橋板塊將經歷一輪住宅集中供應過程。

對綠城而言，這塊地要想做好，也是壓力滿滿。

從這個角度看，象嶼放手青浦地塊，也許是一個理性的選擇。畢竟嘉定是他更得心應手的一個區域。

象嶼在嘉定已經深耕多年，在嘉定新城開發的遠香湖岸，是2024年嘉定新城成交面積、套數、金額“三冠王”，在遠郊樓盤滯銷的紅海中“殺出重圍”。

這次象嶼選擇的合作伙伴金茂對嘉定新城也并不陌生。繼大寧金茂府后，金茂在上海的第二個金茂府就是嘉定新城地鐵站附近的西郊金茂府，算是板塊內少有的紅盤之一。

這次與金茂聯手拿下的嘉定新城地塊，與地鐵11號線白銀路站直線距離500米，是妥妥的地鐵盤。

地塊以將近14.6億的總價、樓面價24500元/平米成交，裝修標準2500元/平米，容積率1.7。

這塊地距離一年前招商蛇口在嘉定新城拿下的“地王”項目林嶼湖畔大約1.5公里，招商的當時拿地樓面價31850元/平米，目前高層售價在4.8萬-5.2萬元/平米區間，疊墅售價最高達6.7萬元/平米。

相比之下，象嶼&金茂這次拿下的地塊，不僅距離地鐵站更近，樓面價更低，容積率也比林嶼湖畔（2.2）更低，因此，從項目規劃到產品打造，以及后續定價等方面，都會比招商項目更具優勢也更從容。

林嶼湖畔去年8月首次開盤，截至目前共推出535套房源，網簽277套，去化率剛剛過半。接下來，壓力就給到招商林嶼湖畔了。

今天出讓的三宗地塊中，地段最好的徐匯長橋羅秀路地塊反而最“安靜“。地塊由上海本地國企上實城開托底拿下，成交樓面價約48511元/平米，裝修標準4000元/平米。

地塊容積率2.0，自帶不少于25%的商業，是一塊綜合用地，建筑面積約5.52萬平米，起拍價26.75億元。

已經連續數年沒有出現在上海公開土地市場的上實城開對這塊地早有“預謀”。上實城開今年2月注冊成立的上海凌云城開置業有限公司在今天土拍之前就已經發布過關于羅秀路地塊的項目招標公告，其中顯示項目的總投資額達到43.5億元。

地塊周邊的新項目不多，僅招商的海上清和璽在售，單價在11.2萬-11.3萬/平米區間，自2024年11月首次開盤，已經推出6批次的房源共834套，目前去化率在60%左右。

從今天的土拍可以看出，雖然上海新政出臺已半個月，但政策的效果還需要更長時間的觀察。

目前二手房市場的熱度并沒有傳導到新房市場，而且，降價的二手房和漲價的新房之間形成了明顯的價差，導致客戶觀望情緒濃厚，房企的新房銷售大多沒有達到預期。

房企在巨大的去化壓力下，投資拿地的意愿必然不高。尤其是去年下半年，短短幾個月的時間，上海市場就由熱轉冷的巨大變化，也讓房企對后市的預期難言樂觀。

怎么辦呢？新政救市、房企求生、購房者觀望，三方拉扯之下，上海樓市接下來會怎么走？